Dự án của Sunshine dừng thi công – Giải mã căn nguyên và những vấn đề đặt ra

Vì đâu nên nỗi

Với tổng mức đầu tư theo dự toán lên đến hơn 3000 tỷ đồng và là dự án được “mở bán” đầu tiên thuộc chuỗi các dự án BĐS của Sunshine Group, Sunshine Garden được kỳ vọng sẽ là dấu ấn thương hiệu của doanh nghiệp khi lần đầu tham gia vào thị trường BĐS thông qua đầu tư trọng điểm về chất lượng cũng như minh bạch về pháp lý.

Về pháp lý, Dự án đã được chấp thuận quy hoạch Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc tháng 11 năm 2013; Giấy chứng nhận đầu tư số: 01121001763 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 24 tháng 12 năm 2014. Quyết định số: 972/QĐ-UBND ngày 29 tháng 2 năm 2016 của UBND Thành phố Hà Nội giao 12.810m2 đất tại ô quy hoạch I1-HH1 phường Mai Động, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai và phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho Công ty CP Sao Ánh Dương (thuộc Sunshine Group) thực hiện dự án ADG Garden…

Về đầu tư, tại hiện trường, các khối nhà đã được thi công phần thô, khối cao nhất đến tầng 15, khối thấp nhất đến tầng 5. Theo chủ đầu tư, tại cao điểm thi công, trên công trường có tới 1000 công nhân cùng rất nhiều máy móc vật tư, làm việc 3 ca liên tục với mục tiêu hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ vào Quý II/2018 theo đúng cam kết với khách hàng.

Một chi tiết khá thú vị: Thông thường theo quy định về huy động vốn tại Nghị định số 71/2010/ NĐ CP ngày 23 /6/2010 thì việc ký hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai “mở bán” có thể bắt đầu sớm nhất là ngay sau khi Chủ đầu tư thi công xong tầng hầm, song đối với Sunshine Garden, Chủ đầu tư lại thực hiện "mở bán" khá muộn, khi đã thi công được một khối lượng đáng kể, bên cạnh việc hoàn tất mọi yêu cầu mới về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản 2014 (bao gồm bảo lãnh ngân hàng, kiểm tra đủ điều kiện kinh doanh của Sở Xây Dựng Hà Nội...). Lý giải với truyền thông, lãnh đạo cao nhất của Tập đoàn này đã khẳng định chắc nịch: "Với dự án Sunshine Gardent, chúng tôi không thiếu tiền!".

Một dự án lớn, đang thi công khẩn trương liên tục, thế nhưng kể từ hơn hai tháng nay phải dừng toàn bộ do con đường duy nhất vận chuyển vật liệu, trang thiết bị ra vào công trường đột nhiên bị chặn. Hậu quả doanh nghiệp phải gánh chịu: Gần 1000 công nhân phải ngừng việc, còn Chủ đầu tư thì gõ cửa khắp nơi nhằm "Tháo gỡ những rào cản", mở lại con đường trước nay vẫn đang sử dụng để tiếp tục thi công… Thiệt hại của chủ đầu tư, các nhà thầu dự án ngàn tỷ này đến đâu? Niềm hy vọng, lòng tin của giới đầu tư BĐS, ngân hàng bảo lãnh, khách hàng mua sản phẩm của dự án ... bị ảnh hưởng như thế nào? Là những hệ lụy chưa thể đánh giá ngay được.

Và câu hỏi lớn đặt ra lúc này là: Vì đâu lên nỗi?

"Dự án trên giấy" chặn "Dự án trên đất"

Có mặt tại cuối ngõ 34 Vĩnh Tuy ở đoạn đầu của con đường tạm "độc đạo" phục vụ thi công công trình Sunshine Garden, chúng tôi thấy án ngữ là trụ cổng với tấm biển đề rõ: "Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà ở hai bên đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn đi qua phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, phường Mai Động, Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai. Chủ đầu tư: Công Ty CP Đầu tư Phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng". Phía sau là đoạn đường bê tông dài khoảng 150m, trước đây được dùng để vận chuyển vật tư trang thiết bị phục vụ thi công công trình Sunshine Garden nay đã bị cày nát thành những tảng bê tông khấp khểnh tạo ra các vật cản khiến phương tiện cơ giới không thể vượt qua. Thêm vào đó, hai bên con đường tạm là hàng rào bằng trụ bê tông gắn tấm tôn mới dựng, khiến cho việc ra vào công trình Shunshine Garden nếu không qua con đường "không thể đi được" kể trên thì cũng không còn đường nào khác.

