Rời bỏ bất động sản: Một bước đi sai (?!)

Mùa hè năm 2019, trong chuyến đi tới Yangon (Myanmar), một trong những nơi mà chúng tôi cho rằng cần phải ghé thăm chính là Myanmar Plaza của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), hướng dẫn viên du lịch lúc đó khẳng định, đến Myanmar mà chưa vào trung tâm thương mại của HAGL là thiếu sót lớn.

Thực tế thì Myanmar Plaza năm 2019 đã không còn là trung tâm thương mại hiện đại và lớn nhất tại Yangon như thời điểm mà nó khai trương (năm 2015). Thế nhưng, sự hiện diện của công trình này vẫn là một trong những biểu tượng của tính hiện đại, năng động ở đất nước xứ chùa vàng, niềm tự hào của bất kỳ người Việt nào khi đến đây.

Người dân, du khách tới Myanmar biết đến HAGL, biết đến một doanh nhân lớn của Việt Nam là "bầu" Đức - người đã chi rất mạnh tay và tốn kém để cùng với BIDV, Viettel… góp phần thay đổi diện mạo Yangon cổ kính.

Với tổng diện tích trung tâm thương mại lên đến 40.000 m2, Myanmar Plaza đi vào hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ hạng mục và đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, giải trí của khách hàng.

Sự ra mắt của Myanmar Plaza đã khẳng định vị trí tiên phong dẫn đầu và đẳng cấp dẫn dắt thị trường bất động sản Myanmar của HAGL hồi đó. Vừa khai trương, tỷ lệ lấp đầy đã đạt hơn 95% với sự có mặt của hàng trăm thương hiệu lớn quốc tế, trong đó có cả thương hiệu Việt Nam.

Trung tâm thương mại Myanmar Plaza là một phần của dự án phức hợp Myanmar. Khu phức hợp này có vị trí đắc địa tại Yangon, ngay sát hồ Inya Lake, công viên Washington và thuận tiện để di chuyển ra sân bay…, được ví như "viên ngọc" trong thị trường bất động sản.

Năm 2013, khi khởi công dự án Khu phức hợp HAGL Myanmar Center, "bầu" Đức cho biết: HAGL Myanmar Center là dự án có quy mô đầu tư lớn nhất, hoành tráng nhất của HAGL cho đến lúc đó. Khi dự án hoàn thành và đi vào hoạt động sẽ đáp ứng được nhu cầu về khách sạn, nhà ở và văn phòng cho thuê hiện đang nóng lên từng ngày tại Thành phố Yangon. Dự án cũng sẽ là trung tâm văn hóa - kinh tế của Việt Nam tại Myanmar.

Có thể nói, đây là công trình "để đời" của "bầu" Đức, cũng là dấu ấn lớn của HAGL khi đổ vốn đầu tư ra nước ngoài. Đồng thời, HAGL Myanmar cũng có thể coi là "cứ địa" cuối cùng của HAGL trong lĩnh vực bất động sản.

Thế nhưng, dù mang nhiều kỳ vọng song HAGL vẫn quyết định buông tay. Sau hợp tác chiến lược giữa HAGL và CTCP Ô tô Trường Hải (Thaco) vào tháng 8/2018, HAGL đã nhượng lại 65% dự án này cho Công ty Đầu tư Xây dựng Đại Quang Minh, doanh nghiệp chuyên làm bất động sản của Thaco.

Đến tháng 10/2019, HAGL chuyển nhượng nốt toàn bộ 196,3 triệu cổ phần, tương ứng 47,93% vốn điều lệ HAGL Land, đơn vị đầu tư phức hợp HAGL Myanmar Center cho Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh (công ty con của Thaco).

Với việc thoái hết vốn khỏi dự án HAGL Myanmar, "bầu" Đức chính thức "dứt tình" với lĩnh vực bất động sản, "cái nôi" làm nên tên tuổi HAGL.

Trong phiên họp đại hội đồng cổ đông thường niên của HAGL diễn ra cuối tuần trước, khi trả lời câu hỏi của cổ đông, ông Đoàn Nguyên Đức chia sẻ: Năm 2008, HAGL là công ty bất động sản số một, nhưng mỗi người mỗi quyết sách, đến năm 2012 ông từ bỏ bất động sản để làm nông nghiệp. "Đến bây giờ tôi khẳng định tôi đã sai".

