(Dân trí) - Bằng nhiều thủ đoạn, Nguyễn Thái Luyện đã kiếm được hàng nghìn tỷ đồng chỉ trong vài năm. Hơn 4.000 nhà đầu tư đã nhanh chóng xuống tiền để rồi rơi vào cảnh đứng ngồi không yên khi Luyện bị bắt.
Vì sao hàng nghìn người mua đất của Nguyễn Thái Luyện?
Ngày 9/12, TAND TPHCM tiếp tục phiên tòa xét xử bị cáo Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Alibaba cùng 22 đồng phạm về các tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Rửa tiền.
Theo cáo trạng, Nguyễn Thái Luyện (36 tuổi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Alibaba) dùng nhiều thủ đoạn để chỉ đạo các nhân viên dưới quyền chiếm đoạt gần 2.385 tỷ đồng của 4.560 khách hàng. Trong đó, cơ quan điều tra đã làm việc được với 4.065 khách hàng, tố cáo bị chiếm đoạt hơn 2.108 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Nguyễn Thái Luyện phủ nhận toàn bộ cáo buộc. Bị cáo cho biết cáo trạng truy tố có nhiều điểm không đúng, gây oan sai cho bản thân, khẳng định không lừa đảo chiếm đoạt tài sản, không dùng thủ đoạn gian dối để lừa khách.
Bị cáo cho rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Alibaba và khách hàng diễn ra công khai, minh bạch. Hàng ngày công ty mở bán các dự án, có xe đưa đón khách hàng đi xem đất và sẵn sàng giải đáp các thắc mắc về pháp lý. Việc chỉ đạo các công ty con thu mua lại những thửa đất của khách hàng từng mua là đúng quy định của pháp luật.
Hình ảnh quảng cáo dự án của Alibaba lúc Nguyễn Thái Luyện chưa bị bắt (Ảnh cắt từ video).
Theo bị cáo này, việc mua bán quyền sử dụng đất dựa theo Luật đất đai năm 2013 và các quy định khác của pháp luật hiện hành. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng nên Alibaba mua lại để thành lập dự án.
Trước khi thành lập dự án, công ty sẽ tìm hiểu đất có quy hoạch đất ở hay không rồi thu mua, hợp đất thành dự án rồi phân lô bán lại, không cam kết về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vậy vì sao hàng nghìn người đã tin tưởng đi theo và mua đất của Luyện?
Ông Mã Thanh Danh, Chủ tịch Công ty Cổ phần tư vấn Quốc tế CIB, cho biết, có hai vấn đề khiến Nguyễn Thái Luyện thu hút được đông đảo nhà đầu tư xuống tiền trong thời gian ngắn.
Thứ nhất, Luyện có công nghệ quảng cáo bản thân và dự án rất tốt.
Thứ hai, về dự án, Luyện rất biết cách làm hình ảnh, xây cổng chào hoành tráng ở các dự án, khách hàng chỉ cần đi qua cổng chào là đã cảm thấy có niềm tin. Luyện có đội ngũ nhân viên đông đảo, xe cộ phương tiện đưa đón khách chu đáo, tài sản công ty có nên nhiều người rất tin tưởng Luyện.
Ông Nguyễn Thái Hòa, quản trị viên của một cộng đồng bất động sản trên mạng xã hội có 265.000 thành viên theo dõi, phân tích, Nguyễn Thái Luyện phân lô bán nền rầm rộ và nhanh chóng thu hút được hàng nghìn khách hàng là có cả lý do khách quan và chủ quan.
Về khách quan, đầu tiên là yếu tố "hợp thời". Ông Hòa khẳng định, thời điểm bất động sản đang ở vùng trũng như hiện nay mà Luyện phân lô bán nền như mấy năm trước thì không thể bán được nhiều như vậy. Hơn nữa, Luyện bán các lô đất chỉ có giá một vài trăm triệu đồng nên phù hợp túi tiền của nhiều người, có không ít người đã mua của Luyện nhiều lô đất ở nhiều dự án khác nhau.
