BĐS Bình Dương 2021: nguy cơ "khủng hoảng thừa" căn hộ chung cư

Ngay những tháng đầu năm, không khí của thị trường bất động sản Bình Dương đã nóng ran, thậm chí còn nhộn nhịp hơn cả thị trường TPHCM. Chỉ tính riêng tháng 1/2021, thị trường căn hộ TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 3.500 căn. Đáng chú ý, Bình Dương đã vượt TPHCM vươn lên dẫn đầu nguồn cung mới khi có tới bảy dự án mở bán, cung cấp ra thị trường gần 1.900 căn, tương đương chiếm 54% tổng lượng cung mới.

Sôi động "cuộc đua" nghìn tỉ

Nhờ năng lực liên kết vùng ngày càng hoàn thiện, không gian phát triển của TPHCM hiện đã không còn giới hạn về địa giới hành chính mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận. Trong đó, khu vực Bình Dương đang nổi lên trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư bất động sản nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, thị trường thiếu vắng các dự án nhà ở chất lượng cao.

Năm 2020, toàn thị trường bất động sản Bình Dương bùng nổ với nguồn cung căn hộ lên đến 20.000 căn. Trên bình diện toàn thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh ghi nhận có tổng cộng 243 dự án đang triển khai thực hiện, trong đó có 87 dự án mới với tổng vốn 22.620 tỷ đồng. Trong đó, Thuận An dẫn đầu về nguồn cung mới, tiếp theo là Dĩ An và Thủ Dầu Một.

Sự năng động của chính quyền tỉnh cũng là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường, nhất là các đề án đầu tư hạ tầng giao thông và nâng cấp đô thị manh mẽ. Trong 2021, Bình Dương lên kế hoạch rót hơn 9.000 tỷ đồng vốn đầu tư công cho các dự án hạ tầng trọng điểm. Còn ở kế hoạch đầu tư trung hạn 2021-2024, HĐND tỉnh thống nhất dự kiến kế hoạch đầu tư công với số tiền lấy từ ngân sách địa phương khoảng 53.000 tỷ đồng.

Trong khuôn khổ Hội thảo Smart21 của Diễn đàn Cộng đồng Thông minh thế giới (ICF) mới đây, Bình Dương là địa phương duy nhất ở Việt Nam lần thứ 3 liên tiếp được vinh danh trong danh sách 21 thành phố, khu vực có chiến lược phát triển thành phố thông minh tiêu biểu trên thế giới.

Đó là lý do hàng loạt các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu như Hưng Thịnh, Đất Xanh, Quốc Cường Gia Lai, An Gia, LDG, Kim Oanh, Phát Đạt, Phú Đông… đã bắt nhịp cuộc đua đầu tư vào Bình Dương với hàng loạt các dự án có quy mô hàng nghìn tỉ đồng. Dự báo, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương trong năm 2021 có thể đạt đến con số 15.000 căn.

Nhận diện "điểm nóng"

Có thể nói, bất động sản Bình Dương đang đối mặt với một số nguy cơ lệch pha cung cầu. Hiện đã xuất hiện những hoài nghi về khả năng hấp thụ thực tế của thị trường, đặc biệt trên phân khúc căn hộ nếu mỗi năm đón nhận lượng cung mới lên tới 15.000 - 20.000 sản phẩm trong khi điều kiện kinh tế, hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội vẫn còn hạn chế so với TPHCM.

Đáng chú ý, các dự án mở bán gần đây đều có mức giá cao ngang ngửa một số quận gần trung tâm ở TPHCM. Ghi nhận của batdongsan.com.vn cho thấy nếu trước năm 2018, giá căn hộ tại đây chỉ dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m² thì bây giờ đang tăng lên 23-33 triệu đồng/m². Đặc biệt sau thời điểm Thuận An và Dĩ An chính thức lên thành phố, mặt bằng giá bán căn hộ tại các khu vực này nhanh chóng thiết lập mặt bằng mới ở mức 35-45 triệu đồng/m². Nhiều chuyên gia lo ngại với tâm lý ưa chuộng nhà liền thổ, sự xuất hiện nguồn cung ồ ạt cùng mức giá nhảy vọt sẽ khiến thị trường căn hộ Bình Dương có nguy cơ cung vượt cầu, áp lực cho thuê các căn hộ là không nhỏ.

Bên cạnh thách thức, cũng có không ít cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là thị trường ngách hướng tới phục vụ nhu cầu ở thực của tầng lớp những người có thu nhập cao, chủ doanh nghiệp địa phương, các chuyên gia vốn ngày càng khắt khe trong việc lựa chọn không gian sống.

So với loại hình chung cư có quy mô hàng nghìn căn hay dòng sản phẩm nhà liền thổ tiếp giáp mở với không gian ồn ào bên ngoài, nhóm đối tượng khách hàng đặc biệt này đặc biệt chú trọng đến nhu cầu thụ hưởng và bắt đầu có xu hướng tìm kiếm không gian sống riêng tư tại các khu biệt lập với an ninh cao, tiện ích hiện đại và đảm bảo các giá trị đầu tư trong dài hạn.

Tuy nhiên, Bình Dương hiện chỉ đón nhận duy nhất một dự án nhà ở được triển khai theo mô hình khu biệt lập tại mặt tiền đường Tân Phước Khánh 10. Có quy mô 6,9 ha, khu biệt lập này là bước đi đón đầu xu thế thị trường, hứa hẹn thiết lập chuẩn mực sống mới tại các khu đô thị vệ tinh TPHCM.

Theo JLL Việt Nam, mặc dù nhiều loại hình bất động sản nhà ở ra đời nhưng dòng sản phẩm nhà phố biệt lập vẫn là ưu tiên hàng đầu của người mua hiện nay và luôn là sản phẩm thu hút nhu cầu cao của giới đầu tư và người có nhu cầu ở thực. Loại hình này tạo cảm giác "an toàn" cho khách hàng và nhà đầu tư vì có giá trị cao, bền vững cũng như giảm được nhiều chi phí đi kèm.

Bên cạnh yếu tố khan hiếm nguồn cung, trong khi mức giá chỉ tương đương một căn hộ cao cấp đi cùng phương thức thanh toán linh hoạt, tiên nghị hiện đại, các khu biệt lập rõ ràng là một tài sản đầy giá trị và hấp dẫn, đồng thời bổ sung thêm một mảnh ghép cần thiết giúp diện mạo đô thị tại Bình Dương phát triển toàn diện hơn.