Người mua nhà kiện chủ đầu tư: “Kiện củ khoai”

Hệ quả một thời kỳ nóng

Câu chuyện kiện cáo này về bản chất là vụ tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư vốn thường diễn ra trong thời gian qua. Thực tế, gần như không có cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi xảy ra kiện cáo, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư vì dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, thu tiền không triển khai xây dựng...

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HH BĐS TPHCM nhận định, khi thị trường BĐS còn ở thời kỳ hoàng kim, không loại trừ một số chủ đầu tư đua nhau làm dự án trong khi năng lực tài chính yếu kém, còn khách hàng vì mong muốn có nhà mà đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư, bất chấp rủi ro. Chiêu thức này được hợp thức hóa bằng việc ký kết "Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở" với những công đoạn góp vốn san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật... và góp vốn xây nhà.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico nhận định, việc kiện chủ đầu tư là vô cùng khó khăn, vì đặc thù của loại hợp đồng xây dựng nói chung, xây dựng nhà chung cư nói riêng. Trong xây dựng, có hàng trăm tình huống, lý do dẫn đến vi phạm, trục trặc, thay đổi. Thực tế cho thấy hầu hết các hợp đồng xây dựng đều ít nhiều có vi phạm với tính chất, mức độ khác nhau. Mẫu hợp đồng là do Chủ đầu tư soạn sẵn, luôn tìm cách dự phòng rủi ro, bất chắc cho họ.

Nếu chủ đầu tư chấp nhận thua kiện một khách hàng, thì cũng đồng nghĩa với việc thua tất cả các khách hàng. Cũng thật khó có chuyện chấp nhận những điều kiện khác nhau với nhiều người mua nhà trong việc xây dựng một toà nhà chung cư gồm các căn hộ giống nhau. Vì vậy, người mua nhà hầu như không bao giờ có thể thay đổi được các điều khoản và điều kiện ấn định của hợp đồng.

Ông Đức cho rằng, người mua nhà sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi chấp nhận kiện tụng.  Theo ông Đức, thủ tục tố tụng khá rắc rối, phức tạp, lắt léo và đặc biệt là kéo dài lê thê, gây tốn kém, mệt mỏi cho người khởi kiện bất đắc dĩ.

Thứ hai, người mua nhà hoàn toàn ở thế bị động và phụ thuộc trong loại hợp đồng này. Người kiện dường như là đứng ngoài cuộc, không hiểu biết về quy chuẩn, quy phạm, điều kiện xây dựng. Rồi, những lý do đủ loại về giá cả nguyên vật liệu, thời tiết, các nhà thầu,... ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình xây dựng cũng dễ chống lại người mua nhà.

Bên cạnh đó, quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thiếu rõ ràng, cụ thể, lại thay đổi quá nhanh, quá nhiều và chưa thực sự bảo vệ được người mua nhà, đồng thời là người tiêu dùng một cách hợp lý.

Về góc độ doanh nghiệp, ông Châu cho rằng, cũng cần thông cảm cho cả phía doanh nghiệp. Ngoài một số chủ đầu tư tìm cách giở quẻ, cũng có một số doanh nghiệp gặp khó khăn thực sự. Để tháo gỡ mâu thuẫn này, cách tốt nhất là đối thoại, hỗ trợ, hợp tác tháo dỡ dần để dự án triển khai đúng chất lượng và bàn giao sớm nhất.

Bất đắc dĩ mới ra tòa?

Rõ ràng khách hàng là người chịu thiệt thòi khi tiền bị "om" mà không có nhà để ở. Việc họ đấu tranh, gây sức ép với chủ đầu tư đòi quyền lợi chính đáng là hoàn toàn đúng.

Vừa qua, việc một đại gia bất động sản thua kiện có thể là một cú hích mới đối với thị trường bất động sản. Hướng thị trường đến hoạt động lành mạnh hơn và quyền lợi người mua nhà được bảo vệ tốt hơn.

Luật sư Trương Thanh Đức đưa ra lời khuyên, trước tiên phải tìm hiểu lý do rắc rối để tìm cách trao đổi, phối hợp khắc phục. Và đương nhiên cần ưu tiên trao đổi thương lượng giải quyết một cách hợp tình, hợp lý nhất.

Cùng bất đắc dĩ thì mới phải kiện cáo ra toà, nếu sự vi phạm là gây thiệt hại lớn và chắc chắn về khả năng thắng kiện. Đồng thời cũng cần cân nhắc, dù thắng kiện nhưng cũng chưa chắc đã thắng lợi thật sự về mục tiêu tiền bạc. Cho nên, kể cả đã kiện rồi thì cũng nên ưu tiên khả năng thương lượng, hoà giải.

Để hạn chế tình trạng tranh chấp kiện cáo, ông Trần Văn Huynh, nguyên lãnh đạo ngành xây dựng cho rằng, trước hết phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn… giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Trong đó, mẫu quy định trong hợp đồng này phải thống nhất chung cho các chủ đầu tư và theo một quy định, điều khoản nhất định, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên khách hàng và chủ đầu tư, nếu bên nào vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì có chế tài xử lý riêng.

Sự việc Quốc Cường Gia Lai thua kiện, luật sư Đức nhận định, đây là một dấu hiệu tốt cho thấy thị trường đang đi vào thế cân bằng, vị thế của người mua nhà đã đổi chiều. Sức ép quy luật cung cầu đòi hỏi minh bạch thị trường bất động sản.

Các công ty bất động sản từ thế thượng phong, coi thường, ép buộc khách hàng trước đây, đang buộc phải chuyển sang quan hệ sòng phẳng, bình đẳng, tôn trọng, thậm chí phụ thuộc vào khách hàng. Thị trường bất động sản đang quay trở lại chuẩn của thị trường chung: Người mua cầm trịch chứ không phải là người bán.

Theo Duy Anh

VEF