Bài 3: UBND Quận Ba Đình cấp sổ đỏ trái pháp luật, ai là người chịu trách nhiệm?

Như Báo điện tử Dân trí đã đưa tin, bà Lê Thị Hồng Huyến gửi Đơn kêu cứu về hành vi sai phạm của UBND quận Ba Đình trong việc cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với diện tích nhà đất tại số 87 đường Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Bà Huyến cho biết đây là khối tài sản thuộc quyền sở hữu của vợ chồng cụ Lê Bá Diệp và cụ Lê Thị Bách - là người đã sinh ra bà Huyến cùng 6 anh chị em khác, trong đó có một người đã hy sinh từ khi còn trẻ, chưa có gia đình. Năm 1967, cụ Diệp mất và năm 1994 cụ Bách cũng qua đời, đều không để lại di chúc. Như vậy, 06 người con còn lại của các cụ chính là đồng thừa kế hợp pháp đối với diện tích đất và nhà nêu trên.

Ngày 24/7/1995, nhân ngày giỗ đầu của cụ Nguyễn Thị Bách, 06 người con của cụ đã họp gia đình, lập biên bản và thống nhất giao tài sản chung là toàn bộ ngôi nhà và đất tại số nhà 32A Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội (nay là số 87 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội) cho ông Nguyễn Bá Khôi được toàn quyền quản lý, chăm sóc và đảm bảo duy trì thờ cúng tổ tiên, cha mẹ. Biên bản thỏa thuận cũng khẳng định, ông Khôi chỉ được thực hiện các quyền trên với điều kiện: không được tự ý dịch chuyển; không được tự ý mua bán trao đổi; không được sang tên, chuyển nhượng khi không được sự đồng ý của tất cả các anh, chị, em còn lại.

Thế nhưng đến năm 2004, vợ chồng ông Lê Bá Khôi không bàn bạc nên chưa hề có sự đồng ý của các đồng thừa kế còn lại đã tự ý làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện tích đất và nhà tại địa chỉ nêu trên vào tên ông Khôi và vợ ông. Ngày 12/11/2004; UBND quận Ba Đình cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10101212862 đứng tên vợ chồng ông Lê Bá Khôi. Ngay sau khi được cấp "sổ đỏ", vợ chồng ông Khôi đã mang đi thế chấp bảo lãnh cho bà Đỗ Thị Liên - Giám đốc Công ty cổ phần Thương mại Dược phẩm Nhật Tân vay tiền tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam với số tiền 4.563.000.000 đồng  mà không có bất cứ văn bản thỏa thuận nào với các đồng thừa kế còn lại.

Liên quan tới vấn đề này, phóng viên Báo điện tử Dân trí đã có buổi trao đổi với Luật sư Nguyễn Đào Tơ (Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội) để làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý.

Thưa luật sư, trong trường hợp cụ Diệp và cụ Bách mất không để lại di chúc thì pháp luật thời kỳ đó quy định như thế nào về quyền được hưởng di sản thừa kế?

Luật sư Nguyễn Đào Tơ: Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 khi một người mất đi không để lại di chúc định đoạt tài sản thì tài sản sẽ được chia theo quy định pháp luật. Cả hai cụ Diệp và cụ Bách khi mất không để lại di chúc, vì vậy phần tài sản của hai cụ để lại sẽ được chia cho những người thừa kế theo pháp luật, đó là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất còn sống vào thời điểm mở thừa kế, cụ thể là 06 người gồm: bà Cầm, bà Hiền, ông Khôi, bà Huyến, ông Trọng và ông Tuân.

Như vậy, khối di sản là nhà và đất ở tại địa chỉ 87 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội sẽ được chia đều cho 06 người con của cụ Bách và cụ Diệp. Bên cạnh đó, trong biên bản họp gia đình năm 1995, các con của cụ Bách và cụ Diệp đã thống nhất giao tài sản chung là nhà và đất ở tại 87 Hoàng Hoa Thám cho vợ chồng ông Khôi quản lý, sử dụng, do đó nhà đất trên vẫn thuộc đồng sở hữu của 06 anh, chị, em trong gia đình, ông Khôi chỉ được quyền sử dụng chứ không có quyền định đoạt tài sản này. Việc ông Khôi và vợ là bà Hằng tự ý làm thủ tục xin cấp "sổ đỏ" đối với nhà đất nói trên khi không có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác là vi phạm nghiêm trọng pháp luật về thừa kế, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các đồng thừa kế còn lại bởi ông Khôi chỉ được hưởng 1/6 giá trị căn nhà và đất nói trên.

