Vị trí dự án - Chìa khóa sinh lời cấp số nhân cho nhà đầu tư

Khi chi tiền để mua vị trí, người mua nhà hiểu rằng họ đang tiết kiệm một số tiền lớn hơn gấp nhiều lần cho chi phí - thời gian di chuyển, được hưởng cơ sở hạ tầng tốt hơn, hệ thống tiện nghi đa dạng, chất lượng hơn và cuối cùng là thu được khoản chênh lệch khổng lồ khi chuyển nhượng.

Một căn hộ tầm trung ở vị trí tốt đã là khoản lợi nhuận đầu tư kếch xù khi cho thuê hoặc bán lại. Một căn hộ cao cấp ở vị trí tốt - vì vậy - càng là đích ngắm béo bở gấp nhiều lần trong mắt giới đầu tư. Điều này đã làm dấy lên làn sóng rót tiền vào các dự án bất động sản cao cấp sở hữu vị trí đắc địa trong năm 2016. Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận, “vị trí đắc địa” của các dự án bất động sản hiện tại bao gồm vị trí trung tâm, vị trí kế cận mặt nước (ven sông, hồ) và vị trí gần tuyến metro.

Vị trí trung tâm

TP.HCM hiện là điểm nóng bất động sản sôi động nhất nước hiện nay với ước chừng 50.000-60.000 căn hộ dự kiến bàn giao vào năm 2017-2018 – theo số liệu thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM HoREA. Trong đó, số dự án ở khu đất vàng trung tâm – dù chiếm phần nhỏ về số lượng nhưng góp phần lớn trong biểu đồ tăng nhiệt do đa số đều được xếp hàng dài đặt mua ngay từ thời điểm rò rỉ thông tin.

Hiệu ứng của từ khóa “đất khu trung tâm” đến từ lịch sử giá thuê/bán căn hộ cao cấp khu vực này – nhất là quận 1 luôn tăng. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, giá thuê căn hộ cao cấp quận 1 vẫn tăng đều từ 20 – 90% tính từ năm 2007 đến hết quý I/2016, bất kể các đợt thăng trầm của thị trường. Đến nay, giá thuê căn hộ cao cấp quận 1 đã cán mức 2.000 – 4.000 USD/tháng tùy diện tích căn hộ.

Đặc biệt, với 25% khách thuê căn hộ cao cấp tại TP.HCM là chuyên gia, nhân sự cấp cao đến từ Nhật (số liệu thống kê của CBRE năm 2014), các dự án mọc lên quanh trục đường “khu phố Nhật” Lê Thánh Tôn – Tôn Đức Thắng như Vinhomes Golden River, The Ascott Waterfront Saigon, Saigon Melinh Tower sẽ càng được giá và hút khách.

Vị trí kế cận mặt nước

Thực tế thị trường bất động sản cao cấp cho thấy: giá dự án khu trung tâm, kế cận mặt nước như biển, sông, hồ có khả năng tăng giá 10-200% do yếu tố khan hiếm và đáp ứng nhu cầu sống sinh thái giữa lòng đô thị của lớp dân cư mới.

Tại Singapore, các dự án đình đám như Sentosa Cove, Marina Bay tọa lạc bên bờ vịnh Marina đã tăng giá bán 200% - từ 8.000-9.000 USD/m2 ở thời điểm mở bán năm 2006 lên 15.000-18.000 USD/m2 tính đến quý I/2016. Hay các dự án Water Mark, The River (Bangkok, Thái Lan) có vị trí trải dọc mặt tiền sông Chao Phayra cũng tăng giá gấp đôi, từ 1.500-2.500 USD/m2 lên 3.000-5.000 USD/m2 sau 10 năm gia nhập thị trường.

Với TP.HCM, theo quy hoạch mới của thành phố, mảnh đất hai bờ sông Sài Gòn sẽ được thay đổi công năng, phát triển các khu đô thị hiện đại với mật độ xây dựng thấp. Theo đó, các dự án nằm dọc bờ sông Sài Gòn như Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park đều nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư “săn” sản phẩm bất động sản có vị trí ven sông để thu lại lợi nhuận cấp số nhân.

Vị trí gần tuyến metro

Sự bổ sung tuyến metro vào quy hoạch hạ tầng giao thông TP.HCM năm 2018 không chỉ là tin vui với người dân thành phố mà còn là mồi lửa thổi bùng hàng loạt dự án dọc tuyến metro. Chỉ trong 2 năm 2015 – 2016, thị trường chứng kiến sự vào cuộc của các chủ đầu tư lớn với các dự án “phong tỏa” quanh khu vực ga metro tuyến Bến Thành – Suối Tiên như Lavita Garden (gần ga số 10), Masteri Thảo Điền, Gate Way (gần ga số 7), Thảo Điền Pearl (gần ga số 6) hay Vinhomes Golden River có hẳn ga số 3 nằm ngay trong nội khu.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – đại diện CBRE Việt Nam dự báo: khi tuyến tàu này đi vào hoạt động, giá đất của khu vực cách ga tàu điện trong mười phút đi bộ có thể tăng 10% - 20%. Với các dự án có ga ngay trong nội khu như Vinhomes Golden River, mức tăng giá sẽ cao hơn.

Dù thị trường bất động sản nói chung đang bộc lộ một số dấu hiệu chững lại, nhưng ở các dự án sở hữu 1 trong 3 hay có cả 3 yếu tố vị trí đắc địa phân tích ở trên đều ghi nhận tính thanh khoản cao với lượng giao dịch luôn trong top dẫn đầu thị trường. Có thể khẳng định, cho đến trung – dài hạn, yếu tố vị trí vẫn là chìa khóa đảm bảo giá trị gia tăng của sản phẩm bất động sản.

Đặng Nghiêm