Sửa Thông tư 36 về bất động sản: Chưa ban hành đã có tác động xấu

Sáng 15/3, Hội thảo với chủ đề “Sửa đổi Thông tư 36: Thị trường Bất động sản được gì, mất gì?” đã diễn ra tại TPHCM thu hút sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kính tế, tài chính, đại diện Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước...

Đòn hạ knock - out

Phát biểu tại hội thảo, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc Điều hành Bản Việt Land cho rằng, dự thảo Thông tư 36 theo hướng siết tín dụng vào bất động sản (BĐS) đang dấy lên lo ngại của người dân, doanh nghiệp khi một lượng lớn tín dụng sẽ bị cắt giảm cho vay đối với lĩnh vực này. Trong khi hiện nay, phần lớn nguồn vốn cho việc phát triển dự án là từ ngân hàng và khách hàng. Nhưng có một thực tế là tiền từ khách hàng mua BĐS phần lớn cũng vay từ ngân hàng. Do đó việc siết tín dụng không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà cho cả người dân.

Theo ông Trinh, một dự án BĐS thường phải triển khai trong thời gian dài có khi lên đến 5-10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Nhưng với việc sửa Thông tư 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS sẽ khiến nhiều dự án bị tê liệt.

“Thị trường BĐS mới hồi phục trong thời gian rất ngắn, nay với chính sách theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% không khác gì một đòn chí tử hạ knock – out thị trường BĐS mới bước qua khỏi cơn bạo bệnh”, ông Trinh nói.

Vị giám đốc này cũng cho rằng, thời gian gần đây, khi thông tin sửa đổi Thông tư 36 lan truyền và mặc dù thông tư này chưa chính thức được ban hành nhưng đã có tác động xấu về tâm lý đến toàn thị trường. Trong khi các doanh nghiệp hoang thì khách hàng cũng rất lo lắng bởi nếu một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án và mua nhà của doanh nghiệp, người dân sẽ trở nên mong manh hơn. Thậm chí đã có nhiều doanh nghiệp đã công bố phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh...

“Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng nếu bị “hạ gục” sẽ tác động đô-mi-nô đến nhiều lĩnh vực khác và thậm chí là cả nền kinh tế. Do đó, theo tôi giai đoạn này chưa phải là lúc để sửa Thông tư 36 bởi nó mới áp dụng được khoảng 1 năm. Ngoài ra thị trường hiện đang phát triển rất tốt, chưa có dấu hiệu gì của bong bóng BĐS nên không cần thiết phải siết tín dụng lúc này”, ông Trinh đề xuất.

Đồng quan điểm trên, ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc công ty BĐS Hưng Lộc Phát cho rằng, thực trạng thị trường BĐS hiện nay là dùng nguồn vốn ngắn hạn phục vụ đầu tư trung dài hạn. Vì thế, khi có điều chỉnh của Nhà nước sẽ tác động nhanh đến thị trường, nhất là yếu tố tâm lý.

“Hoạch định chính sách nên có chiến lược dài hơi một chút. Phải chia sẻ với doanh nghiệp chứ vừa ngân hàng vừa hà hơi và chúng tôi thuộc bài tí mà thay đổi là không ổn. Đang bơm một nguồn máu đều mà giảm thì cũng đã choáng. Phải giảm từ từ chứ giảm đột ngột thì sốc nặng với thị trường, doanh nghiệp. Sốc thế này thì rất nguy hiểm”, ông Tuấn nói.

Doanh nghiệp BĐS cho rằng, việc siết tín dụng không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà cho cả người dân

Không nên lo!

Trái ngược với những lo lắng của doanh nghiệp BĐS thì các chuyên gia kinh tế lại trấn an rằng, không quá lo lắng nếu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nước siết chặt tín dụng bằng việc ban hành Thông tư 36 sửa đổi.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính – đầu tư cho rằng, việc NHNN điều chỉnh cho vay là hợp lý về góc độ ổn định kinh tế vĩ mô khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn và năm 2016 có dấu hiệu thâm hụt tín dụng.

Quan điểm của chuyên gia kinh tế này rằng, việc đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết cho nền kinh tế. Ổn định, an toàn với hệ thống ngân hàng là điều cần thiết. Đồng thời, cảnh báo rủi ro tín dụng để giúp ngân hàng thương mại chú ý hơn trong cho vay BĐS là phù hợp.

“Thông tư này có thắt chặt BĐS không? Theo tôi, trong năm 2016 là không. Không nên quá lo lắng bởi dư địa cho vay trung dài hạn là 540.000 tỉ đồng trong khi dư địa BĐS hiện mới 390.000 tỉ đồng. Doanh nghiệp BĐS tốt thì không sợ thiếu vốn. Đúng là có lo nhưng không nên lo. Nếu ban hành thông tư 36 sửa đổi, chỉ có những người đầu cơ mới lo lắng và sẽ chùn bước. Những nhà mua đầu tư thật sự, người mua nhà để ở lâu dài thì họ không bị ảnh hưởng tâm lý”, TS Hiển nói.

“Trong cái nhìn trung hạn, tôi cho rằng thông tư này rất hữu ích”, TS Đinh Thế Hiển khẳng định.

Ở một góc nhìn khác, TS Bùi Quang Tín, Đại học Ngân hàng TPHCM cho rằng, mục tiêu của NHNN xem xét, điều chỉnh một số quy định tại Thông tư số 36 là để cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng có hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.

TS Tín cho rằng, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh từ 60% xuống 40% sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn và đặc biệt là cho vay đối với BĐS. Theo tính toán của TS Tín, trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Do đó, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì room còn lại để cho vay đối với BĐS sẽ không còn nhiều. Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Trong ngắn hạn, điều này nhiều khả năng sẽ khiến tăng trưởng tín dụng 2016 ở mức thận trọng hơn, củng cố cho kỳ vọng về mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn trong năm 2016 và khó có khả năng đạt được mức tăng trưởng tín dụng dự kiến là từ 18-20%.

“Việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến BĐS cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các Bộ ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính tại Việt Nam, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế và đảm bảo sự phát triển ổn định của hệ thống tài chính tại Việt Nam”, TS Tín nói.

Công Quang