“Ứ” căn hộ vì nguồn cung quá lớn

Một năm ác mộng

Còn nhớ trong những tháng đầu năm 2011, khi Nghị Quyết 11 chưa đủ sức ngấm đến thị trường, giá căn hộ tại Hà Nội nhìn chung là ổn định, thậm chí cũng có dấu hiệu tăng nhẹ.

Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ giá trị thực thì việc kiểm soát chặt chẽ tình trạng đô la hóa thông qua chính sách niêm yết giá bằng tiền đồng trong khi tiền đồng bị giảm giá so với đô la Mỹ gần 10% đã khiến mức tăng ấy không hẳn đã thực dương, chứ đừng nói đến những trường hợp phải giữ giá hoặc giảm.

Tuy nhiên, cũng chính trong thời gian này, câu chuyện về những mâu thuẫn nảy sinh từ phí quản lý chung cư tại một số dự án ở Hà Nội đã có mức ảnh hưởng nhất định đến tâm lý người mua.

Chưa kịp định thần lại để tìm những phương thức khác nhằm thúc đẩy bán hàng hiệu quả hơn thì việc Ngân hàng nhà nước (NHNN) thực hiện chủ trương hạ tỷ trọng dư nợ cho vay đối với bất động sản của các tổ chức tín dụng không được phép quá 22% vào 30/6/2011 và xuống 16% đến hết 31/12/2011 đã thực sự khiến các chủ đầu tư phải chao đảo.

Giá căn hộ theo đó cũng đồng loạt giảm tiếp ở tất cả các phân khúc và kéo dài tình hình này cho đến hết năm. Mặc dù vậy, những khó khăn về vốn của các chủ đầu tư vẫn không được cải thiện do việc tìm khách mua nhà quá khó khăn.

Theo thống kê của các Công ty tư vấn bất động sản, trung bình trong năm 2011 giá bất động sản nhà ở giảm từ 20- 30% nhưng chủ yếu là giảm từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Còn đối với không ít chủ đầu tư trực tiếp của dự án thì một số cho rằng việc giảm nữa là khó do chi phí đầu vào quá lớn, trong đó không thể thiếu chi phí “bôi trơn” cho dự án.

Cảnh báo dự án chậm tiến độ

Theo thống kê của CBRE, trong năm 2011, mặc dù có tới hơn 15 nghìn căn hộ được chào bán mới song số căn hộ được hoàn thành chỉ chiếm chưa đầy 1/6 số đó (4 nghìn căn).

Đây cũng chính là lý do khiến nhiều chuyên gia cho rằng trước những khó khăn về vốn như hiện nay của các chủ đầu tư, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường đối với phân khúc căn hộ kém thì việc chậm bàn giao sẽ tiếp tục phổ biến trong năm 2012.

Đáng chú ý, ông Marc Townsend - Tổng giám đốc Điều hành của CBRE còn dẫn chứng: Năm 2010 và 2011, trung bình mỗi năm bán được trên dưới 13 nghìn căn hộ trên thị trường. Trong khi đó, tổng cung trong năm 2012 dự kiến khoảng 38,5 nghìn căn hộ (trong đó lượng tồn năm 2011 là 16,5 nghìn căn, và 22 nghìn căn còn lại là nguồn cung mới trong năm 2012).

“Như vậy, nếu dựa vào số lượng bán căn hộ trong năm 2010 và 2011 làm cơ sở thì sẽ mất khoảng 3 năm thị trường mới hấp thụ hết tổng nguồn cung năm 2012” - ông Marc Townsend nói.

Một điểm dễ nhận thấy đối với thị trường bất động sản ở Hà Nội đó chính là lượng vốn trong dân còn rất nhiều. Điển hình là doanh số bán ôtô cá nhân tăng của năm 2011 tăng mạnh so với năm 2010 chứng tỏ người tiêu dùng Việt Nam vẫn còn tiền để chi tiêu.

Nhưng trước thị trường bất động sản hiện nay, nhiều người có khả năng đầu tư lại chỉ đứng ngoài theo dõi tình hình và kỳ vọng giảm thêm. Đối với những người thực sự đang có nhu cầu thì được nhiều chuyên gia khuyên nên mua những dự án đã hoặc sắp hoàn thành để hạn chế rủi ro Xem ra, chiến thuật này vẫn đang được chứng minh là có cơ sở.

Lan Hương