Xác định giá đất đô thị mỗi nơi một kiểu

Tại buổi tọa đàm về “Một số vấn đề đất đai tại đô thị” do Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục quản lý đất đai (Bộ TNMT) đã trả lời xoay quanh những vấn đề trên.

Xác định giá đất - khó bảo đảm công bằng

Xin ông cho biết, tiêu chí nào để xác định đó là giá đất trong điều kiện bình thường?

Tiêu chí để xác định giá đất được hình thành trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định thì trước hết, đất được chuyển nhượng phải là đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp.

Thứ hai, có từ 3 thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã được chuyển nhượng (trong thời gian dưới 3 năm tính từ thời điểm định giá) thành công.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được tính trong thời gian thị trường “sốt” giá đất hoặc “đóng băng” hay chịu tác động của các yếu tố khác như thiên tai, dịch họa, thay đổi quy hoạch, có những ưu đãi…

Đất nông nghiệp thực tế không có giá thị trường vì không có ai bán. Chỉ khi có dự án thì đất nông nghiệp mới có giá. Vậy cơ sở nào để tính giá đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất?

Căn cứ vào giá chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để định giá đất nông nghiệp.

Trong trường hợp không có các giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp thì áp dụng phương pháp thu thập để xác định giá đất nông nghiệp.

Công tác đền bù, GPMB thường tiến hành vài ba năm, trong khi đó giá đất mỗi năm một khác gây khó khăn cho việc xác định giá bồi thường và tạo ra sự bất hợp lý giữa người nhận tiền đền bù trước và sau. Vậy giải quyết vấn đề này thế nào?

Ông Bùi Ngọc Tuân.

Trường hợp bồi thường chậm, nếu do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra thì giá đất được tính tại thời điểm bồi thường, nếu giá tại thời điểm bồi thường thấp hơn thì sẽ tính theo giá tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Tương tự, bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, giá đất được tính tại thời điểm có giá thấp hơn (so sánh giữa giá tại thời điểm bồi thường với giá tại thời điểm có quyết định thu hồi).

Có một nghịch lý là trên cùng một khu vực đất có nhiều dự án khác nhau, giá đền bù theo mỗi dự án khác nhau. Trong đó, các dự án có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thường thấp hơn nhiều so với các dự án khác?

Theo quy định, trường hợp này xảy ra trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

Tái định cư - chỉ có dân là khổ

Theo quy định nơi tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, nhiều người tái định cư cảm thấy khó khăn trong việc sinh hoạt ở khu tái định cư do cơ sở hạ tầng kém. Ông có biết không?

Về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, pháp luật có quy định, trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

Tuy nhiên, việc xây dựng các khu tái định cư phục vụ việc GPMB để thực hiện các công trình, dự án trong thời gian qua thực hiện chưa tốt. Phần lớn các dự án có thu hồi đất chưa có khu tái định cư hoặc nếu có thì chưa xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng nên dân không chịu di dời nơi ở cũ, làm chậm tiến độ GPMB.

Chẳng lẽ địa phương cứ đứng nhìn?

Theo tôi, đó là do địa phương thường nhấn mạnh đến quyền thu hồi đất, chú trọng về môi trường đầu tư, dẫn tới nóng vội GPMB để giao đất, cho thuê đất mà chưa thực hiện đúng quy định về việc xây dựng khu tái định cư, chưa huy động và thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng khu tái định cư.

Như vậy để khu tái định cư xây dựng chậm thì cơ quan nào phải chịu trách nhiệm, thưa ông?

Việc này theo quy định do UBND tỉnh có trách nhiệm giải quyết.

Những người dân bị thu hồi đất không chỉ bức xúc về vấn đề tái định cư mà hơn nữa họ phải đối mặt với nguy cơ thất nghiệp trầm trọng. Vậy người dân sẽ phải trông chờ vào đâu?

Phải thừa nhận rằng, việc đào tạo chuyển đổi nghề, giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu.

Theo số liệu của Bộ LĐTB-XH, số lao động thuộc các hộ bị thu hồi đất được đào tạo chuyển đổi nghề chỉ đạt 12%, số lao động nông nghiệp chuyển sang nghề mới đạt 13%, vẫn giữ nghề cũ chiếm 67%, và đối tượng không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định chiếm tới 20%.

Để giải quyết vấn đề này, trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 2003 cũng đã đề xuất theo hướng: Trường hợp bị thu hồi đất của các hộ gia đình trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.

UBND tỉnh, thành phố là nơi có trách nhiệm tổ chức lập đề án giải quyết việc làm cho đối tượng này.

Lan Hương (ghi)