Dễ hiểu vì sao vị thuyền trưởng của HAGL thừa nhận bước đi sai của một thập kỷ trước.

Bởi, đúng là thời điểm "bầu" Đức chuyển hướng sang nông nghiệp thì thị trường bất động sản đang khó khăn. Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, thị trường bất động thoái trào, giá nhà đất lao dốc. Tồn kho ngành bất động sản năm 2012 ước tính lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Thế nhưng, đúng vào thời điểm bầu Đức tái cấu trúc thì bước sang năm 2013-2014, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục và nóng dần lên.

Giai đoạn 2018-2020, khi "bầu" Đức rút hẳn khỏi bất động sản, kinh tế gặp nhiều thách thức. Oái oăm thay, từ năm 2020 và đặc biệt là trong năm 2021 này, trước sự vùi dập của Covid-19, giữa lúc hầu hết ngành nghề trầy trật với bài toán tồn tại thì thị trường động sản lại bật tăng rất mạnh và "sốt giá" diễn ra nhiều nơi.

Hay nói cách khác, HAGL "cắt" gần ở đáy để rồi lỡ mất "cơ hội vàng".

Thị trường không ủng hộ, nợ và thua lỗ

Bỏ bất động sản - "bầu" Đức thừa nhận sai, nhưng đó có vẻ như lại không phải là sai lầm duy nhất dù không ai có thể phủ nhận tài năng kinh doanh cũng như những thành tựu mà ông đã đạt được. Nói một cách công bằng, nếu "bầu" Đức không xuất sắc thì sao có thể tạo nên một tập đoàn "tỷ đô" như HAGL bây giờ.

Quay ngược thời gian trở về với lịch sử ra đời của HAGL. Chỉ với một phần xưởng sản xuất đồ gỗ năm 1990, "bầu" Đức đã đưa HAGL trở thành một nhà máy rồi một xí nghiệp tư nhân năm 1993. Đến năm 2006, HAGL chuyển đổi mô hình trở thành công ty cổ phần với đa lĩnh vực kinh doanh như khoáng sản, gỗ, cao su, thủy điện, địa ốc, bóng đá.

Đến năm 2008, công ty bắt đầu niêm yết trên HoSE với mã HAG. Thời kỳ đó, với việc sở hữu hơn 55% số cổ phiếu HAG đang lưu hành, "bầu" Đức đã trở thành người giàu nhất sàn chứng khoán Việt Nam.

Sau khi lên sàn, HAGL tận dụng triệt để thời cơ để huy động vốn cổ phần từ thị trường chứng khoán để tài trợ cho chương trình đa dạng hóa sang nghành trồng trọt, thủy điện và khoáng sản nhằm tạo sự phát triển bền vững.

Trong hai năm 2011-2012, HAGL liên tục huy động vốn quốc tế thông qua phát hành GDR niêm yết trên sàn London, phát hành trái phiếu quốc tế 90 triệu USD thông qua Credit Suisse, phát hành trái phiếu chuyển đổi cho Temasek.

Thế nhưng, cũng kể từ giai đoạn này, khi trụ cột bất động sản dần yếu đi, những vấn đề của một tập đoàn đa ngành bộc lộ rõ. Như một lẽ tất yếu, kèm với những quyết định thêm bớt, vào ra những ngành nghề mới, lĩnh vực mới thì bài toán cân đối tài chính, trả nợ và làm sao kiếm lợi nhuận càng trở nên phức tạp và không dễ giải quyết.

Điểm lại từ giai đoạn 2012 đến nay, non một thập kỷ qua, gần như người ta chỉ thấy "bầu" Đức cơ cấu, cơ cấu và tái cơ cấu.

Cho đến nay, ông Đức vẫn quả quyết rằng: "Bất động sản thời điểm năm 2012, HAGL từ bỏ rất quyết liệt để chuyển sang nông nghiệp. Lúc đó, HAGL không sai vì giá cao su cao". Nhưng cây cao su có lẽ vẫn là một "niềm đau" với tập đoàn này.

