Phản biện bảng giá đất điều chỉnh, chuyên gia khuyên TPHCM không vội vàng

Chiều 12/8, Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM đã tổ chức hội nghị phản biện xã hội về dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn thành phố. Buổi làm việc có sự tham dự của lãnh đạo Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM, các chuyên gia, nhà khoa học, luật sư, và đại diện các tầng lớp nhân dân.

Tại buổi làm việc, các chuyên gia và luật sư đã phân tích về những tác động tới người dân và doanh nghiệp khi TPHCM áp dụng bảng giá đất điều chỉnh ngay tại thời điểm hiện tại. Ngoài ra, các đại biểu cũng đề nghị Sở TN&MT TPHCM làm rõ yếu tố cần thiết phải thay đổi bảng giá đất hiện tại.

Cần chứng minh trường hợp cần thiết điều chỉnh

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, thành viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM, góp ý rằng phương pháp định giá đất khi thành phố xây dựng bảng giá điều chỉnh cần bám sát giá thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh cũng cần tính toán việc hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và phía nhà đầu tư.

"Vấn đề đặt ra hiện nay là quyết định điều chỉnh bảng giá đất của TPHCM có cần thiết ban hành giai đoạn này hay không, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động ra sao tới người sử dụng đất và nhà đầu tư?", đại biểu đặt câu hỏi.

Ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng dưới góc độ quản lý Nhà nước, việc điều chỉnh giá đất là cần thiết. Tuy nhiên, với góc độ người dân và nhà đầu tư, các nội dung điều chỉnh ở thời điểm này là chưa phù hợp thực tế, sẽ tạo áp lực tài chính rất lớn, đặc biệt là đối với người dân ở ngoại thành.

Vị luật sư phân tích thêm rằng người dân tại các huyện ngoại thành TPHCM có nhu cầu lớn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để an cư, làm nhà, tách thửa cho con cái. Tại các huyện như Hóc Môn và Bình Chánh, nhiều trường hợp mong muốn chuyển mục đích hàng chục, thậm chí hàng trăm ha, có người qua nhiều thế hệ mà chưa đủ tiền để chuyển mục đích đất để xây dựng nhà cửa, tách thửa cho con cái.

Ông Nguyễn Văn Hậu tiếp tục lấy ví dụ, tại quận 4, giá đất trên đường Bến Vân Đồn (đoạn từ Cầu Dừa đến Nguyễn Tất Thành) sẽ tăng từ 24 triệu đồng/m2 lên thành hơn 271 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 10 lần. Kéo theo đó, nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của người dân cũng tăng mạnh, vượt quá khả năng của nhiều người dân trên địa bàn.

Bên cạnh đó, việc tăng giá mạnh trong khoảng thời gian ngắn có thể gây hiểu nhầm và những phản ứng tiêu cực trong cộng đồng. Về lĩnh vực bất động sản, việc tăng giá cũng tác động lớn tới tâm lý thị trường, nhiều người không muốn bán để chờ giá tiếp tục tăng.

"Giá đất tăng khiến chi phí vốn đầu tư dự án tăng, ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư, thậm chí bóp nghẹt động lực đầu tư của doanh nghiệp", luật sư Nguyễn Văn Hậu bày tỏ.

Điểm tích cực là người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư thỏa đáng hơn, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất tăng thêm, vấn đề chênh lệch địa tô được giải quyết. Tuy nhiên, chi phí bồi thường tăng sẽ tác động trực tiếp vào dự án, tạo sức ép cho các dự án đầu tư công, đầu tư tư nhân, làm tăng giá nhà cho thuê, giá cả các dịch vụ thương mại, tạo bất lợi cho các dự án nhà ở xã hội.

Từ các vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng thành phố nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành cho đến hết ngày 31/12/2025. Việc xây dựng bảng giá đất mới cần thời gian để nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung phù hợp với tình hình thực tế, đánh giá toàn diện về mặt tác động, ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội.

Tại buổi phản biện, luật sư Trương Thị Hòa khẳng định, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận thị trường là cần thiết. Điều cần làm rõ là tăng giá đất thời điểm nào, đồng loạt hay có lộ trình.

