Bắt mạch "gu" đầu tư bất động sản công nghiệp

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam chia sẻ về "gu" đầu tư bất động sản công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài hiện nay.

Theo bà, bối cảnh thị trường hiện tại tác động thế nào đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam?

Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khiến dòng vốn đầu tư nước ngoài đều đặn chảy về Việt Nam những năm gần đây, trong khi những nhà đầu tư hiện hữu vẫn không ngừng tìm kiếm cơ hội mới, có thể kể đến sự góp mặt cũng như gia tăng đầu tư của Warburg Pincus (1,27 tỷ USD), KKR (900 triệu USD), Softbank Visson Fund (300 triệu USD), Confidential (250-350 triệu USD), Exs Capital (100 triệu USD); TPG (80 triệu USD)…

Còn theo thông tin từ các ngân hàng, tổ chức và tạp chí tài chính quốc tế như UBS, Standard Chartered, JETRO, AmCham China, McKinsey, Bloomberg, Economist Magazine…, có khoảng 20% cơ sở sản xuất tại Trung Quốc sẽ di dời khỏi đây trong 5-10 năm tới; 80% người tiêu dùng Mỹ không muốn sử dụng các sản phẩm sản xuất tại Trung Quốc… Điều may mắn Việt Nam là địa điểm ưu tiên số một cho sự dịch chuyển này nhờ sở hữu nhiều lợi thế về lực lượng lao động, vị trí địa lý thuận lợi và phòng chống Covid-19 tốt.

Theo đó, mảng bất động sản công nghiệp và nhà ở được dự báo sẽ đón nhận nhiều dòng vốn đầu tư mới trong thời gian tới.

Vậy còn về nội tại, sức hút của các thị trường trọng điểm đến từ đâu?

Chúng tôi nhận thấy rõ sự chuyển mình mạnh mẽ của Việt Nam trong thu hút đầu tư nước ngoài thời gian qua. Trong đó, ở miền Bắc, lĩnh vực công nghệ cao như lắp ráp, điện tử… đang là xu hướng. Đơn cử, việc Vinfast đặt nhà máy lắp ráp ô tô tại Hải Phòng kéo theo nhiều nhà cung cấp (vendor) đầu tư vào địa phương này.

Còn ở miền Nam - trung tâm sản xuất công nghiệp lớn nhất cả nước, thì tập trung vào công nghệ sinh học, công nghệ thông tin, dược phẩm và hàng không.

Riêng khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long chủ yếu phát triển các lĩnh vực về chế biến nông, thủy sản. Hiện nay, kinh tế nông nghiệp khu vực này chuyển đổi rất mạnh mẽ, cụ thể: Xuất khẩu thủy hải sản 65%; xuất khẩu cá 60%; xuất khẩu trái cây 70%; xuất khẩu gạo 90%...

Tóm lại, Việt Nam có thế mạnh thu hút đa dạng các loại hình đầu tư theo từng khu vực cụ thể.

Có sự khác biệt cơ bản nào giữa các vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam và phía Bắc?

Về nguồn cung khu công nghiệp nói chung, miền Nam hiện lớn hơn miền Bắc khoảng 2,5 lần, nhưng miền Bắc có phần phát triển mạnh mẽ hơn nhờ lợi thế vị trí địa lý khi ở gần Trung Quốc - thị trường nhập khẩu nguyên liệu lớn của nhiều doanh nghiệp khách thuê. Hiện tại, các nhà sản xuất linh kiện điện tử lớn như Foxcon, LG, Samsung… đều đang tập trung tại khu vực này.

Về nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung ở thị trường miền Nam cũng lớn hơn, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, còn miền Bắc là Bắc Ninh và Hải Phòng. Nếu so về tỷ lệ lấp đầy thì miền Bắc cao hơn, cho thấy nhu cầu thuê đang lớn hơn so với miền Nam.

Còn ở miền Trung, do giá đất còn rẻ nên thu hút được nhiều ngành nghề sử dụng nhiều đất và sự cạnh tranh về lao động cũng thấp hơn so với 2 khu vực trọng điểm phía Nam và Bắc.

Còn về thu hút vốn đầu tư, theo bà, có điểm gì đáng lưu ý?

Trong quý I, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có xu hướng chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp.

Xét về lĩnh vực, bất động sản là lĩnh vực thu hút vốn FDI cao thứ 3 (đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất, phân phối điện) với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 600 triệu USD. Trong đó, Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản tiếp tục là những quốc gia đầu tư mạnh nhất vào Việt Nam.

Về địa phương, Hải Phòng và Bắc Giang là các tỉnh thu hút đầu tư tốt nhất, trong Bắc Giang được các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc), Đài Loan (Trung Quốc) quan tâm.

Bà vừa đề cập tới "quốc tịch" của dòng vốn đầu tư. Trong thời gian tới, liệu có sự thay đổi nào đáng kể và nếu có thì đến từ đâu?

