“Rủi ro về thị trường BĐS ở Việt Nam không lớn”

TS. Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) đã khẳng định như vậy, khi nói về những lo ngại của tác động cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ đối với Việt Nam.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết: Ở Mỹ, dân chúng kinh doanh bất động sản (BĐS) nhiều, chiếm tới 67% tổng số dân. Phần lớn người Mỹ làm nhà không phải để ở mà cho thuê bởi họ hiếm khi làm cố định tại một công ty. Có thể hôm nay làm ở công ty này, thành phố này nhưng tuần sau họ đã chuyển công ty và sống ở thành phố khác. Thế nên, thị trường BĐS rất lớn và gắn chặt với thị trường tài chính, gắn chặt với đời sống dân cư.

Vì thế, khủng khoảng thị trường BĐS tác động rất lớn vào khu vực ngân hàng đầu tư, mà chưa tác động mạnh đến ngân hàng thương mại. Bởi ngân hàng đầu tư là những ngân hàng - chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản rồi bán khắp thế giới khiến thị trường BĐS“nóng” nhanh, chứng khoán “cháy” khắp toàn cầu. Đó là sai lầm trong đẩy nhanh vốn hóa thị trường BĐS, đẩy nhanh chứng khoán hóa thị trường BĐS trong khi hệ thống giám sát không theo kịp.

Một loạt ngân hàng của Mỹ bị đổ vỡ vì cho vay thế chấp bất động sản quá lớn. Ở Việt Nam, tình hình này thế nào, thưa ông?

Ở Việt Nam, như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tuyên bố, có khoảng 115.000 tỷ cho vay trực tiếp và số liệu tôi nắm được có khoảng 55% cho vay được thế chấp bằng BĐS. Nếu chúng ta nhìn vào 115.000 tỷ của ngân hàng cho vay trực tiếp, cộng với khoảng 500.000 tỷ thế chấp bằng BĐS, đây sẽ là một khối lượng khổng lồ đối với nền kinh tế, với hệ thống tài chính Việt Nam.

Và nếu để thị trường BĐS sụp đổ, nó sẽ là một yếu tố làm hệ thống tài chính Việt Nam gặp khó khăn lớn và nợ xấu của ngân hàng thương mại có thể tăng lên. 9% cho vay BĐS trên tổng dự nợ mà chỉ cần biến thành nợ xấu khoảng 2/3, thì cũng đã là cả chục tỷ USD. Một con số rất lớn đối với ngân sách Việt Nam và đối với khả năng can thiệp của Ngân hàng Nhà nước.

Tuy nhiên, nhìn vào nguyên nhân sụp đổ tài chính Mỹ hiện nay, Việt Nam không có chứng khoán hóa nợ BĐS. Vì vậy tác động của thị trường BĐS vào khu vực đầu tư, từ khu vực đầu tư tác động ngược vào ngân hàng thương mại là không có.

Ông có thể nói cụ thể về điều này?

Chúng ta chỉ có nợ lần đầu nên thường dễ xử lý hơn, bởi khoản nợ đó không bị nhân rộng theo kiểu chứng khoán hóa. Nó là của doanh nghiệp nào đi vay thì nằm ở DN với ngân hàng đó, không theo kiểu toàn khối bị chứng khoán hóa. Quy mô nhỏ, vốn hóa ít, chứng khoán hóa không lớn. Vì thế, rủi ro về thị trường BĐS ở Việt Nam không lớn.

Bên cạnh đó, một số nước không cho phép ngân hàng thương mại cho vay trực tiếp kinh doanh BĐS, chỉ có vay thế chấp, ở Việt Nam có cho vay trực tiếp. Tuy nhiên, với việc cho vay trực tiếp này, điều đáng lo ngại là nếu giá xuống thì rủi ro tăng lên.

Ngoài ra, do hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam không đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và giá trị BĐS hằng tháng như ở Mỹ. 6 tháng, thậm chí 1 - 2 năm, chúng ta mới đánh giá một lần nên chưa biết chính xác khoản nợ xấu xuất hiện trên thị trường BĐS sẽ là bao nhiêu để biết đường giám sát.

