Chủ đầu tư hết thời "làm mưa làm gió", chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư luôn là chủ đề nóng nhiều năm qua. Các "cuộc chiến" liên tục nổ ra giữa cư dân và chủ đầu tư.

Mới đây, tại một loạt kết luận thanh tra do Chánh thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn vừa ký ban hành, rất nhiều những vi phạm, thiếu sót, tồn tại trong lĩnh vực quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư được Thanh tra Bộ Xây dựng nêu rõ. 

Theo đó, 250 tỷ đồng là con số kinh phí bảo trì 2% mà Chánh thanh tra Bộ Xây dựng đã yêu cầu và các chủ đầu tư đã chuyển trả cho ban quản trị nhà chung cư thông qua 15 kết luận được ban hành.

Đã có 7 chủ đầu tư bị xử phạt hành chính với số tiền 820 triệu đồng và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân. 

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị định 30/2021/NĐ-CP (NĐ30) về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở với mục tiêu, chấm dứt tình trạng tranh chấp chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì như thời gian qua. 

Phân tích kỹ hơn về nghị định 30, trao đổi với PV, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - cho biết: Trước đây, người mua nhà có thể nộp quỹ bảo trì cho chủ đầu tư, để chủ đầu tư đóng, hoặc có thể tự đóng vào 1 tài khoản mà chủ đầu tư lập ra. Tuy nhiên, đa phần người dân vẫn đóng cho chủ đầu tư. 

Do đó, mâu thuẫn xảy ra khi chủ đầu tư không chuyển vào tài khoản mà cầm hết tiền. Chủ đầu tư đã cầm quỹ bảo trì ngay từ khi người dân đóng tiền lần đầu để đi kinh doanh hoặc gửi ngân hàng lấy lãi, trong khi thậm chí 2 - 3 năm sau mới bàn giao nhà.

Tại không ít chung cư, số tiền quỹ bảo trì lớn bị chiếm dụng. Các chủ đầu tư thường lấy lý do năng lực ban quản trị yếu, sợ ban quản trị tiêu tiền không đúng hoặc lý do chưa phân biệt sở hữu chung, sở hữu riêng, quản lý vận hành chưa tốt…để không bàn giao quỹ bảo trì. Cư dân không đòi lại được dẫn đến tình trạng phải căng băng rôn, biểu ngữ đòi quyền lợi.

Do sự chồng chéo trong việc xử lý, nên mới đây, Chính phủ đã ban hành nghị định 30 sửa 2 vấn đề liên quan đến quỹ bảo trì chung cư.

Theo đó, điểm sửa đổi đầu tiên là việc, không quy định người mua nhà nộp tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư phải lập một tài khoản quỹ bảo trì chung cư tại tổ chức tín dụng địa phương, tiền quỹ bảo trì người dân đóng được chuyển thẳng vào tài khoản quỹ bảo trì.

Theo ông Khởi, việc nộp tiền vào tài khoản đó như cái "rọ cua", không chạy ra được, cứ tự động vào nhưng không có ra, kể cả chủ đầu tư có làm biện pháp gì cũng không lấy được tiền quỹ bảo trì ra. Nếu người mua mà không nộp thì không được bàn giao nhà. Trong trường hợp, người mua không nộp mà vẫn bàn giao nhà thì chủ đầu tư phải tự trả.

Nghị định 30 cũng quy định tổ chức tín dụng không được chuyển tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu thì tổ chức tín dụng phải chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị, không có ý kiến của chủ đầu tư cũng phải chuyển cùng với lãi suất.

Khi tiền về dưới sự quản lý của Ban quản trị, nhiều người lo lắng rằng, ban quản trị sẽ tiêu số tiền không đúng mục đích. Song, ông Khởi khẳng định, khi có quy chế 02 (thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) không ai dám chi tiêu lung tung.

Bởi quy chế 02 đã có cách thức chi tiêu đối với quỹ bảo trì, theo đó chuyển tiền mặt chỉ dưới 10 triệu đồng, tất cả các thanh toán trên 10 triệu đều phải qua tài khoản, thanh toán khoản gì đều phải được thông qua hội nghị nhà chung cư.

Đặc biệt, quỹ bảo trì chung cư chỉ chi cho mục đích bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Chính nhờ quy chế này, các ban quản trị sẽ không thể chi tiêu ngoài việc phục vụ cư dân.

Hiện nay, theo phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, có một số trường hợp dẫn đến phải cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì và được chia ra thành 3 tính huống. Thứ nhất, nếu có tài khoản quỹ bảo trì đang giữ tiền, thì chỉ cần quyết định cưỡng chế của UBND là các tổ chức tín dụng phải bàn giao cho ban quản trị.

Trường hợp thứ 2, nếu quỹ không còn tiền thì cho phép cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư. Các địa phương có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bàn giao mà không cần thông qua chủ đầu tư. "Lúc này, trách nhiệm của tổ chức tín dụng là rất lớn", ông Khởi nói.

Trường hợp cuối cùng theo lãnh đạo Cục, chủ đầu tư không có tiền trong tài sản kinh doanh thì sẽ cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư.

"Tôi tin rằng, với quy định mới nộp cho tài khoản riêng thì sẽ không còn câu chuyện chiếm dụng quỹ bảo trì", ông Khởi cho hay.