Cải tạo chung cư cũ: Gỡ “nút thắt” bằng cách nào?

Cải tạo chung cư cũ là câu chuyện không mới nhưng đến nay vẫn gần như chưa có chuyển biến gì. Trong khi các tòa nhà ngày càng xuống cấp, ảnh hưởng tới an toàn của người dân và gây mất mỹ quan đô thị.

Mới đây, vấn đề cải tạo chung cư cũ lại nóng lên khi Bộ Xây dựng và TP Hà Nội liên tiếp đưa ra các đề xuất kiến nghị, nhằm tạo ra một cơ chế đặc thù riêng để đẩy nhanh quá trình này. Vậy cải tạo chung cư cũ đang gặp vướng mắc ở đâu?

Theo Sở xây dựng Hà Nội, tính đến nay mới có 16 dự án chung cư cũ xây dựng xong, 12 dự án đang triển khai. Hầu hết các dự án này đều được thực hiện từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực.

Còn sau đó, theo ý kiến của các chuyên gia, nhiều quy định của Luật Nhà ở, vốn quy định cho tất cả các địa phương, lại có nhiều điểm không phù hợp với đặc thù riêng của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Đây chính là nguyên nhân khiến cho quá trình cải tạo tập thể cũ "dậm chân tại chỗ".

Giải phóng mặt bằng - "nút thắt" lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ

Chung cư 30A Lý Thường Kiệt, thuộc quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, sau khi được cải tạo lại chung cư đã trở thành một tòa nhà khang trang. Ngoài phần căn hộ được xây tái định cư tại chỗ, trả lại cho người dân, chủ đầu tư được kinh doanh tầng 1 và bán một số căn hộ thương mại ở tầng trên, với giá 300 triệu đồng/m2 - mức giá cao kỷ lục của thủ đô.

Rõ ràng, với vị trí đắc địa ở các quận nội đô, hầu hết các chung cư cũ rất có sức hấp dẫn với các doanh nghiệp. Thế nhưng, do vướng mắc về cơ chế, nhiều doanh nghiệp dù muốn cũng không thể thực hiện được. Giải phóng mặt bằng, thuyết phục được người dân chính là "nút thắt" lớn nhất.

Từ sau năm 2014, thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực, nếu thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ đã xuống cấp, nhưng không phải là nhà cấp nguy hiểm thì doanh nghiệp phải đạt 100% ý kiến đồng ý của cư dân. Nhiều doanh nghiệp cho biết, sự hào hứng của họ đã giảm dần bởi quy định này.

"Không bao giờ có được 100% cư dân đồng ý, nếu yêu cầu như thế việc cải tạo sẽ đi vào ngõ cụt", ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu GP Invest nói.

TP Hà Nội đã kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100%.

Ngoài ra, Hà Nội cũng đề xuất quy định cụ thể một hệ số tính bồi thường cho người dân chung cư cũ, thay vì để người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận, dẫn tới tình trạng người thì đòi quá cao, người muốn kéo xuống thấp.

Ví dụ chủ sở hữu căn hộ tầng 2 sẽ có tối đa diện tích căn hộ cũ nhân với 1,5 lần; các căn hộ tầng 1 cũng tính giống tầng 2, nhưng được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại.

Bài toán quy hoạch chung cư cũ

Hiện nay, hầu hết các chung cư cũ đều đang thực hiện theo mô hình tái định cư tại chỗ cho người dân. Chủ đầu tư sẽ thu lợi nhuận bằng cách bán các căn hộ được xây thêm, sau khi đã trừ đi phần trả lại cho cư dân.

Như vậy, nếu tòa nhà được xây lên cao, thì chủ đầu tư mới có lợi nhuận. Nhưng sẽ rất bất cập cho thành phố nếu như các tòa chung cư cũ vốn chỉ cao 4-5 tầng, được xây dựng lại thành những toà cao 40-50 tầng. Đây là bài toán cực kỳ đau đầu hiện nay.

Cách đây 4 năm, đã có 19 tập đoàn, công ty lớn đăng ký tham gia đầu tư cải tạo tập thể cũ tại Hà Nội. Tuy nhiên, đến nay vẫn nhiều dự án chưa hề có động thái gì.

Theo các chuyên gia, cách làm cũ cần được thay đổi. Trước hết, việc cải tạo nên được thực hiện cho cả khu, không phải tòa nào làm tòa đấy. Chung cư được xây mới vẫn phải tuân thủ theo chiều cao quy định của thành phố, để tránh quá tải hạ tầng.

Người dân sẽ tái định cư tại chỗ, doanh nghiệp có thể được quyền kinh doanh tại một số khu vực. Nếu số diện tích trả cho chủ đầu tư không đủ chi phí và lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ được thành phố tính toán trả bằng một phần đất tại khu vực khác, một dự án khác.

TP Hà Nội sẽ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại 4 quận nội, thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Theo các chuyên gia, các đề xuất gần đây đã tương đối sát với thực tế thị trường, nhưng việc thay đổi, chỉnh sửa các quy định mới cần được đẩy nhanh. Nếu không việc cải tạo chung cư cũ sẽ một lần nữa rơi vào ngõ cụt.