Cán bộ Nhà nước và doanh nghiệp thoả thuận ngầm, "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có công văn gửi lên Thủ tướng Chính phủ đề xuất sớm sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai để phát huy nguồn lực đất đai trong công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Đáng lưu ý, tại công văn này, HoREA chỉ ra hàng loạt lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Trong đó có thể kể tới như việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng được chỉ định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi hay bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định pháp luật.

Cùng với đó còn có tình trạng lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao, lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công - tư, bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

"Có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường, hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng quy định pháp luật. Có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà", HoREA cho biết.

Tuy nhiên, HoREA vẫn đánh giá, nguồn thu từ đất đai cũng có đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước. Cụ thể, ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, trong đó có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, để phát triển các khu đô thị, dân cư, các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch.

Ví dụ: Quận 7 được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng, năm 2017 thu ngân sách lên tới hơn 4.000 tỷ đồng, tăng 61 lần so với năm 1997. Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của ngành bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7, đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của thành phố cả năm 2012.

"Do vậy, việc Tổng Cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21% GDP là chưa đúng thực tế, vì một phần hoạt động xây dựng là nhằm phục vụ cho các dự án bất động sản", HoREA cho biết.

Theo Hiệp hội, nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 8% ngân sách địa phương, là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Theo số liệu của Cục Thuế TPHCM, nguồn thu từ đất chiếm 11,75% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017.

Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa, như sau: Năm 2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ); Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ đồng; Năm 2017, thu 27.170 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng, điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng). Riêng năm 2018, do sự sụt giảm quy mô thị trường bất động sản thành phố đến 34,2% nên nguồn thu từ đất chỉ đạt 22.600 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 9,32% tổng thu ngân sách, trong đó số thu tiền sử dụng đất đã giảm đến 22,5% so với năm 2017.

Ngoài nguồn thu kể trên, HoREA chỉ ra một số nguồn thu từ đất đai chưa được khai thác, như: thuế tài sản bất động sản; thuế chống đầu cơ bất động sản, chậm đưa đất vào sử dụng; Thuế thu trên giá trị gia tăng của đất đai do Nhà nước đã đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, hoặc thu thông qua thuế tài sản bất động sản hàng năm.

"Tuy nhiên, lại đang có tình trạng khai thác quá mức phương thức "trực thu", thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn, đang là gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà, đồng thời, về lâu dài sẽ cạn kiệt nguồn thu này. Phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là "ẩn số", không minh bạch và tạo ra cơ chế "xin-cho", gây nhũng nhiễu, tiêu cực mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu", báo cáo nêu.

Phương Dung