Bất lợi khi mua chung cư mini gắn mác nhà riêng

Bộ Xây dựng vừa đưa ra cảnh báo về tình trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ để làm chung cư mini tại TP.HCM. Trong các khu “chung cư” này, mỗi căn hộ cũng có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp… nhưng được thu nhỏ tối đa, đáp ứng nhu cầu ở của người độc thân hoặc gia đình nhỏ. Tuy nhiên, cách làm này đang gây hệ lụy phá vỡ quy hoạch đô thị, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Chung cư mini đắt hàng

Vài năm trở lại đây, chung cư mini (thực chất là núp bóng các công trình nhà cao tầng) mọc lên khá nhiều ở các khu vực vùng ven như quận 12, quận Thủ Đức, quận Bình Tân (TP.HCM)… Không chỉ để cho thuê, các căn hộ mini này cũng được bán chạy như tôm tươi.

Liên hệ với một nhân viên môi giới tên Liên, chúng tôi được cho biết: “Anh hỏi chung cư mini trên đường Kha Vạn Cân, quận Thủ Đức hả? Bên em bán hết lâu rồi, 190 căn hộ đều bán hết. Giá tốt lắm, chỉ hơn 300 triệu một căn hơn 20 m²”.

Công trình chúng tôi tìm hiểu là một căn nhà năm tầng, bên trong chia làm nhiều căn hộ. Các căn hộ tại đây rất nhỏ và có gác lửng. Theo chị Liên, khi mua căn hộ mini này người mua không được làm sổ hồng riêng nhưng các cư dân đã sinh sống ổn định. Người mua có thể chọn hình thức căn hộ sở hữu 20 năm với giá hơn 300 triệu đồng hoặc 50 năm với giá khoảng 600 triệu đồng. Tuy nhiên, toàn bộ căn nhà là công trình nhà ở riêng lẻ, giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp cho cá nhân nên chỉ có duy nhất một sổ hồng.

Trước tình trạng các “chung cư” dạng này ngày một gia tăng, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đồng thời, kiểm tra, xử lý các “chung cư” xây dựng trái phép, sai phép.

Bộ đánh giá hiện nay tại một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này chắc chắn sẽ làm phát sinh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau.

Đẩy rủi ro cho người mua

Nói về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết: “Từ năm 2010 đến nay, hiện tượng biến nhà riêng thành chung cư mini, chung cư hộp diêm tại các đô thị đang nở rộ. Tình trạng phát triển tự phát chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”.

Đồng tình, ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản, cho biết bản chất những “dự án” căn hộ này không thực hiện theo quy trình phê duyệt dự án khu chung cư cao tầng.

“Họ chỉ đơn thuần xin phép xây dựng một công trình nhà ở riêng lẻ của cá nhân hoặc doanh nghiệp. Sau đó, chủ tòa nhà bán lại cho người mua từng căn thông qua một hợp đồng thuê có thời hạn. Tôi không ủng hộ loại hình này bởi nó không có lợi cho người mua” - ông Việt phân tích.

Về khía cạnh pháp lý, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo quy định hiện hành, để các sản phẩm là căn hộ được phép đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản.

Các chủ đầu tư chung cư mini dạng này thường núp bóng xin phép nhà ở riêng lẻ trên đất ở (hợp pháp). Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng (xây sai phép).

Do đó, trên thực tế, hầu như không thể cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua dạng căn hộ này do vướng nhiều sai phạm. Trong đó có sai phạm liên quan đến xây dựng của chủ đầu tư, công trình không đảm bảo đủ diện tích hay an toàn về phòng cháy chữa cháy theo quy định.

“Chung cư mini biến tướng có giá rẻ, gần trung tâm rất được các gia đình trẻ quan tâm nên ngày càng nhiều. Các cơ quan chức năng cần vào cuộc sớm để giải quyết vấn đề này, tránh việc hình thành nhiều đơn vị ở tại các con phố, hẻm nhỏ không được quy hoạch bố trí chức năng ở” - luật sư Cường phân tích.