Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư

Theo ông Nguyễn Duy Thành, CEO Công ty Global Home Property, hiện nay tranh chấp chung cư thường rơi vào hai vấn đề chính: Tiền quỹ bảo trì giữa các bên là chủ đầu tư, Ban Quản trị và cư dân; Vấn đề sở hữu tiện ích chung - riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong đó có khu vực bãi xe.

Đây được xem là hai vấn đề mấu chốt làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư và trong môi trường cung cư hiện nay. Để giải quyết vấn đề này cần phải tìm hiểu và trị dứt điểm từ gốc.

Đối với quỹ bảo trì chung cư, ông Thành cho rằng không cần thiết phải sửa đổi hay ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì như thế nào, mà cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể.

Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) năm 2014 đã nêu rõ rằng, các chủ đầu tư khi bán căn hộ phải có ngân hàng bảo lãnh cho việc thực hiện hợp đồng và người mua phải mở tài khoản tại ngân hàng do chủ đầu tư lựa chọn để bảo lãnh tại dự án bất động sản đó.

Từ quy định này, có thể giải quyết bài toán đơn giản bằng cách khách hàng thanh toán giá trị mua nhà đều phải thông qua tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án đó. Khi dòng tiền của người mua tăng lên qua các giao dịch ngân hàng thì tài sản sở hữu của chủ đầu tư giảm đi.

“Như vậy, trường hợp chủ đầu tư đi vay vốn trong ngân hàng, thì ngân hàng sẽ kiểm soát được cái tài sản đảm bảo đã giảm dần và phải hạ hạng mức tín dụng của chủ đầu tư đi. Làm như vậy để tránh các trường hợp chung cư như hiện nay, chủ đầu tư vay số tiền rất lớn nhưng khi bán cho cư dân lại không có thanh toán các khoản dư nợ tín dụng giảm dần, từ đó xảy ra việc người mua không được cấp chủ quyền do chủ đầu tư đã mang tài sản đi thế chấp cho ngân hàng", ông Thành nói.

Cũng theo ông Thành, khi người dân đã thanh toán qua tài khoản cũng là lúc ngân hàng phải có trách nhiệm điều chỉnh lại hạng mức tín dụng của chủ đầu tư cho các bất động sản căn hộ đang hình thành trong tương lai.

Một vấn đề khác của quỹ bảo trì chung cư, đến giai đoạn cuối cùng của kỳ hạn nhận bàn giao nhà theo quy định của Thông tư 02 và Luật Nhà ở năm 2014. Lúc này, người dân phải thanh toán 2% quỹ bảo trì qua tài khoản của ngân hàng. Từ đó, ngân hàng phải “treo” khoản tiền quỹ bảo trì 2% trong ngân hàng và không cho chủ đầu tư rút ra khoản tiền này.

Bản chất tiền này là của người dân và thực hiện việc đóng góp theo quy định của Luật nhà ở. Số tiền quỹ bảo trì này sẽ mặc nhiên gửi có kỳ hạn tối thiểu là 1 năm .Vì trong giai đoạn đầu, Luật đã quy định tối thiểu 12 tháng công trình đưa vào sử dụng sẽ còn nằm trong giá trị bảo hành.

Do vậy, tất cả các hạng mục liên quan đến việc sửa chữa, bảo trì sẽ không dùng vào tiền bảo trì nữa. Tiền lãi suất của người dân sẽ được tăng cao khi chủ đầu tư bàn giao cho cư dân vào sử dụng và chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu ra Ban Quản trị.

Sau khi Ban Quản trị được chính quyền thừa nhận, thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi đến ngân hàng để chuyển đổi hình thức sở hữu dòng tiền sang cho Ban Quản trị chung cư để quản lý tài sản. Ban quản trị chung cư mới cũng không được rút số tiền đó ra khỏi ngân hàng để chuyển dòng tiền đó qua ngân hàng khác nếu không được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Để có thêm sự minh bạch, ông Thành cho rằng phải có quy định rõ ràng liên quan đến quỹ bảo trì đều phải thực hiện thông qua hình thức chuyển khoản để tránh tranh chấp về sau. Khi đó, Ban quản trị nhiệm kỳ 1,2…và về sau chỉ cần căn cứ vào các sao kê ngân hàng sẽ biết được tiền có sử dụng đúng mục đích, công khai minh bạch hay không.

Đối với vấn đề trong các tranh chấp chung - riêng ở chung cư, ông Thành cho biết, cần phải quy định cụ thể hơn đối với chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ, các giới hạn nào thuộc sở hữu chung và riêng. Đặc biệt, trong đó có khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đó là cơ sở căn cứ từ hợp đồng.

Theo CEO của Global Home Property, căn cứ khác là từ giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ các căn cứ này, là cơ sở tiền đề cho chủ đầu tư khi bàn giao cho cư dân, Ban Quản trị sẽ rõ ràng, minh bạch các khu vực diện tích nào là sở hữu chung, sở hữu riêng.

“Thời gian gần đây phát sinh ra việc mâu thuẫn liên quan đến sở hữu riêng của chủ đầu tư là bãi xe ô tô trong chung cư. Nhưng mâu thuẫn này cần phải được nêu rõ trong hợp đồng sẽ hạn chế được các vấn đề rủi ro liên quan đến tranh chấp chung và riêng tại chung cư”, ông Thành chia sẻ.

Công Quang