Thị trường bất động sản TPHCM: Lo “trật đường ray”

Nở rộ căn hộ cao cấp

Sau gần chục năm thị trường bất động sản rơi vào tình trạng gần như “bất động” thì năm 2015 vừa qua là năm được giới chuyên gia trong ngành đánh giá là hoàng kim. Các chủ đầu tư đã mạnh dạn tung hàng loạt dự án căn hộ cao cấp. Chính phân khúc này góp phần đưa thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM trở lại thời kỳ vàng son. Rất nhiều dự án BĐS cao cấp đã thu hút được nhiều cá nhân, tổ chức nước ngoài có nhu cầu mua nhà để ở hoặc trực tiếp tham gia đầu tư.

Trong báo cáo quý IV/2015 của CBRE, năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao, ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Con số này đã bao gồm giao dịch bán lẻ cho người mua lẻ và cả giao dịch bán sỉ cho các nhà đầu tư tổ chức và các đại lý môi giới BĐS. Nếu không tính giao dịch bán lẻ thì lượng giao dịch thực cho người mua lẻ ước đạt 33.358 căn hộ, tăng 83% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chỉ tính riêng quý IV/2015, ước tính tổng lượng giao dịch trên thị trường lên đến tương ứng 10.340 căn hộ (tăng 28% so với quý trước đối với giao dịch mua lẻ) và 8.128 căn hộ (tăng nhẹ 2% so với quý trước đối với giao dịch mua bán sỉ).

Năm 2015 đạt "kỷ lục" về số căn hộ tiêu thụ, tăng 98% so với năm trước

Phân tích kỹ hơn về tỷ trọng trong lượng giao dịch, những dự án trung và cao cấp, với giá bán khoảng 1,3 – 5 tỷ đồng/căn, bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành trong năm qua. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn 2009 - 2014 trước đây, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng/căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất. Điều này cho thấy thị hiếu thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn.

Về triển vọng thị trường căn hộ, trong báo cáo thị trường BĐS TPHCM quý IV/2015, Công ty tư vấn BĐS Jones Lang LaSalle (JLL) Vietnam dự báo tại TPHCM sẽ có khoảng 25.000 căn hộ được tung ra trong năm 2016 đến từ hầu hết các quận/huyện trên địa bàn thành phố. Cùng với các hỗ trợ tín dụng đa dạng và linh hoạt cho người mua nhà, theo các nhà phân tích, bên cạnh mua để ở, xu hướng mua để đầu tư tiếp tục tăng, góp phần thúc đẩy lượng giao dịch trong năm tới.

Ghi nhận của phóng viên Dân trí cho thấy, những ngày cuối năm 2015, nhiều chủ đầu tư đã và đang chuẩn bị ra mắt hàng loạt dự án có vị trí thuận lợi dọc các tuyến giao thông huyết mạch, trọng điểm trên địa bàn thành phố, đặc biệt là tuyến Metro, khu Đông, khu Nam TPHCM.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE cho rằng, các dự án vẫn bán chạy mặc dù giá cao, điều đó chứng tỏ thị trường đã bước vào một chu kỳ mới. Trong năm 2016, dự kiến một số dự án trọng điểm ở khu trung tâm TPHCM sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000 USD/m2.

“Vậy là sau nhiều năm trầm lắng, cuối cùng chúng ta có thể thấy chủ đầu tư đã lấy lại đủ tự tin và tiến lên một tầm cao mới trong việc phát triển các dự án cao cấp, hạng sang”, bà Dung nói.

Lo ngại “trật đường ray”

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), nhìn tổng quát, thị trường năm 2015 tiếp tục phục hồi và tăng trưởng mạnh so với năm 2014 trên tất cả các phân khúc thị trường. Chưa có nguy cơ bong bóng BĐS, tuy nhiên, sự tăng trưởng này vẫn chưa bền vững và tiềm ẩn nhiều nguy cơ, nhân tố bất ổn đang tích tụ theo thời gian.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nguy cơ chính là sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc BĐS cao cấp, trong lúc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Mặt khác, quy hoạch, quản lý đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển. TPHCM hiện có 1.219 dự án, nhưng có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải “trùm mền”…

Năm 2015, tại TPHCM, giá bất động sản đã tăng trung bình từ 5 - 6% so với năm 2014, cá biệt có dự án tăng 10% - 15%. Số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường bất động sản, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá.

Ông Châu cho rằng, nếu nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đầu tư trên 50% giá trị hợp đồng mua nhà bằng chính nguồn vốn của mình thì có thể yên tâm nhưng trên thực tế họ đã vay đến 70% - 80%. Đây là nhân tố tiềm ẩn độ rủi ro rất lớn và nguy cơ gây bất ổn cho thị trường BĐS.

Ông Châu cũng cảnh báo rằng, một số chính sách về đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Chẳng hạn như trong cách tính tiền sử dụng đất (theo Luật Đất đai 2014). Tiền sử dụng đất vẫn là gánh nặng đối với hộ gia đình, cá nhân và là một ẩn số, không minh bạch mà doanh nghiệp không thể định lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất. Đây cũng là tiền đề tạo ra cơ chế xin - cho trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cũng cảnh báo: “Khi thị trường BĐS tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, quá nóng về nguồn cung và giá bán thì “đoàn tàu” BĐS rất dễ đi “trật đường ray”. Doanh nghiệp lẫn người tiêu dùng cần tỉnh táo trước vận hội này”.

Công Quang