Trúng mánh đất nền vùng ven, 1 năm đại gia Hà Nội đút túi cả tỷ đồng

Nội đô "hết thời", dòng vốn đầu tư BĐS chuyển dịch sang ngoại thành

Trong 5 năm gần đây, dòng vốn đầu tư BĐS đã có sự thay đổi, dịch chuyển từ trung tâm các đô thị lớn sang vùng ven đô, ngoại ô, khiến giá trị đất tại các làng quê tăng vọt.

Trao đổi với PV báo Dân trí, ông Hoàng Trí, một nhà đầu tư có tiếng tại Hà Nội cho biết: Trước năm 2015, hầu hết giới đầu tư BĐS Hà Nội đều lựa chọn nội đô để rót vốn. Bởi, người dân có nhu cầu mua nhà trong nội thành cao hơn ngoại thành.

"Thời kỳ đó, giới đầu tư thường mua lại nhà nát, có diện tích nhỏ, dưới 30 m2, sau đó bỏ thêm chi phí sửa chữa, cải tạo thành nhà mới. Cuối cùng là chờ thời điểm được giá, sang nhượng lại và hưởng hoa hồng. Lợi nhuận của mỗi giao dịch thành công dao động khoảng 10% - 20%, tương đương 100 triệu - 300 triệu đồng", ông Trí nói.

Tuy nhiên, cho tới nay, xu hướng đầu tư trong nội đô đã không còn được ưa chuộng. Một phần là do quỹ đất trong nội đô ngày càng cao, làm giảm biên độ lợi nhuận. Nếu trước đây, đầu tư BĐS nội đô có thể đem lại 10% - 20% lợi nhuận cho nhà đầu tư, thì nay, mức 5% đã là thành công.

Đồng thời, tâm lý mua nhà của giới trẻ đã có sự thay đổi, chuyển dịch từ nhà đất nội đô chật hẹp, sang ngoại thành rộng rãi, thoải mái hơn.

Ông Trí nhìn nhận: "Đầu tư BĐS nội đô đã "hết thời", và xu hướng hiện nay chính là đất nền ven đô, ngoại thành".

Giải thích rõ hơn về điều này, ông Trí cho rằng, so với nội đô, đất nền ngoại thành, ven đô có giá thấp hơn khá nhiều, phù hợp với cả nhà đầu tư có dòng vốn yếu. Nếu muốn rót vốn vào BĐS nội đô, nhà đầu tư phải có ít nhất 2 tỷ đồng, tuy nhiên, nếu đầu tư vào đất nền ven đô chỉ cần tối thiểu là 500 triệu đồng.

Với 500 triệu đồng, nhà đầu tư có thể lựa chọn Thạch Thất, Quốc Oai, hoặc Thường Tín, xa hơn có thể lựa chọn Hòa Bình hoặc Vĩnh Phúc. Trong khi đó, với dòng vốn khoảng 1 tỷ - 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn gần hơn, như Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Gia Lâm hoặc Hoài Đức.

Bên cạnh đó, biên độ lợi nhuận từ đất nền ven đô hiện nay cao hơn nhiều so với nội đô. Đã có nhiều trường hợp, lợi nhuận đạt 50% - 100%, thậm chí là gấp 3 lần chỉ sau 1 năm.

Đơn cử, vào đầu năm 2017, ông Trí đầu tư 1,5 tỷ đồng để mua một lô đất tại Gia Lâm. Tới cuối năm 2018, giá trị lô đất này đã tăng lên 2,2 tỷ đồng, tăng 700 triệu đồng, tương đương 31% giá trị.

May mắn hơn ông Trí, bà Thu Giang, một nhà đầu tư đất nền tại thị xã Quảng Yên (Quảng Ninh) đã "lướt sóng" thành công trong năm đại dịch Covid-19, với mức lợi nhuận tăng gấp đôi chỉ sau 18 tháng.

Chia sẻ bí quyết "lướt sóng" BĐS thành công, bà Giang nói: "Đặc điểm của BĐS Việt Nam là luôn tăng qua mỗi năm. Tuy nhiên, phải nắm được điểm mấu chốt của quá trình tăng giá, chính là các thông tin quy hoạch hỗ trợ thị trường BĐS".

90% khách mua đất vùng ven là để đầu tư

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội nhìn nhận, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Trong khi đó, hiện có không ít các dự án đang phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận với cơ sở hạ tầng tốt hơn, nên đã thu hút nhà đầu tư đến với đất nền.

Tuy nhiên, hiện nay đất nền ven đô đang có sự "nhảy giá" hay loạn giá, nên nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền.

"Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông", bà Vân lưu ý.

Theo nghiên cứu của giới chuyên gia, hiện nay có tới 90% khách mua đất vùng ven là để đầu tư, 10% còn lại là để ở. Do đó, đất nền tại nhiều vùng ngoại ô đã có hiện tượng tăng giá bất thường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất các vùng ven tăng cũng là theo xu thế đi lên của thị trường, tuy nhiên nếu tăng một cách quá mức, tăng nhiều lần trong thời gian ngắn mà không đi kèm với sự phát triển của hạ tầng tương xứng thì là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá.

"Theo quy luật thị trường, mức tăng giá bình quân hằng năm dưới 10% sẽ được coi là an toàn. Còn trên 10% là đã có dấu hiệu làm giá, tăng giá ảo. Còn tăng giá gấp đôi, gấp ba lần trong 1 năm, chắc chắn là tăng ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro và nhà đầu tư nên cẩn trọng với sự tăng giá bộc phát này", ông Đính nói.