Thời kỳ "bầu" Đức đổ tiền vào trồng cao su ở Lào, Campuchia, giá cao su trên thị trường thế giới tăng chóng mặt, trong năm 2011 mức giá còn có lúc lên tới 6.000 USD/tấn. Những nông trường cao su với quy mô "khủng" được HAGL xây dựng từng khiến tập đoàn này gặp rắc rối do cáo buộc của Global Witness, gây ồn ào dư luận quốc tế một thời gian.

Trong một lần đến thăm và động viên công nhân đang lao động tại Nông trường Cao su HAGL - Attapeu vào năm 2010, Thủ tướng nước CHDCND Lào Bua Xỏn Búp Pha Vản đã thay mặt Chính phủ nước này cảm ơn sự đóng góp của HAGL đối với tỉnh Attapeu và nước Lào, nhấn mạnh đến sự đóng góp của HAGL tạo bước tiến đáng kể cho đời sống của nhân dân Attapeu và những khu vực mà HAGL đang đầu tư.

Nhận được sự ủng hộ của các chính phủ (Việt Nam, Lào, Campuchia), sự thiện cảm của người dân, nhưng HAGL lại không có được sự đồng thuận của thị trường. Sau khi lập đỉnh vào năm 2011, giá cao su thế giới bất ngờ lao dốc mạnh khiến việc đổ tiền đầu tư vào cao su của HAGL chẳng khác nào "đu đỉnh", bởi lúc thu hoạch thì giá cao su đã "bốc hơi" 80% còn khoảng 1.000 USD.

Năm 2013, cuộc "đại phẫu" của HAGL thu hút rất lớn sự quan tâm của công chúng khi tập đoàn này chấp nhận cắt bỏ cả những ngành kinh doanh truyền thống như thủy điện, gỗ đá và tập trung vào nông nghiệp (bao gồm mía đường, cao su và cọ dầu), bất động sản chủ lực là dự án Myanmar, tuyên bố rút khỏi bất động sản Việt Nam (các dự án nhỏ lẻ trong nước được chia tách hoặc sáp nhập). Đến giai đoạn 2016-2018, HAGL lại bán mảng mía đường, trước khi dứt bỏ hoàn toàn mối duyên với bất động sản trong năm 2019.

Trong quá trình tái cơ cấu, để xử lý khó khăn, duy trì dòng tiền hoạt động, HAGL cũng tỏ ra nhanh nhạy khi đầu tư vào các sản phẩm như bò thịt, rau củ quả… song thực chất cũng chỉ là phương án cầm cự tạm thời.

Đến năm 2017, "bầu" Đức nếm quả ngọt từ nông nghiệp. Các sản phẩm của HAGL như chuối, chanh dây, thanh long, chuối, ớt được xuất ngoại. Tuy vậy, tín hiệu khả quan từ khu vực này vẫn chưa thể giúp "bầu" Đức giải quyết hết khó khăn thanh khoản, cổ phiếu giảm sâu đối diện với nguy cơ bị bán giải chấp để trả nợ cho các khoản vay đến hạn.

Năm 2019, "vận đen" lại tới. Áp thấp nhiệt đới gây lũ lụt, Lào trải qua hiện tượng thời tiết bất thường chưa từng xảy ra. 1.500 ha trái cây của HAGL bị ngập, chủ yếu là diện tích trồng chuối trong giai đoạn chuẩn bị thu hoạch với 1.200 ha bị ảnh hưởng. Ngoài ra, còn có diện tích mít với khoảng 300 ha đang trong giai đoạn phát triển cho ra trái.

ThS. Phan Anh Thế, một người hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp từng chia sẻ với người viết rằng, đầu tư cho nông nghiệp chưa bao giờ là dễ dàng. Đây là lĩnh vực nhiều rủi ro và kể cả những doanh nghiệp nông nghiệp nhận được hỗ trợ lớn về chính sách thì cũng không nắm chắc phần thắng.

"Làm nông nghiệp gian nan lắm. Tôi từng làm chuyển giao giống cây trồng cho một Tập đoàn nước ngoài, mà 9/10 mô hình là thất bại, không mưa ngập úng thì gió đổ ngã, không gió đổ ngã thì lũ cuốn trôi , không lũ cuốn trôi thì cũng dịch hại tấn công,… Nên góc độ nào đó, tôi cảm thông với những khó khăn của ông Đức, cần có những người như thế mới tạo ra được đột phá cho ngành nông nghiệp".