Qua tìm hiểu, chúng tôi được biết: Trước đây, UBND Thành phố Hà Nội có chủ trương giao cho Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển nhà ở số 7, sau là Công Ty Cổ Phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng Và Đô Thị Vĩnh Hưng nghiên cứu lập dự án đầu tư Khu nhà ở Ao Mơ (đất Dự án Shunshine Garden trước khi được tách ra thành dự án độc lập "Tổ hợp thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê và nhà ở chung cư ADG Garden", là Lô có ký hiệu I1-HH1 thuộc quy hoạch 1/500 Khu nhà ở Ao Mơ, trong đó 4 tuyến đường bao quanh lô I1-HH1 vẫn thuộc Khu nhà ở Ao Mơ). Tuy nhiên cho đến nay, Dự án Khu nhà ở Ao Mơ chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chưa triển khai thực hiện do vướng mắc về thủ tục và nguồn vốn. Để tháo gỡ vướng mắc, triển khai các dự án đã tồn tại nhiều năm qua, giải quyết nhu cầu giao thông tại khu vực, UBND Thành Phố chỉ đạo thực hiện tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đi qua dự án nêu trên theo hình thức đối tác công tư (loại hợp đồng BT), trong đó có dự kiến quỹ đất thanh toán cho đầu tư tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên là Khu nhà ở Ao Mơ (quy mô khoảng 22,9ha). Hiện nay, Công ty Vĩnh Hưng đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục trình thẩm định, phê duyệt đề xuất Dự Án với tên gọi "Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà ở hai bên đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn đi qua phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, phường Mai Động, Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai. Trong trường hợp này, việc đầu tư tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên sẽ do nhà đầu tư thực hiện dự án BT triển khai trong Dự án đầu tư tại Khu nhà ở Ao Mơ được thanh toán BT. Theo quy định tại thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên Môi Trường, chi phí tuyến đường được tính vào chi phí phát triển của Dự án Khu nhà ở Ao Mơ.

Phải chăng, chỉ căn cứ vào chủ trương dự kiến của UBND Thành phố, mặc dù chưa được phê duyệt Dự án, chưa được cấp chứng nhận đầu tư, chưa được giao đất để thực hiện Dự án, đã cố tình lập lờ mà cho rằng: Được “quyền sử dụng đất” trên toàn bộ diện tích dự án đề xuất “Trên giấy” nêu trên và con đường tạm phục vụ thi công dự án Shunshine Garden đã đi trên "đất thuộc quyền sử dụng" của doanh nghiệp mình?

Phải chăng, khi tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên (theo quy hoạch tiếp cận phía Tây - Nam dự án Sunshine Garden) được xây dựng thì giá trị thương mại của Dự án Sunshine Garden sẽ tăng lên, Chủ đầu tư là công ty Sao Ánh Dương và khách hàng của họ nghiễm nhiên được hưởng lợi "trên trời rơi xuống" mà không cần phải "đóng góp" gì?

Chỉ biết rằng, ngày 4/10/2016, đã có văn bản số 124/CV-VH gửi Công ty Sao Ánh Dương đơn phương yêu cầu ngừng việc vận chuyển vật tư trang thiết bị thi công dự án Sunshine Garden trên con đường tạm này. Mặc dù trước đó, cũng chính Vĩnh Hưng cùng với Sao Ánh Dương và chính quyền sở tại đã thống nhất bằng văn bản về việc "Tạo điều kiện để công ty Sao Ánh Dương trải thảm bê tông và sử dụng con đường tạm này để phục vụ thi công” trong một thời gian dài trước đó.

