Phó Thủ tướng: "Định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy"

Ngày 8/3, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà và Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải trực tiếp lắng nghe các chuyên gia, doanh nhân góp ý Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 15/3 sẽ là hạn cuối để lấy ý kiến nhân dân với dự án luật này.

Cần cơ sở dữ liệu đầy đủ mới định giá đất chính xác

Nhấn mạnh mấu chốt của tài chính đất đai là phương pháp định giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà lưu ý nếu không có phương pháp định giá chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.

Theo ông Hà, hiện có 5 phương pháp định giá đất. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động. "Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp; cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau", Phó thủ tướng nói.

Dù vậy, ông lưu ý việc định giá đất rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai.

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay (gồm doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp), Phó Thủ tướng cho biết dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường…Phó thủ tướng chỉ ra nghịch lý "hai chính sách và hai giá", nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao. Song việc này chỉ áp dụng với những dự án quy mô nhỏ. Còn dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hòa các mục tiêu.

"Trên thực tế chưa có doanh nghiệp tự thỏa thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn. Trong tất cả dự án, Nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, tuy nhiên, việc tính toán, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai còn rất khó khăn", Phó Thủ tướng nhấn mạnh đây là vấn đề cần nhiều đóng góp từ chuyên gia.

Ông đồng thời nhấn mạnh Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý và chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất đều có lợi.

Nhiều băn khoăn về giá đất

Góp ý về phương pháp định giá đất, PGS.TS.Đinh Dũng Sỹ cho rằng quy định này mới chỉ là định tính và giao Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Ông phân tích dự thảo luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất, nhưng mục đích sử dụng đất tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án khác nhau rất nhiều.

"Nếu định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư", theo lời ông Sỹ.

Vị chuyên gia cũng đề nghị cụ thể hóa những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá đất.

Chung băn khoăn về giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP. Invest) đề nghị làm rõ chu kỳ xem xét, định giá đất. Nếu điều này không được luật hóa, theo ông, sau này sẽ rất khó áp dụng.

Ông cũng nêu quan điểm cho rằng việc áp dụng quy định "định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường" ngay khi thông qua luật là rất khó.

Theo lý giải của ông, để xây dựng giá đất, cần có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống. Như vậy mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường. Song việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại "chưa có khả năng thực hiện".

"Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện nhưng thực tế chưa đáp ứng và không thể triển khai sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc", ông Hiệp lo ngại và đề xuất có lộ trình từng bước cho quy định này để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ xác định lại giá đất sau 3 năm.