Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời "tự tung tự tác" thu tiền đặt cọc

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 quy định nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai.

Cụ thể, tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Đồng thời, khoản 5 Điều 23 Luật này cũng quy định chi tiết về đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, quy định về đặt cọc này đã chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận. Đồng thời, quy định đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, kinh doanh bất động sản có tính đặc thù của giao dịch đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, năm 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền.

Cũng theo ông Châu, lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc, giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch.  Thậm chí, đầu nậu còn lập cả "dự án ma" không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.

Đồng quan điểm trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc đặt cọc vừa thể hiện việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, cũng là mục đích để chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường, bảo đảm đầu ra cho sản phẩm dự án.

"Quy định về tiền đặt cọc trong luật là rất hợp lý nhưng theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển, họ dùng bên thứ ba là các ngân hàng, tổ chức tín dụng đứng ra giám sát, quản lý số tiền này với một tài khoản chung mà không "chảy" vào túi của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng được lấy tiền về, phía ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm với khoản tiền này", ông Đính nhấn mạnh.

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, trên thực tế đã tồn tại không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư thu. Thế nhưng, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười".

Điểm chung của các dự án này là chủ đầu tư đã cầm tiền cọc, tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng lên đến hàng trăm tỷ đồng, trong đó không ít người vừa phải gồng gánh tiền trả lãi vay ngân hàng để mua nhà, vừa phải chi trả tiền thuê nhà hàng tháng.