Ngay sau đó, như thể "cưỡng chế", Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng đã tổ chức đập phá đường tạm phục vụ thi công bằng bê tông (do Công ty CP Sao Ánh Dương đầu tư nhằm hạn chế lầy lội, bụi bặm và bảo vệ môi trường) như đã nói ở trên, lập barie và các chốt chặn, vật cản… bất chấp những đề nghị khẩn thiết từ công ty Sao Ánh Dương hay yêu cầu, chỉ đạo quyết liệt của UBND quận Hoàng Mai (các văn bản số 2438/TB-UBND ngày 20/10/2016, 2478/TB-UBND ngày 24/10/2016) về việc phải lập tức phá dỡ tường rào vật cản, phải tạo điều kiện cho Công ty CP Sao Ánh Dương thi công dự án Sunshine Garden.

Về phía Công ty CP Sao Ánh Dương, Chủ đầu tư đang tiến hành xây dựng và kinh doanh hợp pháp Dự án Shunshine Garden. Được biết, mặc dù không có trách nhiệm phải đầu tư xây dựng tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên, hay các tuyến đường còn lại bao quanh Dự án của mình (tại công văn số 5618/UBND-TNMT ngày 21/07/2010, UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo yêu cầu Công ty CP Đầu Tư Xây Dựng Phát Triển Nhà số 7 Hà Nội - sau là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng - khẩn trương hoàn thiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư và triển khai đầu tư Dự án xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ Dự án Khu nhà ở Ao Mơ), nhưng với mục tiêu lợi ích của khách hàng cũng là lợi ích của doanh nghiệp, với thiện ý chia sẻ một phần kinh phí đầu tư kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở Ao Mơ theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, Công ty CP Sao Ánh Dương đã tự nguyện đề nghị tài trợ (không hoàn lại) cho Thành phố 03 tuyến đường bao quanh dự án (trừ tuyến Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên) với tổng mức khoảng 70 tỷ đồng, kết nối đồng bộ với hệ thống giao thông khu vực. Đề xuất trên của Công ty CP Sao Ánh Dương (công văn số 69/ADG-ĐT) đã nhận được sự góp ý, đồng tình của các sở ban ngành liên quan của thành phố Hà Nội, đang được đệ trình UBND Thành phố xem xét phê duyệt.

Thay lời kết

Việc phải có đường tạm phục vụ thi công Dự án Shunshine Garden là nhu cầu chính đáng, Chủ đầu tư Dự án là Công ty CP Sao Ánh Dương (Sunshine Group) đã tích cực phối hợp với chính quyền địa phương, người dân và doanh nghiệp có liên quan để triển khai mở đường, đầu tư đường tạm cũng như cam kết hoàn trả mặt bằng sau khi dự án hoàn thành.

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng hiện mới là “Chủ đầu tư trên giấy” chưa hề được chứng nhận là chủ đầu tư chính thức của "Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà ở hai bên đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn đi qua phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, phường Mai Động, Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai. Đặt giả thiết, kể cả trong tương lai nếu có hoàn thiện đầy đủ tất cả các thủ tục pháp lý để trở thành “Chủ đầu tư thực địa”, được giao đất thực hiện Dự án (như Công ty CP Sao Ánh Dương đối với dự án Sunshine Garden hiện tại), Công ty Vĩnh Hưng cũng sẽ phải khẩn trương hoàn thiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư và triển khai đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ Dự án theo chỉ đạo của UBND Thành phố Hà Nội. Trước đó, Vĩnh Hưng phải tạo điều kiện cho Công ty CP Sao Ánh Dương thi công dự án Sunshine Garden.

Những việc làm của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng trong thời gian vừa qua nhằm cản trở, gián đoạn hoạt động kinh doanh, gây rối loạn hoạt động kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp khác (theo quy định của điều 44 Luật Cạnh Tranh) cần phải lập tức chấm dứt.

Vấn đề đặt ra là, với vai trò quyết định, UBND Thành phố Hà Nội cần sớm có những bước đi cần thiết trong trường hợp này, nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, cạnh tranh bình đẳng trước pháp luật.

Ninh Nhi