Thị trường BĐS: Nguy cơ “bong bóng” là có

Theo ông, thị trường nhà đất ít giao dịch và khá trầm lắng như hiện nay có phải xuất phát chủ trương siết chặt tín dụng?

Tôi nghĩ đó là nguyên nhân quan trọng. Để kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế nguồn vốn đổ vào BĐS, làm thị trường trầm lắng. Nhưng thực ra yếu tố tâm lý cũng tác động nhiều. Thị trường ít giao dịch nên người có tiền cũng chần chừ, chờ đợi.

Có điều lạ người ta cứ hay nhìn nhau, lên hay xuống cũng đua nhau mua. Vì vậy, tôi cho rằng, ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý. BĐS mang lại lợi nhuận cho đại gia nhưng thực tế là có không ít trường hợp nhiều dự án đang phải nằm chờ thời.

Siết vốn đối với BĐS nói chung là giải pháp bất đắc dĩ. Mặc dù biết rằng trong hạn chế cho vay vào BĐS cũng làm hạn chế phát triển một số hạ tầng trong BĐS, nhưng trong điều kiện kiềm chế lạm phát hiện nay phải chấp nhận.

Vậy điều này được hiểu là thị trường BĐS sẽ tiếp tục phải “chịu đựng” do thiếu vốn…?

Ở đây, bài toán ổn định vĩ mô là cực kỳ quan trọng. Tôi cho rằng, trước mắt thì chắc là chưa có vốn để kích cầu. Vì bài toán ổn định kinh tế vĩ mô chống lạm phát vẫn còn không chỉ trong năm nay mà còn tiếp tục trong năm sau. Đó là giải pháp lâu dài cho nền kinh tế chứ không riêng cho ngành BĐS. Khi giải quyết được vĩ mô, nới lỏng thị trường tiền tệ thì BĐS mới trở về đúng quy luật.

Một số ngân hàng cho rằng, ít thấy các chủ đầu tư dự án đi vay mà chủ yếu là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, vì sao vậy thưa ông?

Ở Việt Nam thị trường không lành mạnh ở chỗ, khi hình thành một dự án, bản thân chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp đã có chênh lệch rồi. Thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khi bán ra thị trường họ bán chênh lệch 4-5 giá, sau một thời gian họ vay để trả tiến độ rồi họ lại sang tay. Thị trường BĐS qua tay thứ cấp rồi mới đến người mua thực. Chủ đầu tư bán 15-17 triệu/m² nhưng thị trường lên tới 24-25 triệu/m².

Thực tế là trong khi lãi suất quá cao, nhiều công ty sản xuất chùn chân thì doanh nghiệp bất động sản vẫn rất mặn mà, vì sao vậy thưa ông?

Bởi vì người ta có được dự án tốt. Những dự án có lợi nhuận cao thì họ mới dám vay. Tôi cho rằng các dự án đô thị mới của Hà Nội mà được đấu giá sòng phẳng trên thị trường thì chắc không ai dám vay. Nhưng vì trong quá trình giao đất có mối quan hệ này kia nên họ vẫn có được dự án tốt và chấp nhận vay vốn với lãi suất 20-25, thậm chí 27%.

Ông đánh giá thế nào về cơ hội đầu tư và nhu cầu mua nhà thực trong thời điểm này?

Đây là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực. Ai có tài chính mà không phải phụ thuộc vào vay lãi ngân hàng thì đầu tư lúc này là tốt nhất vì sau một thời gian thị trường trầm lắng, BĐS sẽ trở dần về giá trị thực.

Bên cạnh đó, khi kinh tế vĩ mô ổn định, nhà nước nới lỏng tín dụng thì thị trường BĐS trong nước sẽ sôi động trở lại. Cái giá mà những người mua bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cộng với cái lãi sẽ là cơ hội để được giá cao hơn.

Song cần phải lưu ý một điều rằng ta chưa nhìn trước được bao giờ vĩ mô mới ổn định! Bởi vậy, nếu vay ngân hàng để đầu tư thì rủi ro rất lớn.

Một số nhà kinh doanh trong và ngoài nước còn dự đoán năm 2012, bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Ông nghĩ sao?

Nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường BĐS là có. Hà Nội có đến hàng trăm dự án nhưng tổng cầu không đến thế. Dân số thủ đô khoảng 6-8 triệu người nhưng vẫn có hàng loạt dự án xin đất thì chắc chắn cung sẽ vượt cầu. Tất nhiên thị trường Hà Nội còn nhu cầu của các khu vực, tỉnh về mua.

Tôi cho rằng thị trường BĐS rồi sẽ dễ như thời kỳ người ta nuôi vẹt, nuôi chó Nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải ai có nhu cầu ở thì mới mua nhà mà người ta đã coi như một kênh đầu tư.

Xin cảm ơn ông!

LH