Nhưng rất may, khác ở Mỹ, các ngân hàng Việt Nam đều cho vay theo cách giá thị trường là 10 thì định giá cho vay chỉ một nửa và trong một nửa đó, chỉ cho vay 70%. Còn ở Mỹ giá trị thị trường là 10 thì cho vay tới 90 - 95%, thậm chí là 100%. So sánh, nếu rủi ro ở Mỹ lên tới 90 - 95% thì ở Việt Nam chỉ là 30 - 35%.

Rủi ro của thị trường BĐS Việt Nam có thể thấp nhưng lại khó đòi, vì hiện có không ít dự án bị dừng lại, nhà cũng không bán được. Ông giải thích vấn đề này thế nào?

Cái này gọi là rủi ro. Những khoản nợ cho vay kinh doanh BĐS đang từ nhóm 1 có thể nhóm xuống 3 , thậm chí nhóm 4, nhóm 5, nghĩa là nợ khó đòi hoặc nợ mất vốn. Tuy nhiên, theo tôi được biết hiện số nợ cho vay kinh doanh BĐS được xếp hạng mất vốn là ít.

Theo đánh giá tổng thể, có lý do để khẳng định cho vay BĐS ở Việt Nam có rủi ro nhưng rủi ro ít hơn rất nhiều so với cho vay BĐS ở Mỹ. Vì chúng ta không chứng khoán hóa BĐS, chúng ta định giá chỉ bằng một nửa so với thị trường, trong một nửa đó chỉ cho vay 70%. Giả định giá BĐS giảm một nửa, phát mãi ngân hàng vẫn thu được vốn. Đó là lý do để chúng ta tin rằng, hệ thống quản trị rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS ở Việt Nam tương đối chặt chẽ. Thậm chí có ngân hàng 1 năm sau giá BĐS lên họ lại có lời.

Với tình hình kinh doanh BĐS ảm đạm như hiện nay, liệu cuối năm có xảy ra giải chấp hàng loạt không, thưa ông?

Như tôi biết, một số ngân hàng thương mại đang xem xét lại chính sách cho vay BĐS bằng cấu trục lại khoản nợ. Dự án nào tốt họ cho vay thêm để tranh thủ thời cơ thị trường tài chính Mỹ ổn định trở lại, dự án đó đã hoàn thành và có thể bán được.

Hiện thị trường có 2 nhận xét trái chiều. Một bên cho rằng, vốn đầu tư nước ngoài có thể ít hơn, xuất khẩu của Việt Nam giảm. Bên ngược lại phỏng đoán có lẽ nhà đầu tư nước ngoài lại đổ dồn đầu tư vào châu Á. Vì trên thị trường tài chính, kẻ mất một đồng cũng có nghĩa kẻ khác được một đồng, tổng mất là bằng 0.

Có ngân hàng thương mại lớn phá sản, cũng có nghĩa “thằng” khác thắng lớn. Khối lượng tiền đó đang ở đâu? Muốn lượng tiền đó ra thị trường thì phải có lòng tin. Không có lòng tin thì tiền cứ kê gối. Có lòng tin tiền biến thành thanh khoản. Vậy số tiền đó “ném” vào đâu? Đầu tư vào dầu không an toàn vì kinh tế đình trị, các nước áp dụng tiết kiệm nhiên liệu thì giá dầu còn giảm; giá vàng đã quá cao. Và khi đó họ có thể đầu tư vào châu Á.

Vậy làm thế nào vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng, vừa phát triển thị trường BĐS?

Vấn đề này, các nhà kinh doanh BĐS đã kiến nghị rồi. Thứ nhất, ngân hàng thương mại nên có thái độ thân thiện với dự án cho vay BĐS bằng việc cấu trúc lại, trên cơ sở đánh giá dự án được cho là tốt, có lựa chọn để họ có thể chuyển nhượng dự án đó cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ hai, Chính phủ nên thay đổi quy định dứt khoát phải xây dựng xong hạ tầng mới được bán, bằng việc chỉ cần có sổ đỏ để giảm bớt khó khăn tài chính cho các nhà kinh doanh BĐS. Bởi xây dựng cơ sở hạ tầng mất hàng trăm tỷ đồng chứ không ít.

Tôi nghĩ, hai kiến nghị này là xác đáng và đủ đề phục vụ thị trường tài chính.

- Xin cảm ơn ông!

Nguyễn Hiền