TPHCM xây dựng nghị quyết về quy hoạch TOD nhờ Luật Phát triển đô thị

UBND TPHCM đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) để trình HĐND thành phố xem xét thông qua.

Đây là bước đi quan trọng nhằm thể chế hóa thẩm quyền được trao tại Luật Phát triển đô thị, tạo bước đột phá phát triển hạ tầng và không gian.

Tác động từ Luật Phát triển đô thị

Theo UBND TPHCM, việc ban hành Nghị quyết mới (thay thế Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND) về quy hoạch TOD xuất phát từ sự ra đời của Luật Phát triển đô thị.

Cụ thể, Điều 13 của Luật Phát triển đô thị đã trao quyền cho HĐND thành phố trong việc quy định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, tổ chức không gian khu vực TOD khác hoặc chưa có trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Đồng thời, luật mới cho phép thành phố tự quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực TOD và phương án tuyến đường sắt địa phương.

Sự ra đời của Luật Phát triển đô thị cùng Nghị quyết 09-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển TPHCM trong kỷ nguyên mới đòi hỏi thành phố phải cập nhật, sớm ban hành một khung pháp lý thống nhất, tránh tình trạng chờ đợi hoặc lúng túng khi áp dụng pháp luật trên cùng một địa bàn.

Đơn giản hóa thủ tục, trao quyền chủ động cho thành phố

Một trong những điểm đột phá tại dự thảo Nghị quyết là cắt giảm tối đa thủ tục hành chính. Việc quy hoạch khu vực TOD sẽ bớt được khâu lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, giúp tiết kiệm đáng kể thời gian triển khai.

Nội dung và thành phần hồ sơ quy hoạch TOD sẽ được lồng ghép, thực hiện tương ứng với đồ án quy hoạch phân khu theo quy định hiện hành (tránh biến quy hoạch TOD thành một loại hồ sơ quy hoạch mới).

Dự thảo cũng quy định ranh giới khu vực TOD nằm trong phạm vi bán kính tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot.

Ranh giới này không áp đặt cứng nhắc theo hình học mà được điều chỉnh linh hoạt theo ranh hành chính, ranh ô phố, điều kiện tự nhiên và mạng lưới giao thông hiện hữu.

Để thu hút đầu tư và khai thác tối đa giá trị không gian quanh các đầu mối giao thông, dự thảo Nghị quyết đưa ra nhiều chính sách bứt phá so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Cụ thể, hệ số sử dụng đất được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn đối với các khu chức năng hỗn hợp, thương mại dịch vụ ở trong vùng TOD (ưu tiên vị trí tiếp cận nhà ga thuận lợi).

Diện tích cây xanh bố trí trên sàn mái và các tầng công trình được quy đổi bằng 50% diện tích đất cây xanh công cộng nếu bảo đảm người dân tiếp cận, sử dụng thuận tiện. Cây xanh trong hành lang an toàn đường sắt, sông rạch cũng được tính vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.

Cơ chế mới cũng sẽ cho phép giảm tối đa 50% chỉ tiêu bãi đỗ xe và hạ tầng xã hội so với quy chuẩn. Đặc biệt, một số công trình hạ tầng xã hội (trường THCS, THPT, trạm y tế, văn hóa, thể thao…) được phép cân đối chung trên toàn bộ các khu vực TOD dọc tuyến đường sắt dựa trên công suất phục vụ và khả năng kết nối.

Tuy nhiên, dự thảo cũng bảo lưu nguyên tắc: Quy mô dân số, diện tích sàn và các chỉ tiêu phát triển phải phù hợp và không vượt quá khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gây quá tải giao thông và hạ tầng khu vực.

Khai thác nguồn lực đất đai để tái đầu tư đường sắt

TPHCM đang đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch TOD xung quanh các tuyến đường sắt huyết mạch như Metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương, tổ hợp ga Thủ Thiêm…

Việc ban hành nghị quyết lần này không chỉ hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ mà còn là “chìa khóa” giúp thành phố chủ động chuyển đổi cấu trúc đô thị, phát triển thương mại - dịch vụ tập trung.

Quan trọng hơn, cơ chế này giúp thành phố khai thác hiệu quả giá trị tăng thêm từ đất đai, không gian ngầm và không gian trên cao xung quanh nhà ga, từ đó tạo nguồn thu ngân sách quan trọng để tái đầu tư hoàn thiện toàn bộ mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai.

Dự kiến, dự thảo Nghị quyết sẽ được trình HĐND TPHCM xem xét thông qua tại kỳ họp chuyên đề trong tháng 9 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10, đồng bộ với thời điểm có hiệu lực của Luật Phát triển đô thị.