Thời của nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài?

Ưu thế của nhà đầu tư “ngoại”

Có thể nói, giao dịch trên thị trường nhà đất hiện nay có ba loại: mua nhà đất vì có nhu cầu để ở thực sự, mua nhà đất vì có nhu cầu lâu dài và mua đi bán lại. Nhiều thành phần trong xã hội như các doanh nghiệp nhỏ, “cò” nhà đất và nhiều cá nhân có tiền đổ xô vào đầu tư bất động sản. Nhưng khả năng về vốn thấp, nên họ chỉ có thể đầu tư vào nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình.

Hơn nữa, với mục đích chính là đầu cơ, nên họ đã đẩy giá nhà đất cao hơn giá trị thực của sản phẩm, cung cấp thông tin không trung thực đối với khách hàng... dẫn đến tâm lý không tin cậy vào thị trường của người có nhu cầu. Chính hiện tượng này lại đang tạo nên tình trạng “sốt ảo” về nhà đất và làm cho thị trường nhà đất hạng trung bình và thấp đóng băng.

Tại hai thị trường bất động sản lớn nhất là Hà Nội và TPHCM, mỗi nơi có tới hàng chục dự án căn hộ cao cấp, biệt thự và văn phòng cho thuê đang triển khai ở các giai đoạn khác nhau. Các con số thống kê cho thấy, thị trường bất động sản cao cấp vẫn sôi động, trong khi mức giá hiện tại không hề rẻ.

Trước hết, nhu cầu mua nhà để ở của người dân là có thực và rất lớn (theo khảo sát của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, từ nay đến hết năm 2010, thị trường sẽ có thêm trên dưới 12.000 căn hộ cao cấp được hoàn thành) và vấn đề quan trọng ở đây là khi giá trị tài sản càng lớn thì người mua càng cần có được những thông tin xác thực, họ phải biết rõ khối tài sản đó không có vấn đề gì tiêu cực và phải được an toàn, phải nhận được sự quản lý chuyên nghiệp của nhà đầu tư. Đây không là ưu thế của các nhà đầu tư nhỏ, lẻ và không chuyên nghiệp.

Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn (đây chắc chắn không phải là ưu thế của các nhà đầu tư Việt Nam). Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định.

Khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được mở rộng, các ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước ngoài sẽ “chảy” vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển.

Các ngân hàng nước ngoài thường đưa ra các sản phẩm dịch vụ về bất động sản rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp xã hội có thể sử dụng. Đương nhiên, cùng với việc hội nhập này, thì các ngân hàng Việt Nam cũng sẽ phải đổi mới nhanh chóng để theo kịp tiêu chuẩn thế giới.

Như vậy, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng về vốn, trình độ quản lý như là một “kênh tự nhiên” đầu tư vào thị trường bất động sản còn mới và có tiềm năng của Việt Nam.

Hành lang pháp lý hướng vào kinh doanh chuyên nghiệp

Mặc khác, sự vận động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lý trong kinh doanh...

Trong năm 2005 và 2006, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành một số văn bản pháp luật làm cơ sở pháp lý cho hoạt động của thị trường này, cụ thể là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư... và sắp tới sẽ là một một số văn bản hướng dẫn thi hành. Khi những văn bản quy phạm pháp luật này có hiệu lực, chúng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cũng như đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Luật Kinh doanh bất động sản cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Dù phạm vi kinh doanh trong lĩnh vực này của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có một số hạn chế so với cá nhân, tổ chức trong nước, song chắc chắn quyền kinh doanh của các đối tượng trên trong lĩnh vực bất động sản sẽ được mở rộng.

Nghĩa là, hệ thống chính sách đất đai phải bảo đảm tính công bằng đối với mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài, phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.

Chúng ta cũng đã mở rộng thêm đối tượng kiều bào được sở hữu nhà ở trong nước. Ngoài bốn đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở trong nước gồm: người về đầu tư lâu dài; người có công với đất nước; các nhà văn hóa, nhà khoa học, chuyên gia về hoạt động thường xuyên và những người được phép hồi hương (Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001), Luật Nhà ở quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã về nước cư trú với thời hạn từ sáu tháng trở lên cũng được sở hữu một căn nhà riêng lẻ hoặc một căn hộ.

Theo thống kê, hiện có khoảng ba triệu kiều bào ở nước ngoài, trong đó có khoảng 100.000 kiều bào có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở trong nước. So với mặt bằng thu nhập của người dân trong nước thì thu nhập của kiều bào thường cao, nên họ có yêu cầu cao hơn đối với vấn đề nhà ở, đó là những căn hộ cao cấp, biệt thự...

Giả sử, khi có khoảng 100.000 kiều bào về mua nhà thì sẽ tạo một sức hút lớn đối với hoạt động đầu tư trên thị trường bất động sản.

Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2006, nhưng trong thực tế, những trường hợp cụ thể nào thuộc đối tượng được mua nhà còn phải chờ nghị định hướng dẫn của Chính phủ.

Tuy nhiên, thu hút nguồn lực từ kiều bào là chủ trương của Đảng và Nhà nước Việt Nam, nên việc họ được hưởng đầy đủ quyền sở hữu đối với bất động sản trong các giao dịch dân sự, như đối với công dân Việt Nam ở trong nước, là tất yếu.

Luật Nhà ở cho phép doanh nghiệp huy động vốn đầu tư dự án nhà ở với số vốn huy động đến 70%. Ngoài ra, theo Quy chế Khu đô thị mới được ban hành kèm theo Nghị định 02 (do Thủ tướng Chính phủ ký ban hành ngày 5/1/2006) thì “nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức” và một chủ đầu tư phải có không dưới 20% tổng mức vốn đầu tư dự án.

Quy định này có thể hiểu như việc “cấm bán nhà trên giấy”.

Đây là quy định đánh dấu một thời điểm mới, thời điểm sàng lọc những chủ đầu tư kém năng lực ra khỏi sân chơi và sẽ có những tác động tích cực, thúc đẩy môi trường đầu tư, kinh doanh quy củ hơn.

Thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng bởi những khó khăn nhất định trong quá trình triển khai các văn bản pháp luật về đất đai năm 2003. Tuy nhiên, sự ra đời của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, với xu hướng tiệm cận và phù hợp với nguyên tắc của WTO, chắc chắn đó sẽ là cơ sở cho sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam.

Có thể nói, sẽ có một làn sóng đầu tư từ bên ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Theo N.V.Thụy

Báo Đầu tư