"Chúng ta thấy, bảng giá đất cũ được tính toán và áp dụng trong 5 năm, chắc chắn có nhiều điểm không còn phù hợp. Chúng tôi kiến nghị điều chỉnh bảng giá đất, nhưng không thực hiện một loạt mà làm từng bước, xác định nơi nào, khu vực nào, trường hợp nào cần làm ngay và trường hợp nào cần thêm thời gian nghiên cứu", bà Trương Thị Hòa đề xuất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng nêu, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Do đó, UBND TPHCM cũng cần làm rõ và chứng minh yếu tố "trường hợp cần thiết" phải điều chỉnh bảng giá đất. Việc chứng minh cần thực hiện minh bạch và khách quan.

Luật sư Trương Thị Hòa cũng làm rõ thêm, Luật Đất đai 2024 có nêu rõ, UBND thành phố có trách nhiệm trình HĐND quyết định bảng giá đất. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng, Sở TN&MT TPHCM cần chú trọng đến yếu tố này để đảm bảo tính pháp lý, tạo sự đồng thuận của nhân dân.

Cơ sở để xác định giá đất điều chỉnh

Trả lời các ý kiến phản biện, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TPHCM, cho biết bảng giá đất đang áp dụng đã quá thấp so với giá thị trường. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá là cần thiết để phù hợp hơn với thực tế.

Về mặt thẩm quyền, Giám đốc Sở TN&MT TPHCM làm rõ, việc thực hiện bảng giá điều chỉnh thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Khi thực hiện xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, UBND thành phố sẽ phải trình HĐND TPHCM như ý kiến của luật sư Trương Thị Hòa.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cũng khẳng định, bảng giá đất điều chỉnh hướng tới việc đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất tại từng nơi đã cập nhật đầy đủ đơn giá đã duyệt bồi thường, hỗ trợ cho người dân của từng địa bàn, từng dự án.

"Tôi ví dụ khi chúng ta đã chi bồi thường cho người dân giá 5 triệu đồng/m2, mà trong bảng giá đất điều chỉnh chỉ 2 triệu đồng/m2 thì người dân sẽ đặt vấn đề Nhà nước có làm đúng hay không. Toàn bộ dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật toàn bộ giá đất của Nhà nước, giá đất tính bồi thường để đảm bảo công bằng cho người dân, người sử dụng đất", ông Nguyễn Toàn Thắng làm rõ.

Về việc lập giá đất trong dự thảo, Giám đốc Sở TN&MT TPHCM cho biết, đơn vị tư vấn độc lập đã phân tích, tổng hợp dữ liệu từ khoảng 97.000 giao dịch, sử dụng nhiều phương pháp so sánh, khấu trừ và đưa ra mức giá phù hợp từng khu vực. Sau đó, Sở TN&MT TPHCM tiếp tục thẩm tra bảng giá này và Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM tiếp tục rà soát, kiểm tra lần nữa.

Về lo ngại bảng giá đất điều chỉnh tăng quá cao sẽ ảnh hưởng đến chi phí làm hồ sơ đất đai của người dân, ông Nguyễn Toàn Thắng làm rõ, theo Nghị định 103 về quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mức thu còn căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau như thời điểm sử dụng đất và các mức miễn giảm.

Ông Trần Đình Trữ, Phó chánh Thanh tra TPHCM, cho rằng Sở TN&MT cần cân nhắc tiếp thu các ý kiến của sở, ngành và các đại biểu tại buổi phản biện. Bên cạnh đó, nếu hiện tại không thực hiện xây dựng bảng giá đất điều chỉnh mà đến 1/1/2026 mới áp dụng bảng giá đất mới, chênh lệch khi thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao bất ngờ.

"Sở cần tính toán lộ trình hài hòa hơn, chia sẻ các mức, các mốc thời gian áp dụng phù hợp để đảm bảo nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, nhưng cũng cần thời gian để người thực hiện nghĩa vụ chuẩn bị khả năng thực hiện", Phó chánh Thanh tra TPHCM góp ý.