Việt Nam đã và đang đón nhận sự dịch chuyển về giá nhân công, vị trí sản xuất… từ Trung Quốc, nhưng việc gia nhập nhiều hơn các hiệp định thương mại tự do sẽ giúp Việt Nam thu hút các nhà đầu tư châu Âu, Mỹ, thay vì nhà đầu tư truyền thống châu Á như trước.

JLL cũng nhận được nhiều yêu cầu hơn từ các nhà đầu tư công nghệ cao và tự động hóa đến từ Mỹ và châu Âu. Một điểm mới nữa là Covid-19 mang đến tiềm năng cực lớn cho thị trường logistics và thương mại điện tử của Việt Nam, bởi ở lĩnh vực này, thị trường Việt Nam còn sơ khai so với các thị trường khác trong khu vực, nên được dự báo sẽ hút mạnh dòng vốn nước ngoài trong thời gian tới.

Thực tế, Việt Nam có lợi thế riêng trong tăng trưởng giá thuê logistics. Cụ thể, năm 2019, trong khi khu vực Đông Nam Á chỉ đạt mức tăng trưởng gần 10%, thì chỉ tính riêng mức tăng ở 2 thị trường chủ lực của Việt Nam là miền Bắc và miền Nam đã đạt 14% và 27%. Đến năm 2020, con số này ở 2 thị trường trọng điểm của Việt Nam là 5%, thì ở Đông Nam Á chỉ khoảng 3%.

Ngoài ra, cơ hội phát triển của ngành logistics Việt Nam còn đến từ nguồn cung kho bãi chất lượng hiện còn thấp hơn so với khu vực, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài vốn có thế mạnh về yếu tố này.

Vậy theo bà, chất lượng kho bãi của Việt Nam hiện nay ra sao?

So với các quốc gia trong khu vực, lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam mới ở giai đoạn đầu phát triển, nên số lượng kho bãi đạt tiêu chuẩn quốc tế còn rất hạn chế, nếu không muốn nói là còn khá manh mún, lộn xộn và hiệu quả khai thác chưa cao.

Hiện tại, có một khoảng cách dài về nhà kho tiêu chuẩn giữa Việt Nam và quốc tế (chiều cao trần, phòng cháy, chữa cháy, hệ thống giá, kệ…). Thậm chí, nhiều nước trên thế giới có hệ thống kho, kệ được tự động hóa, chỉ cần quét mã là robot sẽ đến và nhận hàng, vận chuyển. Nhìn chung, ưu thế về kho bãi đang thuộc về các đầu tư ngoại - vốn có lợi thế cả về kinh nghiệm, công nghệ, tiềm lực tài chính lẫn sự am hiểu khách hàng.

Ưu thế thuộc về khối ngoại, tức là sự cạnh tranh trên thị trường chỉ nằm trong khối này?

Không hẳn như vậy, nhưng sự khác biệt về chất lượng sản phẩm tạo nên sự chênh lệch về giá cho thuê. Do đó, hiện tại, sự cạnh tranh về giá chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư ngoại với nhau, chứ không phải giữa nhà đầu tư ngoại với nhà đầu tư nội.

Tuy vậy, các bên cũng phải "nhìn nhau" để điều chỉnh mức giá, chứ không phải tùy ý ra giá thuê thế nào cũng được. Theo quan điểm cá nhân, mặt bằng giá thuê khu công nghiệp hiện ở mức hợp lý.

Thế còn khối nội, bà đánh giá sao?

Về câu chuyện làm dự án khu công nghiệp của chủ đầu tư trong nước, theo quan sát của tôi, hiện chủ yếu theo hướng phân chia đất theo khu rồi bán lại, chứ không đầu tư hoàn thiện vào hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích khu công nghiệp rồi mới cho thuê. Thế mạnh của các chủ đầu tư nội là có quan hệ tốt với chính quyền địa phương, am hiểu thị trường trong nước…, chứ không mạnh về thiết kế sản phẩm, thi công, đầu tư, tài chính...

Phải chăng vì lẽ đó, xu hướng "cộng sinh" sẽ còn kéo dài?

Thực tế, nhiều chủ đầu tư trong nước cũng nhận ra việc hoàn thiện khu công nghiệp rồi cho thuê "ngon" hơn việc chỉ bán đất thông thường, nhưng không dễ thực hiện bởi những hạn chế như đã nêu ở trên.

Về phía các nhà đầu tư nước ngoài, dù có tiềm lực, nhưng việc gia nhập một thị trường mới cũng không dễ dàng, cho nên giải pháp hợp tác với chủ đầu tư trong nước để cùng phát triển dự án trên quỹ đất sẵn có là giải pháp vẹn toàn, giúp khách thuê có thêm sự lựa chọn về sản phẩm, từ mặt bằng đến kho bãi, nhà xưởng...

Sự cộng sinh này không chỉ có lợi cho các bên tham gia, mà còn cho toàn thị trường, cho nên cần được duy trì.