Thị trường bất động sản: “Phá băng” bằng cách nào?

Hội thảo do Viện nghiên cứu địa chính (Bộ Tài nguyên Môi trường) và Viện nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính) phối hợp tổ chức.

Thị trường BĐS hai năm qua đã "đóng băng" cục bộ do giá BĐS đã vượt khỏi sức chịu đựng của nền kinh tế và của đại đa số nhân dân. Theo hướng giải quyết của các nhà nghiên cứu thị trường thì giảm giá BĐS là giải pháp quyết định trong thời điểm hiện nay.

Lý giải về nguyên nhân của sự “đóng băng” này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng do mất cân đối giữa cung và cầu: cung có giá nhà đất quá cao mà phần lớn cầu không có khả năng thanh toán nên cung không gặp cầu trên thị trường thực tế.

Chính vì thế, muốn phá băng thị trường BĐS cục bộ thì giải pháp quyết định là phải giảm giá BĐS, đưa giá BĐS trở về phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế. Ông Võ cũng cho biết, lý thuyết kinh tế và thực tiễn đều chỉ ra giải pháp đơn giản nhất là tăng cung BĐS với giá cả hợp lý, cân đối cung với cầu có khả năng thanh toán.

Cũng theo ông Võ, tăng cung đồng nghĩa với việc cho phép tiếp tục phân lô bán nền, chia nhỏ diện tích ra để bán, cho phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, yêu cầu ngân hàng tiếp tục cho vay các dự án kinh doanh BĐS... thực chất là tạo sức ép tiêu thụ hết số lượng BĐS hiện có ở mức giá bất hợp lý hiện tại.

Còn kích cầu thông qua cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp, mua nhà trả góp, kêu gọi đầu tư nước ngoài, cho phép người ngoại tỉnh và Việt kiều mua nhà...thực chất là chuyển gánh nặng nợ ngân hàng từ doanh nghiệp sang người dân hay khai thác cầu có khả năng thanh toán cao hơn, trong khi buộc người dân phải chấp nhận mức giá bất hợp lý hiện tại.

Còn theo nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, Viện khoa học tài chính, thị trường BĐS đô thị nước ta hiện tồn tại nhiều nghịch lý. Nghịch lý cơ bản nhất là sự mâu thuẫn giữa giá cả và giải pháp "phá băng" thị trường. Điều này được chứng minh bằng một loạt những sự lên xuống bất thường của thị trường này. Hai đợt sốt đất vào các năm 1992-1993 và 2001- 2002 đã tạo ra mặt bằng giá mới rất cao và không giảm vào thời gian sau đó đã gây tác hại lớn đến nền kinh tế.

Vòng xoáy thị trường BĐS kéo theo nó rất nhiều nguồn lực với mức giá liên tục leo thang làm cho "bong bóng" trên thị trường ngày càng phình to. Thay vì bùng nổ và đổ vỡ, may thay, sang năm 2004-2005, thị trường BĐS "đóng băng" cục bộ với 2 biểu hiện chính là giảm giá và giao dịch giảm, trong đó số lượng giao dịch giảm là chủ yếu, giá đứng hoặc giảm không đáng kể.

Sở dĩ nói cục bộ vì trong khi thị trường nhà đất "đóng băng" thì lĩnh vực xây dựng văn phòng, khu thương mại vẫn có khá nhiều dự án mới, các thành phố lớn vẫn thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê; thị trường cho thuê vẫn sôi động, công suất thuê của các toà nhà chất lượng cao đạt trên 95%.

Đồng tình với nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, rất nhiều ý kiến chỉ ra rằng, giá cả BĐS và thu nhập cá nhân của đại bộ phận cán bộ công nhân viên chức tại các thành phố lớn và đô thị ở nước ta cũng là một trong những nghịch lý khó tháo gỡ.

Một vị lãnh đạo của Bộ Xây dựng đã đặt điều này vào sự so sánh tương quan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân với giá cả bất động sản từ 1990 đến nay.

Vị lãnh đạo này nhận định: "Giá cả BĐS nhà đất ở nước ta vào loại cao nhất so với các nước trên thế giới". Chẳng hạn, một miếng đất 100 m2 ở ngoại thành Hà Nội có giá tới 1,5 tỉ đồng, tương đương với 700 m2 đất tại Melbourne, Australia, trong khi thu nhập của họ gấp 50 lần của Việt Nam.

Như vậy, với công chức Nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương đối đa đạt khoảng trên 11%, rất thấp so với chi phí thực tế cho nhà ở, trong khi đối với công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ hội để mua nhà càng trở nên vô vọng...

Và trong điều kiện hiện nay, thiết nghĩ, để có thể “phá băng” được thị trường vốn đã “quá nóng” rồi đến “lạnh” đến mức “đóng băng” vẫn cần rất nhiều tâm lực của các nhà hoạch định chính sách, các nhà nghiên cứu thị trường, giới kinh doanh nhà đất…

Nguyễn Hiền