Áp lực giải phóng hàng tồn kho của ông lớn bất động sản hiện nay ra sao?

Trong quá trình sản xuất kinh doanh, hàng tồn kho đóng vai trò rất quan trọng đối với các doanh nghiệp. Tùy thuộc vào đặc điểm của từng ngành nghề, hàng tồn kho có thể chiếm tỷ trọng lớn hoặc nhỏ. Thậm chí, với các doanh nghiệp bất động sản, đây còn là một trong những tài sản có giá trị lớn nhất của doanh nghiệp (chiếm khoảng từ 40-50% tổng giá trị tài sản).

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, áp lực giải phóng hàng tồn kho của các doanh nghiệp ngành này hiện ra sao so với năm ngoái?

Hàng tồn kho tăng mạnh

Tính đến ngày 30/9, tổng giá trị hàng tồn kho ròng của 7 doanh nghiệp bất động sản lớn gồm Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (mã: VPI), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), đạt mức 241.179 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong các doanh nghiệp này, Novaland là đơn vị có hàng tồn kho lớn nhất ở mức 129.636 tỷ đồng, chiếm tới 54% tổng giá trị. Mặc dù là đơn vị bất động sản có vốn hóa lớn nhất thị trường nhưng Vinhomes chỉ nắm giữ 54.628 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 71% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp tăng mạnh tích trữ hàng tồn kho là Khang Điền với 12.729 tỷ đồng giá trị, tăng 86% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu xem xét riêng lẻ con số tuyệt đối hàng tồn kho rất khó đánh giá được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Ví dụ như giá trị khoản mục này của Vinhomes tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản duy trì ở mức thấp, chỉ chiếm 16% tổng tài sản vào thời điểm cuối quý III/2022. Điều này cho thấy phần nào áp lực giải phóng hàng tồn kho của doanh nghiệp này không cao.

Các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho so với tổng tài sản ở mức cao có thể kể đến như Khang Điền (59%), Phát Đạt (52%), Novaland (50%).

Trong giai đoạn từ năm 2015 đến 2022, sự thay đổi trong chiến lược tích trữ hàng tồn kho cũng có sự khác biệt giữa các doanh nghiệp. Trong khi "ông lớn" Vinhomes giảm tỷ trọng hàng tồn kho trong so với tổng tài sản từ mức 24% xuống 16% thì Novaland tăng mạnh từ con số 27% lên 55%.

Điều này cũng tương đồng với chiến lược phát triển của Novaland. Từ năm 2015, doanh nghiệp này chuyển hướng từ phát triển các dự án nhà ở sang kết hợp nhà ở với các điểm nghỉ dưỡng khách sạn vui chơi giải trí. Chính vì vậy, hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh.

Cần xem xét nhiều yếu tố

Nếu chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao là chưa đủ mà cần xem xét chi tiết cấu thành hàng tồn kho.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục gồm tồn kho hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và tồn kho chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng,... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

"Hàng hóa" được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được. "Chi phí sản phẩm dở dang" được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Như vậy, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho phần lớn là hàng hóa sẵn sàng để bán sẽ ít rủi ro hơn các doanh nghiệp có chi phí sản phẩm dở dang cao.

Ngoài ra, ngành bất động sản cũng chia ra nhiều mảng riêng biệt. Ví dụ với Becamex dù tỷ trọng hàng tồn kho lớn nhưng vẫn là điểm tích cực. Do nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn tích cực cùng với kỳ vọng giá thuê trung bình tăng 10-20% so với cùng kỳ/năm sẽ đem lại triển vọng tăng trưởng về doanh thu trong tương lai khi bán được hàng.