Chung cư mini nở rộ vượt tầm kiểm soát suốt hơn 10 năm qua, vì sao?

Vụ cháy chung cư mini gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng ở Khương Hạ, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội là hồi chuông cảnh báo tới những chung cư mini xây dựng vi phạm, đang hoạt động không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Sau sự việc, các cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền nhiều địa phương, nhất là Hà Nội và TPHCM đang nhanh chóng tìm các giải pháp kịp thời ngăn chặn nguy cơ mất an toàn PCCC và nhiều hệ lụy khác từ các công trình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (hay gọi là chung cư mini). Đồng thời, xử lý trách nhiệm với các cá nhân, tổ chức có vi phạm liên quan.

Bất cập từ chính sách tới buông lỏng quản lý

Thực tế, hơn 10 năm nay chung cư mini được xây dựng nhiều, đáp ứng phần nào nhu cầu về nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Tuy nhiên, việc xây dựng ngày càng nhiều chung cư mini như vừa qua đang tiếp tục gây ra quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng chống cháy nổ và rất nhiều hệ lụy khác.

Từ năm 2020, Bộ Xây dựng có văn bản nhắc nhở các địa phương tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, kiểm soát trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (chung cư mini). 

Thời điểm đó, ở một số địa phương tại các khu vực đô thị đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng nên các hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Các vi phạm chủ yếu là xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Bộ này cảnh báo, thực trạng trên sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ; gây ách tắc giao thông, phá vỡ quy hoạch…

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Đơn cử, Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46, đã cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

"Quy định đó đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, "chung cư hộp diêm", làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị", HoREA nêu.

Tiếp đó, theo ông Châu, thực trạng trên còn có nguyên nhân ở những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật. Cụ thể, tại các khu vực đô thị của một số địa phương, đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng.

Một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Bên cạnh đó, có hiện tượng cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép. Tiếp nữa, do lực lượng thanh tra xây dựng mỏng, nhất là tại các huyện có dân số lớn (thậm chí tương đương dân số một tỉnh nhỏ) và đang có tình trạng vi phạm trật tự xây dựng diễn biến phức tạp.

Ngoài ra, theo ông Châu, còn có nguyên nhân là các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân, kể cả móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở thoái hóa biến chất, để thực hiện các công trình nhà "chung cư mini" trái phép, sai phép.

Từ những bất cập trên, Chủ tịch HoREA cho rằng, cần thiết bãi bỏ nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở, vì đây là hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, chứ không phải là hoạt động "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân".

Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo quy định.

Mất cân đối giữa thu nhập và giá nhà

Bên cạnh những bất cập nêu trên, theo đánh giá của chuyên gia, việc chung cư mini nở rộ những năm qua cũng có nguyên nhân từ nhu cầu nhà ở lớn. Đáng chú ý, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại các đô thị lớn Việt Nam đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Việc sở hữu nhà ở của người dân sẽ càng "bất khả thi" khi khoảng cách này còn được nới rộng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, phần lớn người dân đô thị tại Hà Nội, TPHCM chỉ có khả năng chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ giá bình dân. Song hiện tại những căn hộ này lại đang có nguồn cung khá thấp.

Còn theo bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TPHCM - phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C (bình dân).

"Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng có nguồn cung khá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại TPHCM. Trước đây, dòng sản phẩm 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến năm nay chỉ chiếm khoảng 25%, hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân", bà Giang Huỳnh dẫn chứng.

Cũng theo vị chuyên gia này, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.