Những chuyển biến đáng chú ý đằng sau cơn sốt đất nền, nhà phố khu Nam Sài Gòn

Thị trường phân hoá mạnh mẽ

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong năm 2017, thị trường nhà phố đất nền khu Nam đón nhận nguồn cung mới từ 22 dự án với quy mô 8.756 sản phẩm đất nền, nhà phố và biệt thự, chiếm 44% tổng lượng cung của toàn thị trường. Với kết quả này, kể từ năm 2014 thì đây là năm đầu tiên phân khúc đất nền, nhà phố của khu Nam chính thức bứt phá và vượt xa khu Đông về nguồn cung.

Không chỉ bùng nổ về nguồn cung, năm 2017 giá bất động sản khu Nam còn tăng giá chóng mặt. Tính đến tháng 12/2017, mức tăng giá của phân khúc đất nền – nhà phố tại khu Nam đạt 312% so với thời điểm tháng 12/2014. Có thể nhận thấy, chỉ trong 3 năm, phân khúc đất nền nhà phố tại Khu Nam tăng với tốc độ “tên lửa”. Tuy nhiên sức nóng tăng giá của thị trường địa ốc khu Nam không tăng trưởng đồng đều, mà có sức phân hoá khá mạnh giữa các khu vực.

Theo khảo sát mới nhất vào tháng 12 của Savills, sức tăng giá mạnh nhất khu Nam tập trung ở các cung đường tập trung nhiều dự án quy mô của Quận 7 như đường Nguyễn Lương Bằng (tăng 396%), Phạm Hữu Lầu (402%), Đào Trí (302%), Bùi Văn Ba (298%), Nguyễn Hữu Thọ (212%), Nguyễn Văn Linh (289%), Huỳnh Tấn Phát (197%)…

Bám đuổi sít sao tốc độ tăng giá của Quận 7 là khu vực xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè với mức tăng đạt đỉnh lên tới 215% tại 2 cung đường chính Nguyễn Hữu Thọ và Lê Văn Lương. Các khu vực còn lại của Huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Quận 8 sở hữu mức tăng giá từ 108% - 197%.

Theo TS Trần Nguyễn Minh Hải – Chuyên gia cao cấp về bất động sản của Đại Học Ngân Hàng, có 2 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Quận 7 sở hữu tốc độ tăng giá cao nhất tại Khu Nam:

Thứ nhất, Quận 7 là tâm điểm đón dòng vốn đổ vào hạ tầng khu Nam. Theo tính toán, Quận 7 chiếm đến 89% dòng vốn quy mô trên 6 tỷ USD đổ vào khu Nam trong năm 2017 và 2018 như: cầu Thủ Thiêm 4, dự án mở rộng tuyến đường Huỳnh Tấn Phát, làm vòng xoay Nguyễn Văn Linh, làm cầu Nguyễn Khoái…

Thứ hai, Quận 7 là nơi sở hữu không gian sống cao cấp nhất khu Nam. Tuy nhiên quỹ đất sạch để phát triển dự án của khu vực này chỉ còn 167 ha. 76% quỹ đất trống này có quy mô khá nhỏ từ 0.5 -2 ha, chỉ phù hợp để phát triển căn hộ. Chỉ có khoảng 10 dự án có quy mô trên 3 ha phù hợp để phát triển các khu phức hợp, biệt thự nhà phố tại Quận 7. Nếu tính trung bình mỗi năm chỉ cần 3 dự án triển khai thì chỉ trong 3 năm tới nguồn cung nhà phố biệt thự tại khu vực Quận 7 sẽ cạn kiệt. Trong khi đó, các khu vực còn lại của khu Nam như Nhà Bè, Bình Chánh, Quận 8 quỹ đất để phát triển dự án lên tới 13.278 ha, gấp gần 100 lần quỹ đất còn lại của Quận 7.

Đẳng cấp ngày càng khác biệt

Sở hữu quỹ đất lớn, lên tới hơn 13.000 ha, nhưng có mức giá khá mềm nên ở thời điểm hiện tại hàng loạt các đại gia địa ốc như: Khang Điền, Nam Long, Phú Long, Kiến Á… đã dồn dập đổ bộ vào các huyện ngoại thành khu Nam như: Bình Chánh, Nhà Bè… với hàng loạt dự án nhà phố, biệt thự lên đến quy mô cả nghìn căn. Tuy nhiên các dự án này chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung có mức giá khoảng dưới 5 tỷ/ căn.

Trong khi đó, do sở hữu quỹ đất ngày càng khan hiếm cùng giá đất đắt đỏ lên tới cả trăm triệu/m2. Vì vậy, không khó hiểu khi các dự án nhà phố, biệt thự tại Quận 7 cung khá nhỏ giọt. Và tuyệt đại đa số các dự án này đều rất đẳng cấp với nguồn cung “limited” hướng đến giới thượng lưu có giá từ chục tỷ/căn lên tới vài triệu đô. Sở hữu mức giá không hề rẻ, nhưng các dự án này đều cháy hàng ngay khi vừa mở bán.

Mới đây nhất, công ty Hưng Lộc Phát vừa công bố ra thị trường dự án Hưng Phát Star với quy mô hơn 5 ha trên đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, sát ngay Phú Mỹ Hưng. Dự án này có quy mô 111 căn nhà phố, biệt thự. Mặc dù tới giữa tháng 1 mới chính thức công bố ra thị trường nhưng ở thời điểm hiện tại số lượng khách hàng muốn mua đã vượt gấp nhiều lần số lượng căn nhà phố hiện có của dự án.

Đây là một trong những dòng sản phẩm biệt thự “Limited Luxury” được công bố trên thị trường bất động sản khu Nam trong năm nay. Với diện tích dành cho cây xanh mặt nước lên tới 11.000 m2, Green Star là một trong những khu phức hợp sở hữu diện tích xanh lớn tại Quận 7. Ngoài không gian xanh, Green Star còn sở hữu 39 tiện ích chuyên biệt và nhân văn dành riêng cho từng đối tượng như: trẻ em, người già, gia đình, kết nối cộng đồng… phân bổ quanh khu công viên Luna Park và hồ Thiên Đường rộng 6.600 m2 giữa lòng dự án.

Trước Hưng Phát Green Star, khu biệt thự Evergreen có giá triệu đô tại Quận 7 cũng được công ty Tài Nguyên tung ra thị trường. Mặc dù có giá lên tới cả triệu đô, nhưng khu phức hợp này cũng có sức tiêu thụ hết sức khả quan.

C. Minh