Thực tế, nếu nhìn vào thống kê tỷ phú, về những doanh nhân lớn ở Việt Nam, chúng ta dễ thấy số lượng đại gia bất động sản nhiều hơn các ngành nghề khác. Rất nhiều doanh nhân ở Việt Nam thành công, thành danh từ lĩnh vực bất động sản.

Do vậy, việc "bầu" Đức và một số người kinh doanh từ bỏ bất động sản để chuyển sang sản xuất kinh doanh, đặc biệt lại là toàn tâm toàn ý cho nông nghiệp, được cho là quyết định rất dũng cảm.

Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan từng có một bình luận rất đáng suy ngẫm trên báo chí: Đất nước muốn phát triển thì doanh nghiệp không thể chỉ thích làm bất động sản. Theo bà, Việt Nam đang thiếu doanh nghiệp sản xuất quy mô trung bình.

Do vậy, vấn đề trong thời gian tới là làm sao phải xây dựng, phát triển được đội ngũ doanh nghiệp này. Nhà nước cần khuyến khích tư nhân bỏ vốn vào sản xuất, thay vì tập trung quá nhiều vào bất động sản như lâu nay. Thế nhưng, bà Lan cũng đánh giá, riêng mảng nông nghiệp lại rất khó làm, chả ai muốn cả, khó nhằn nhất vì đất đai phân tán, nông dân làm ăn manh mún, rủi ro thiên tai, dịch bệnh thường trực và lợi nhuận thấp.

HAGL nay còn lại gì để nhà đầu tư kỳ vọng?

"Bây giờ, HAGL sẽ không làm bất động sản nữa, tôi khẳng định. Mình đã đi qua rồi không đi lại, vì rất nhiều đại gia bất động sản đã đi rồi, HAGL quay lại sẽ khó cạnh tranh" - bầu Đức nói với ĐHĐCĐ vừa qua, quả quyết vẫn tiếp tục đi trên con đường nông nghiệp như đã chọn những năm về trước.

Tuy nhiên, tâm thế của người thuyền trưởng HAGL có vẻ tích cực hơn. Nhóm Nông nghiệp Quốc tế Hoàng Anh Gia Lai (HAGL Agrico - mã chứng khoán: HNG) sau khi chuyển sang cho Thaco Trường Hải, con tàu HAGL đã nhẹ hơn rất nhiều. Sau khi rà soát lại trong mảng nông nghiệp, HAGL chỉ giữ lại hai mảng chủ lực là cây chuối và con heo.

Nếu trước đây, danh sách công ty con, công ty liên kết của HAGL kéo dài tới hơn 50 đơn vị, thì nay, theo "bầu" Đức, HAGL đã rất gọn gàng, còn 4-5 công ty con. Cấu trúc rất đơn giản, minh bạch hơn ngày xưa rất nhiều.

"Vậy, sau cuộc đại cơ cấu, HAGL còn lại gì"? Dân trí đặt câu hỏi với ông Võ Trường Sơn - Tổng Giám đốc HAGL. Ông Sơn cho biết, về đất đai, HAGL vẫn còn một diện tích lớn khoảng 10.000 ha ở 3 nước Lào, Việt Nam và Campuchia.

"Trong quá trình đầu tư phát triển thì mục tiêu của anh Đức là sẽ tăng phần này lên" - ông Sơn cho hay. Điều quan trọng là với đà hiện tại doanh thu từ chuối và chăn nuôi - tức là phần sinh lợi của tài sản trên đất, đang tăng trưởng tốt, mang lại hiệu quả. Bên cạnh đó, HAGL dự kiến vẫn sẽ tăng diện tích lên trong tương lai, tại một số nơi đang làm hồ sơ thủ tục.

Về phía "bầu" Đức, ông cũng nêu quan điểm khá rõ ràng với cổ đông: "Về giá trị đất đai thì theo đánh giá của tôi quan trọng là mình sở hữu bao nhiêu diện tích đất để đủ khả năng quản lý, sinh lời… chứ không cần sở hữu quá nhiều, chỉ cần đất tốt, tỷ lệ sinh lời cao".

