Căn hộ chung cư mới bị đẩy giá cao, sức mua giảm?

Khan hiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng 

Thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng lệch pha cung cầu. Theo đó, thiếu nguồn cung dự án nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. 

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TPHCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6%. 

Tương tự, nghiên cứu thị trường của Savills cho thấy, từ năm 2020 đến nay, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường ở Hà Nội giảm nhiều so với những năm trước đó. Cá biệt, năm 2021 ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm và bước sang năm nay, tình trạng nguồn cung căn hộ chưa được cải thiện.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đều diễn ra tình trạng lệch pha cung cầu. Nguồn cung căn hộ mới đặc biệt khan hiếm ở phân khúc nhà ở giá rẻ dưới 2 tỷ đồng.

"Thị trường bất động sản TPHCM đã xuất hiện tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường", "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân", Chủ tịch HoREA cho biết.

Giá căn hộ bị đẩy cao, sức mua giảm

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thực trạng khát nguồn cung và lệch pha cung cầu khiến giá căn hộ liên tục tăng suốt 5 năm qua. Trong đó, căn hộ mới ra thị trường cũng thiết lập mặt bằng giá mới.

Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra mức giá sơ cấp sản phẩm căn hộ bán đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý I/2019, trong đó phân khúc hạng B đã tăng giá mạnh nhất trong 5 năm qua.

Gần đây, một số sản phẩm căn hộ chung cư mới được ra mắt thị trường Hà Nội. Đáng nói, các sản phẩm này gần như không giải quyết được cơn khát của thị trường do giá bán đều được định vị ở phân khúc trung - cao cấp.

Đơn cử, dự án Hoàng Thành Pearl tại quận Nam Từ Liêm đang có giá bán căn hộ thấp nhất từ 3,4 tỷ đồng/căn (43 triệu đồng/m2). Nhiều căn dự án Udic Westlake tại quận Tây Hồ có giá bán từ 40 triệu đồng/m2. Dự án Grand Sunlake tại Hà Đông cũng có mức giá từ 40 triệu đồng/m2…

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội - cho biết, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Tuy nhiên, giá bán cao khiến sức mua sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước, dù nhu cầu là rất lớn và vẫn không ngừng tăng.

Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người có nhu cầu thực gặp khó khăn trong việc chi trả, đặc biệt nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính gặp nhiều khó khăn hơn do sự kiểm soát chặt chẽ các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản.

Báo cáo số liệu và nhận định về thị trường bất động sản TPHCM và vùng phụ cận trong tháng 7 vừa công bố của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị trí dẫn đầu, thể hiện ở việc các dự án mức giá dao động từ 60 - 85 triệu đồng/m2, chiếm 63% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực, tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới trong tháng vừa qua đã rơi xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay, dao động từ 40% đến 60% lượng sản phẩm trong giỏ hàng.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán và thanh khoản cũng tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II. DKRA lý giải nguyên nhân phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

Không chỉ riêng TPHCM, xét chung toàn thị trường cùng với các tỉnh lân cận cũng có những diễn biến tương tự. Toàn thị trường có 2.158 căn hộ mới mở bán, tỷ lệ tiêu thụ là 54%. 

Mặt bằng giá sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường ở mức thấp do ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới. 

Trong bối cảnh sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, các chủ đầu tư đã liên tục đẩy mạnh các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn gốc, lãi vay nhằm kích cầu người mua.