“Giá đất mới không tác động tới thị trường”

Theo ông khung giá đất mới do UBND TP Hà Nội và TPHCM ban hành, có hiệu lực từ 1/1/2008 sẽ có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?

Như đã biết, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã qui định ba trường hợp phải định giá đất cho phù hợp giá thị trường mà không theo giá do UBND cấp tỉnh quy định, đó là giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho dân khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Như vậy, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ dùng để tính tiền thuê đất của Nhà nước và tính thuế, lệ phí các loại có phụ thuộc giá đất. Như vậy, về mặt bản chất, giá đất mới không tác động trực tiếp tới giá đất trên thị trường vì những quan hệ giá cả đất đai trong thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất không chịu tác động của giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Mặt khác, hệ thống tài chính "1 giá đất" yêu cầu giá đất do Nhà nước quy định phải luôn phù hợp với giá đất trên thị trường. Vì vậy, UBND cấp tỉnh quy định giá đất cao hơn cho phù hợp thị trường là đúng quy định của pháp luật và đúng quy luật thị trường, loại bỏ một bước nữa cơ chế "xin - cho" về đất, có tác động tốt hơn cho bình ổn giá đất trên thị trường.

Hiện nay, giá thị trường đã tăng gấp đôi mà giá qui định mới tăng 20%-50% thì vẫn chưa theo kịp giá thị trường.

Như vậy với khung giá đất mới sẽ làm ảnh hưởng đến việc cấp sổ đỏ, cũng như sẽ khiến người dân “ngại” giao dịch công khai?

Đúng! Cái được bàn tới nhiều nhất hiện nay là giá đó để tính nghĩa vụ tài chính (có thể gồm tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ) khi xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trước đó người đang sử dụng đất chưa thực hiện.

Những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trong năm 2008 cũng có hoàn cảnh tương tự vì Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2009.

Trong năm 2008, thuế chuyển quyền sử dụng đất vẫn là 4% và lệ phí trước bạ vẫn là 1% tổng giá trị chuyển quyền (cộng lại là 5%). Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tăng lên bao nhiêu lần mà tỷ suất thuế cộng lệ phí vẫn giữ nguyên 5% thì đương nhiên giá trị khoản tiền người dân phải nộp sẽ tăng lên bấy nhiêu lần.

Hệ quả này sẽ dẫn tới tình trạng người xin cấp sổ đỏ phải nộp nhiều hơn nên không muốn xin cấp, người chuyển quyền sử dụng đất trong năm 2008 cũng phải nộp nhiều hơn nên có thể tính đến "bài" chuyển nhượng "ngầm".

Sự thực mà nói, đây là một bất cập trong hệ thống thuế và phí ở nước ta, chưa có giải pháp để tính mức phù hợp khi giá thị trường tăng lên, thiếu tính "động" để phù hợp với thị trường.

Ví dụ khác mà ta đã thấy, giá đất đã có bước nhẩy đột biến vào thời điểm giữa năm 2004 và 2005, khi trước 31/12/2004 giá đất của Nhà nước còn thấp lè tè nhưng ngay sau 1/1/2005 giá đất đã tăng lên hàng chục lần mà nghĩa vụ thuế và lệ phí trong chuyển quyền sử dụng đất vẫn là 5%.

Hoàn cảnh này đã khiến cho người dân có "sổ đỏ" rồi cũng không đến nhận vì nghĩa vụ tài chính sau 1/1/2005 tăng lên hàng chục lần. Cũng tương tự như ít ngày vừa qua, nhiều người dân chen nhau đi nộp hồ sơ để xin cấp "sổ đỏ" trước 31/12/2007 vì sợ rằng sang ngày 1/1/2008 nghĩa vụ tài chính phải nộp sẽ cao hơn. Người chưa kịp nộp được hồ sơ làm "sổ đỏ" thì sẽ “chừng chừng” lại để chờ đợi.

Về mối lo ngại giao dịch ngầm thì sao, thưa ông?

Giao dịch ngầm có 2 nguyên nhân: một là thuế cao ở mức bất hợp lý, hai là thủ tục hành chính quá nhiễu nhương. Hai cái đó đều làm cho người dân bực mình mà thấy rằng thà "chui lủi" mà không được pháp luật bảo vệ còn hơn là công khai nhưng "mất mát" và "bực bội" nhiều.

Những người chuyển quyền sử dụng đất trong năm 2008 chắc chắn cũng phải chịu mức thuế và lệ phí là 5%, giá mới tăng thì mức nộp cũng tăng tương tự.

Như thế vấn đề đặt ra là cần thay đổi cách tính thuế?

Có người "đổ" cho đó là do nhược điểm của hệ thống "1 giá đất" và muốn chứng minh là phải 2 giá đất có chênh lệch nhau nhiều mới đúng. Đó là ngụy biện để níu kéo cơ chế "xin - cho" để kiếm lợi.

Nhược điểm chính là hệ thống thuế không được điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời. Về nguyên tắc, nghĩa vụ tài chính của dân không được có bước nhẩy đột biến, có bất hợp lý mà cần tăng thì cũng phải tăng dần từng bước.

Như vậy, khi giá đất do Nhà nước quy định tăng lên thì phải điều chỉnh ngay tỷ suất sao cho mức thu hợp lý cho dân, từng bước từng bước một.

Vừa rồi, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 07 về phát triển kinh tế - xã hội năm 2008, trong đó có yêu cầu giảm cao nhất những nghĩa vụ tài chính cho người dân khi làm "sổ đỏ".

Như thế, thời gian tới Chính phủ sẽ phải có điều chỉnh về mức thu cho phù hợp. Vấn đề là cần điều chỉnh sớm, càng muộn càng phát sinh nhiều phiền phức trong cuộc sống thực tế.

Về việc cấp sổ đỏ, ông có quan điểm nào giải quyết vấn đề người dân không muốn nhận sổ?

Theo tôi, trước đây ta "cố ép" hướng tới tăng thu cho Nhà nước, hướng này hoàn toàn không đúng. Chúng ta cần giảm tốt thiểu nghĩa vụ tài chính mà người dân phải nộp khi cấp "sổ đỏ" để sớm nhất hoàn thành công việc này, tức là sớm nhất thiết lập được trật tự trong quản lý đất đai.

Nhiều lần tôi đã có đề nghị nên tính mọi nghĩa vụ tài chính theo giá đất cũ trước ngày 31/12/2004 để giải quyết dứt điểm việc cấp "sổ đỏ". Chính phủ đã quyết định cho những người được hóa giá nhà theo nghị định 61/CP được tính nghĩa vụ tài chính theo giá đất cũ trước 31/12/2004, vậy tại sao cấp "số đỏ" lại không được.

Đến nay, Nghị quyết của Quốc hội đã quyết định theo hướng giảm nhiều đối với nghĩa vụ tài chính khi cấp "sổ đỏ", rất phù hợp lòng dân.

Chúng ta đã bỏ phí rất nhiều nguồn thu từ đất, như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chẳng hạn, nhưng lại cố bắt người dân nghèo phải nộp nghĩa vụ tài chính quá cao khi cấp "sổ đỏ".

Xin cám ơn ông!

Cấn Cường - Phương Thảo