Mặc dù vậy, trên góc độ của các cổ đông và nhà đầu tư thì tình trạng lỗ lũy kế 4.000 tỷ đồng như hiện tại của HAGL cùng gánh nặng nợ phải trả ở mức cao, câu hỏi đặt ra là: liệu có lý do gì để nhà đầu tư gắn bó với HAGL, với cổ phiếu HAG?

Trong phiên họp ĐHĐCĐ, Chủ tịch HAGL - ông Đoàn Nguyên Đức - tuyên bố rằng: "Từ năm 2022 sẽ phấn đấu dùng lợi nhuận từ kinh doanh để xóa sạch lỗ lũy kế cho đến giữa năm 2023. Tôi nói với tư cách Chủ tịch và cam kết về điều đó". Ông Đức còn nhấn mạnh: "Tại đại hội này, tôi rất tự tin phát biểu chuẩn xác tình hình".

Chia sẻ với người viết, ông Võ Trường Sơn nhìn nhận, xét ở góc độ đầu tư thì với những công ty có nền tảng tài sản lớn như đất đai, nhà xưởng, lại thêm việc "hưởng lợi từ lạm phát" thì trong thời gian tới, khi lạm phát xảy ra, giá trị của những tài sản này sẽ tăng, tài sản ròng công ty tăng và giá cổ phiếu cũng tăng lên.

Ngoài việc giá cổ phiếu sẽ tăng theo những yếu tố trên thì tâm lý những người có tiền cũng đa dạng hóa tài sản, đầu tư vào những doanh nghiệp có tài sản hữu hình, "hưởng lợi" từ lạm phát để tránh mất giá đồng tiền. Các yếu tố đó sẽ tạo ra lực cầu với cổ phiếu.

Ở cương vị lãnh đạo công ty, ông Sơn tỏ ra khá thận trọng khi nói về giá cổ phiếu. CEO của HAGL cho rằng, bản thân không nên bình luận, dự đoán, xác định mức giá vì sẽ gây hiểu nhầm cho cổ đông và đây cũng là điều kiêng kỵ với lãnh đạo doanh nghiệp. Việc định giá, mỗi nhà đầu tư sẽ có kỳ vọng, đánh giá riêng của họ.

Tuy nhiên, nếu xét về triển vọng, ông Sơn tự tin, trong năm 2021 HAGL sẽ đạt được lợi nhuận tối thiểu 104 tỷ đồng. Đến năm 2022, HAGL nhận định tình hình giá cả sau đợt dịch sẽ tăng mạnh, kết quả kinh doanh của HAGL sẽ thuận lợi hơn, các sản phẩm của HAGL là hàng thiết yếu nên năm 2022 sẽ tốt hơn so với năm 2021.

Hơn nữa, bối cảnh vĩ mô về độ phủ vaccine ở trên thế giới cũng như ở Việt Nam nên dịch bệnh sẽ được khống chế. Lãnh đạo HAGL cũng bày tỏ, đang làm mọi cách để giữ cho cổ phiếu không bị hủy niêm yết bắt buộc.

"Bầu" Đức thì lạc quan rằng, cây chuối đang rất tốt, thị trường xuất khẩu ổn, giá lên; về nuôi heo, khi giá bán thấp, nông dân sẽ bỏ, đến cuối năm hoặc năm sau thiếu heo lại đẩy giá lên. Đây là những cơ sở để ông tự tin kết quả kinh doanh năm tới sẽ rất tốt.

"Hãy tin tôi, trong thời gian rất ngắn, các bạn sẽ rất ổn" - bầu Đức tha thiết và cho biết đây là câu nói suốt 5 năm qua chưa bao giờ dám nói và là lần đầu tiên kêu gọi cổ đông. Và có lẽ hơn lúc nào khác, cổ đông HAGL hẳn cũng đang kỳ vọng như bầu Đức, rằng: "từ năm 2022 trở đi có thể khẳng định những gì đã chọn nhiều năm nay sẽ đi đúng hướng".

Còn đương nhiên, thực tế mới là câu trả lời rõ nhất, liệu "bầu" Đức đã kết thúc những nước đi sai, hay HAGL có lấy lại được hoàng kim ngày trước?