Xin luật sư cho biết, khi tiến hành thủ tục xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên thì những ai được đứng tên trong GCN này?

Luật sư Nguyễn Đào Tơ: Như đã khẳng định trên, khối tài sản nhà đất tại số 87 Hoàng Hoa Thám là di sản thừa kế thuộc quyền sở hữu chung của 06 đồng thừa kế theo pháp luật, do vậy cả 6 đồng thừa kế đều được đứng tên trong "sổ đỏ"

Khối tài sản mà cụ Bách và cụ Diệp để lại tại 87 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình trước khi mất là di sản thừa kế thuộc quyền sở hữu của 06 người con ruột theo hàng thừa kế thứ nhất; như vậy, đây là khối tài sản thuộc quyền sở hữu chung của 06 chủ sở hữu. Theo quy định tại Điều 237 của Bộ Luật dân sự 1995 về định đoạt tài sản chung thì:

1- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật….

Chiếu theo quy định này thì vợ chồng ông Khôi chỉ có quyền đối với 1/6 khối tài sản tại 87 Hoàng Hoa Thám và việc định đoạt toàn bộ khối tài sản chung này phải được sự thỏa thuận, nhất trí của tất cả các đồng thừa kế.

Ngoài ra, theo Điều 48 Luật đất đai 2003 về GCNQSDĐ thì "Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng". Như đã khẳng định trên, toàn bộ khối tài sản là nhà và đất tại địa chỉ số 87 Hoàng Hoa Thám thuộc quyền sở hữu của 06 đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất - các con của hai cụ Bách và cụ Diệp. GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà đất nói trên phải được cấp cho 06 người đồng thừa kế, chứ không phải cấp riêng cho vợ chồng ông Lê Bá Khôi.

Vậy theo phân tích của luật sư thì đã có sai phạm trong quá trình cấp "sổ đỏ" cho riêng vợ chồng ông Khôi?

Luật sư Nguyễn Đào Tơ: Có thể thấy rõ UBND quận Ba Đình đã vi phạm nghiêm trong trình tự thủ tục khi cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với di sản thừa kế tại địa chỉ nêu trên.

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định tại Chương 3 Thủ tục đăng ký đất đai Thông tư 1990/TT/TCDC của Tổng cục địa chính ngày 30/11/2001 hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất ở có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nộp 01 bộ hồ sơ lên UBND xã (phường) nơi có đất, gồm:

Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu;

Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND cấp xã (phường) chứng thực;

Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có một trong các loại giấy tờ sau: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp; Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận và đất đó không có tranh chấp…

Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được nộp tại UBND cấp xã (phường) nơi có đất. UBND xã (phường) tiếp nhận hồ sơ, có trách nhiệm thẩm tra và xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất những nội dung sau: hiện trạng sử dụng đất; nguồn gốc sử dụng đất; tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Kết thúc việc xét đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất, UBND xã (phường) công bố công khai kết quả xét đơn tại trụ sở UBND trong thời hạn là 15 ngày; hết thời hạn trên UBND xã (phường) lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình UBND cấp quận (huyện). Sở Địa chính có trách nhiệm thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó chuyển cho UBND cấp quận (huyện). Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do cơ quan Địa chính cùng cấp chuyển đến, UBND cấp quận (huyện) xem xét, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện.

Chiếu theo quy định trên thì trước khi cấp GCN quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì UBND cấp xã (phường); UBND quận (huyện) có trách nhiệm phải đi thẩm tra, xác minh thực địa thửa đất, nếu thấy đủ điều kiện theo quy định kể trên thì mới được quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Việc xác minh, thẩm tra thực địa thửa đất là điều cần thiết nhằm phát hiện ra những vi phạm, sai trái của đối tượng cũng như chủ thể xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Nhưng ở đây, không hiểu UBND phường Ngọc Hà không đi xác minh, thẩm tra thực địa hay thực hiện công tác này cho có lệ, cố ý bỏ qua quyền lợi của những đồng sở hữu khác mà ra quyết định cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho vợ chồng ông Khôi, bà Hằng, đặt quyền sở hữu của các đồng thừa kế khác sang một bên, từ đó xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của họ.

Luật sư Tơ khẳng định: "Sổ đỏ" phải được cấp cho 06 đồng thừa kế, nhưng UBND quận Ba Đình lại chỉ cấp cho 01 người thừa kế là vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của những đồng thừa kế còn lại. Do vậy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10101212862 cấp trái pháp luật cần phải hủy bỏ.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc.

Anh Thế