Một yếu tố khách quan nữa là vấn đề văn hóa và tâm lý người dân khu vực phía nam. Thời điểm trước rộ lên nhiều vụ việc ở miền Nam khách hàng mua đất bị đưa lên những chiếc xe 40-50 chỗ đi hết tỉnh này đến tỉnh kia để xem đất, dù không giống như quảng cáo ban đầu về khu đất và địa điểm nhưng người ta vẫn bị thuyết phục và dễ dàng xuống tiền.
Nguyễn Thái Luyện bị dẫn giải tại tòa (Ảnh: Hữu Khoa).
Về mặt chủ quan, theo ông Hòa, nhiều nhà đầu tư tham tiền nhưng lại thiếu hiểu biết về pháp luật. Những hợp đồng góp vốn hay cam kết giữa khách hàng và Alibaba gần như không có giá trị pháp lý. Những lô đất Luyện mua là lô to, sau đó tách thửa ra rồi bán cho khách hàng.
Dù không biết có chuyển lên thổ cư được không nhưng doanh nghiệp vẫn bán và hứa rằng sẽ mua lại cao hơn hàng chục % sau một thời gian. Khi đó, khách hàng sẽ suy nghĩ "nếu lên được thổ cư thì có đất, không lên được thì vẫn có lãi cao hơn ngân hàng" rất nhiều nên họ sẵn sàng đầu tư.
Thêm nữa, ông Hòa nhận định, Luyện tổ chức bán hàng giỏi, có những clip giới thiệu về dự án và đào tạo nhân viên rất tốt. Nhân viên của Alibaba rất trung thành bởi Luyện đã ra điều kiện muốn trở thành nhân viên của công ty phải mua ít nhất một bất động sản của Alibaba. Vậy thì nhân viên đã có quyền và lợi ích gắn liền với công ty, họ không những đầu tư tiền của bản thân vào Alibaba mà còn lôi kéo người nhà vào cùng đầu tư.
Nhiều nhân viên cũng không có trình độ học vấn, chỉ cần giỏi "võ mồm" cũng có thể bán được hàng. Sinh mệnh của cá nhân Nguyễn Thái Luyện và công ty gắn với quyền lợi của họ nên họ sống chết đi theo, bảo vệ công ty.
Ông Hòa thẳng thắn đặt câu hỏi,. Nguyễn Thái Luyện làm được như vậy có thể phần nào từ sự "lơ đãng" của chính quyền địa phương. "Không thể một công ty to đùng, rừng biển dự án, tổ chức rao bán rầm rộ, khách ra vào nườm nượp như vậy mà chính quyền địa phương không hay biết gì", ông phân tích.
Còn theo ông Danh, bài học cần rút ra của các nhà đầu tư là hạn chế lòng tham lại vì cái gì trả lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Một dự án trả lợi nhuận cao gấp mấy lần ngân hàng thì phải đặt câu hỏi thay vì vội vã xuống tiền. Không có gì dễ dàng để kiếm tiền, tất cả phải có sự phân tích, xác minh và đánh giá rủi ro.
Một khu đất do Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba đứng tên rao bán trái phép trên địa bàn xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Ông Hòa nói thêm, nhà đầu tư cần nắm rõ pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Khi ký hợp đồng mua bán phải xem có đúng pháp luật hay không, có được nhà nước bảo vệ hay không. Mua đất cá nhân phải có sổ đỏ, mua các dự án nhà nước phải có giấy chứng nhận 1/500 và đủ điều kiện mở bán. Chứ mua đất không chịu tìm hiểu, mất tiền thì trước tiên phải tự trách mình.
Theo ông Hòa, hiện nay báo chí và mạng xã hội có rất nhiều thông tin, cần thông tin gì cũng dễ dàng tìm được trên mạng. Nhà đầu tư chỉ cần chịu khó đọc, cập nhật thông tin sẽ có nhiều kiến thức và hạn chế bị lừa.
