"Giá nhà xã hội đúng quy định vẫn có thể ngoài tầm với đa số lao động"

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều 19/8, đại biểu Trần Vũ Khiêm, Phó Bí thư Thường trực tỉnh Quảng Trị, cho rằng giá nhà và khả năng chi trả của người dân là vấn đề cần đặc biệt quan tâm. Theo báo cáo, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn trong ba năm qua tăng 30-50%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân.

Điều 69 dự thảo quy định giá bán nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí và có lợi nhuận định mức. Ông Khiêm nhất trí với nguyên tắc này nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhưng lưu ý mức giá đúng quy định chưa chắc phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

"Nếu chi phí đầu vào tăng, một căn nhà dù được xác định giá đúng quy định vẫn có thể nằm ngoài khả năng chi trả của đại đa số công nhân và người lao động có thu nhập thấp", ông nói.

Đề nghị có cơ chế hậu kiểm giá nhà xã hội

Đại biểu Trần Vũ Khiêm đề nghị dự thảo thiết lập cơ chế kiểm soát mặt bằng giá. Khoản 3 Điều 69 bỏ khâu thẩm định, giao chủ đầu tư tự phê duyệt giá bán nhà ở xã hội, theo ông, có thể phát sinh nguy cơ bị lợi dụng để nâng giá.

Vì vậy, dự thảo cần quy định rõ quyền thanh tra, kiểm tra hoặc kiểm toán của cơ quan quản lý nhà nước khi giá bán có dấu hiệu bất thường so với mặt bằng chung của các dự án cùng phân khúc.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cũng đồng tình với hướng cắt giảm thủ tục, cho phép chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn đủ năng lực thẩm tra, sau đó tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội mà không phải qua thẩm định của cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên, ông Vũ cho rằng việc nới lỏng tiền kiểm cần đi cùng cơ chế hậu kiểm chặt chẽ. Theo cơ chế thí điểm tại Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội, sau khi công trình hoàn thành và được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra giá bán, giá thuê mua.

Nếu giá sau kiểm toán, quyết toán cao hơn mức đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch. Trường hợp giá thực tế thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả chênh lệch cho người mua, người thuê mua.

Theo ông Vũ, Điều 69 dự thảo chưa kế thừa đầy đủ nội dung hậu kiểm này. Khoản 4 chỉ cho phép điều chỉnh giá đã công bố khi chưa ký hợp đồng; sau khi hợp đồng được ký, chưa có cơ chế rà soát lại giá trên cơ sở chi phí thực tế.

"Dự thảo mới luật hóa một nửa cơ chế thí điểm, phần bảo vệ người mua chưa được kế thừa, trong khi người mua nhà ở xã hội là nhóm thu nhập thấp", ông nói, đề nghị bổ sung quy định về kiểm toán, quyết toán sau khi công trình hoàn thành, thời hạn thực hiện và nghĩa vụ hoàn trả chênh lệch.

Bên cạnh kiểm soát giá, đại biểu Trần Vũ Khiêm đề xuất thiết kế chính sách hỗ trợ theo từng nhóm, dựa trên khả năng chi trả. Người có thu nhập rất thấp cần được hỗ trợ cao nhất về giá và vốn vay; mức hỗ trợ giảm dần với nhóm có thu nhập tiệm cận mức trung bình. Theo ông, cách làm này sẽ hạn chế tình trạng ưu đãi cào bằng khiến người thực sự yếu thế không thể tiếp cận nhà ở xã hội.

Bảo đảm người thuê được ở ổn định, lâu dài

Các đại biểu cũng đề nghị dành thêm nguồn lực cho nhà ở cho thuê trong bối cảnh nhiều người chưa đủ khả năng mua nhà.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cho biết dự thảo đặt ra nguyên tắc chủ đầu tư cho thuê nhà ở ổn định, lâu dài trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, quy định này mới mang tính định hướng, chưa được cụ thể hóa thành quyền và nghĩa vụ của các bên.

Điểm b khoản 3 Điều 35 cho phép chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng khi người thuê vi phạm hoặc hết thời hạn. Nếu hợp đồng chỉ kéo dài 12 tháng, theo ông Vũ, tính ổn định, lâu dài không còn nhiều ý nghĩa; người thuê có thể phải chuyển chỗ ở sau mỗi năm, kéo theo xáo trộn việc học của con cái và công việc.

Dự thảo cũng chưa quy định thời hạn thuê tối thiểu, quyền được gia hạn của người vẫn đủ điều kiện và biên độ tăng giá giữa các kỳ hợp đồng. Khoản 2 Điều 43 chỉ quy định giá thuê không vượt khung do UBND cấp tỉnh ban hành, nhưng không giới hạn mức tăng qua từng kỳ.

Ông Vũ đề nghị bổ sung thời hạn thuê tối thiểu; quyền ưu tiên gia hạn với người thuê vẫn đủ điều kiện, không vi phạm hợp đồng; đồng thời quy định biên độ điều chỉnh giá thuê tối đa cho mỗi kỳ gia hạn. Trên cơ sở các nguyên tắc này, Chính phủ sẽ quy định cụ thể.

Về quỹ đất, ông cho rằng tỷ lệ đất dành cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội là hạt nhân của chính sách. Nếu luật không quy định tỷ lệ tối thiểu và nguyên tắc ưu tiên quỹ đất tại chỗ, các chủ đầu tư có thể lựa chọn đóng tiền vì đơn giản hơn, dẫn đến không còn quỹ đất nhà ở xã hội trên thực địa.

Do đó, đại biểu đề nghị chỉ cho phép đóng tiền khi dự án không đủ điều kiện bố trí quỹ đất và phải nêu rõ lý do. Khoản tiền thu được cần nộp vào Quỹ nhà ở, hạch toán riêng và chỉ sử dụng để phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

Đại biểu Trần Vũ Khiêm cũng đề nghị ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Theo dự báo được ông dẫn lại, đến năm 2030, nhu cầu trên toàn quốc có thể vượt 264.000 căn, trong khi nguồn cung hiện còn khan hiếm. Ông đề xuất bổ sung tại Điều 42 chính sách ưu đãi vượt trội về thuế, tiền thuê đất và các điều kiện đầu tư liên quan nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê dài hạn.

Nhà xây bằng vốn nhà nước chỉ để cho thuê

Liên quan nguồn lực thực hiện, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cho biết hồ sơ dự án luật dự kiến tổng vốn phát triển nhà ở cho thuê khoảng 87.597 tỷ đồng, trong đó ngân sách địa phương khoảng 11.700 tỷ đồng, nhưng chưa phân bổ theo từng nhóm địa phương.

Với những tỉnh chưa tự cân đối được ngân sách như Quảng Trị, ông cho rằng đây là gánh nặng vượt khả năng. Nếu không có cơ chế hỗ trợ, chính sách có thể chỉ triển khai được tại những nơi có nguồn thu lớn, còn địa bàn khó khăn dù có nhu cầu thuê nhà cao lại khó được thụ hưởng.

Ông đề nghị quy định rõ cấp ngân sách chịu trách nhiệm cấp bù, thẩm quyền quyết định, mức trần và điều kiện áp dụng; đồng thời bổ sung nguyên tắc ngân sách trung ương hỗ trợ có mục tiêu cho các địa phương chưa tự cân đối được nguồn lực khi phát triển nhà ở cho thuê.