Thứ năm, 23/11/2017 - 17:19

góc nhìn luật sư

Chủ đầu tư né bảo lãnh, Người mua nhà lĩnh đủ

Mua bán Bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai đang là một xu thế tất yếu trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên ở hình thức mua bán này, người mua sẽ phải chịu rủi ro gấp nhiều lần so với mua BĐS sẵn có. Để giảm thiểu những rủi ro đó cho người mua, Nhà nước đã ban hành khung pháp lý đối với hoạt động này mà nổi bật là quy định về việc bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng đối với dự án thì mới được phép mở bán.


Minh họa: Nguyễn Đoàn

Minh họa: Nguyễn Đoàn

Cụ thể, Tại Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” (Khoản 1) và “Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết” (Khoản 3), …

Trước đây, Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN và hiện nay là Khoản 3, Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (có hiệu lực từ 15/11/2017) đã hướng dẫn rất chi tiết Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS nói trên. Theo đó, Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi: Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định; dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

Trình tự thực hiện bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

1. Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư; Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản. Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.

2. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

3. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Những quy định pháp luật mang tính bắt buộc của hoạt động bảo lãnh ngân hàng đối với BĐS hình thành trong tương lai, là cần thiết, nhằm giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách chưa được đi vào thực tiễn, tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảo lãnh thấp, tình trạng chủ đầu tư “né” bảo lãnh rất nhiều. Các dự án không có ngân hàng bảo lãnh vẫn được chủ đầu tư mở bán thường xuyên. Thực tế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như sau:

+ Xuất phát từ phía người mua: ít hiểu biết pháp luật, muốn mua nhà giá rẻ không phải “gánh” thêm phí bảo lãnh.

+ Xuất phát từ phía chủ đầu tư: gánh nặng về chi phí (nộp tiền sử dụng đất + phí bảo lãnh), phức tạp về thủ tục, điều kiện để được ngân hàng cấp bảo lãnh; Thời gian thực hiện huy động vốn kéo dài do thủ tục thẩm định dự án của ngân hàng khi cấp bảo lãnh.

+ Xuất phát từ ngân hàng: Các ngân hàng rất thận trọng và siết chặt vấn đề cấp bảo lãnh cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai dù đã có Thông tư của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn rất cụ thể. Sự thận trọng là cần thiết để bảo vệ nguồn vốn của ngân hàng, tuy nhiên đã gây ra rào cản và tâm lý “khó quá bỏ qua” cho các chủ đầu tư thay vì thúc đẩy các chủ đầu tư hoàn thiện điều kiện cấp bảo lãnh.

+ Xuất phát từ khung pháp lý chưa hoàn thiện: Sau khi Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn. Tuy nhiên có 1 điều mâu thuẫn giữa 2 văn bản là tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở khi đã có bảo lãnh ngân hàng. Còn tại Điều 12 của Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước lại yêu cầu chỉ cấp bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hai quy định mâu thuẫn nhau đã đưa câu chuyện mua bán kèm bảo lãnh vào “vòng luẩn quẩn”, khách hỏi mua thì đòi bảo lãnh trước, ngân hàng thì đòi hợp đồng mua bán trước… Khoản 3, Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (có hiệu lực từ 15/11/2017) sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNNđã giải quyết được vấn đề này khi đưa ra được những quy định chi tiết về trình tự thực hiện bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai.

Ở Việt Nam, người mua nhà có nguy cơ bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai dự án dù đã huy động góp vốn từ dân, gây thiệt hại cho khách hàng.

Bởi vậy, trước khi chọn dự án để mua bán, chuyển nhượng, người mua cần cân nhắc khi đặt bút ký. Khi ký kết, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư đưa ra thỏa thuận bảo lãnh theo luật định và chỉ tiến hành ký hợp đồng mua bán đối với những dự án đã được Ngân hàng cấp bảo lãnh.

Bên cạnh đó, để đánh giá dự án có được cấp bảo lãnh thật sự hay không hay đang được phê duyệt … người mua cần phải tìm hiểu pháp luật, xem xét kỹ tài liệu được cung cấp và đánh giá tổng quan. Thực tế đã có trường hợp người bán đưa cho người mua xem thư xác nhận của ngân hàng về việc đang xem xét hoặc sẽ cấp bảo lãnh, hồ sơ xin cấp bảo lãnh … người mua không xem kỹ hoặc thiếu hiểu biết cho rằng đó chính là chứng thư bảo lãnh. Bởi vậy, người mua nhà nên tham vấn ý kiến luật sư trước khi “xuống tiền” mua BĐS hình thành trong tương lai.

Về những lo ngại người mua phải gánh chịu giá nhà cao hơn do “đội” phí bảo lãnh, thù lao luật sư …, thiết nghĩ, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào BĐS hình thành trong tương lai. Nhưng so với những rủi ro tiềm ẩn cho số tiền bỏ ra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, những chi phí phát sinh nêu trên không hề là cao.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

Trưởng ban Doanh nghiệp - Thương mại VPLS Trương Anh Tú