Hệ quy chiếu trong tình huống phân lô bán nền "lùa gà" của Nguyễn Thái Luyện
Theo ông Nguyễn Văn Quyết, chuyên gia bất động sản tại TPHCM, sở dĩ Viện kiểm sát có cáo trạng khẳng định Nguyễn Thái Luyện phạm tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Rửa tiền nhưng Luyện kêu oan là vì Luyện và cơ quan điều tra gần như đang ở hai hệ quy chiếu khác nhau.
Luyện nghĩ rằng mình làm đúng. Nhưng hệ quy chiếu trong sự hiểu biết của Luyện là "đúng theo thị trường mà Nguyễn Thái Luyện nghĩ nó diễn ra như vậy". Còn cơ quan điều tra lại căn cứ theo pháp luật để ra cáo trạng. Theo ông Quyết, khi cơ quan điều tra ra lệnh bắt họ đã có đủ cơ sở và chứng cứ.
Ông Quyết phân tích, căn cứ theo Khoản 4, Điều 14, Nghị định số 37/2010 của Chính phủ về việc thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị, những dự án đất nền có diện tích trên 5ha phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Những dự án này phải được phê duyệt và có biên bản nghiệm thu hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì mới được phép mở bán.
Tuy nhiên, ông Quyết chỉ ra rất nhiều dự án của Alibaba có diện tích trên 5ha nhưng hoàn toàn không có giấy phép phê duyệt dự án 1/500, như dự án Alibaba Tân Thành Center City 1 có diện tích khoảng 134.996m2, Alibaba Tân Thành Center City 2 có diện tích khoảng 74.664m2 và rất nhiều dự án tương tự.
Đông đảo bị hại chăm chú theo dõi phiên tòa (Ảnh: Hữu Khoa).
Cũng theo ông Quyết, để lách luật, tại các dự án mà Nguyễn Thái Luyện và Alibaba rao bán, đã để hiện trạng cho nhiều cá nhân đứng tên trên một khu đất lớn nhằm khống chế sự sở hữu của mỗi cá nhân đều dưới 5ha qua đó không phải lập dự án phải lập quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, sau đó Luyện gom tất cả lại và mở bán, quảng cáo giống như một dự án lớn. Điều này vi phạm nghiêm trọng Luật Quảng cáo. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 9, Điều 8 Luật Quảng cáo 2012 sửa đổi, bổ sung 2018.
Chưa hết, theo cáo trạng, Luyện còn ký bán một số hợp đồng là đất thổ cư nhưng thực trạng vẫn đang là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi. Điều này, theo ông Quyết, Alibaba đã vi phạm hành vi gian dối trong việc bán hàng theo Điều 198, Bộ Luật Hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017.
Giải thích về chi tiết Nguyễn Thái Luyện khai tại tòa là hầu hết chủ đầu tư bất động sản nhỏ lẻ trên thị trường hiện nay đều làm giống mình nhưng không bị bắt, ông Quyết cho biết, có thể vị cựu giám đốc này đang muốn giảm nhẹ tội bằng việc cho rằng mình không vi phạm mặt chủ quan tức không nhận thức rõ hành vi chiếm đoạt tài sản của người khác do mình thực hiện là gian dối, trái pháp luật.
Tuy nhiên, ông Quyết cho biết, theo các thông tin trên báo chí về cáo trạng thì có trường hợp dù không ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhận chuyển nhượng, lô đất nông nghiệp thuộc sở hữu của người dân đang sử dụng, nhưng phía doanh nghiệp do Luyện đứng đầu vẫn tự đặt tên dự án, phân lô, chia nền, trên đất nông nghiệp của người khác để thu hút nguồn tiền từ khách hàng.
Nghĩa là tại thời điểm Luyện thu tiền của khách hàng thì chưa có đất...
Khoản 4, Điều 14, Nghị định số 37/2010 của Chính phủ việc thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị quy định:
Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
Khoản 9, Điều 8 Luật Quảng cáo 2012 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định:
Quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; về số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, bao bì, nhãn hiệu, xuất xứ, chủng loại, phương thức phục vụ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố.
Nội dung: Nguyễn Văn Hải
