Ngân hàng “ngại” rót vốn cho các dự án bất động sản

Hầu hết các ngân hàng đều áp dụng chính sách thận trọng khi cho vay đối với các nhu cầu vốn đầu tư bất động sản, và mới đây, một vài ngân hàng đã “cấm hẳn” việc cho vay theo hình thức “nhà đổi nhà” bởi bắt đầu xuất hiện tình trạng nợ quá hạn, khách hàng không có khả năng trả nợ.

Sử dụng một căn nhà để thế chấp vay tiền mua một căn nhà khác, nguồn trả nợ được xác định từ chính căn nhà thế chấp, vay tiền như vậy được các ngân hàng gọi là “nhà đổi nhà”.

Hình thức này khá phổ biến khi thị trường bất động sản sôi động, đặc biệt đối với những người có nhu cầu đổi nhà mới, hoặc thậm chí đối với những cá nhân kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, hình thức cho vay này đã trở nên mạo hiểm khi thị trường bất động sản “đóng băng”.

Ông Lê Đắc Sơn, Tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần ngoài quốc doanh (VPBank) vừa chỉ thị cho các chi nhánh của VPBank dừng hẳn việc cho vay theo hình thức “nhà đổi nhà”. Ông Sơn cho biết, nếu cứ tiếp tục cho vay mà nguồn trả nợ chính là nhà hoặc đất thế chấp, thì chắc chắn sẽ gặp rủi ro, bởi khi khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng “có ôm” tài sản thế chấp cũng không bán nổi.

Với tình hình thị trường hiện nay, một vài ngân hàng khác cũng đang áp dụng chính sách hạn chế tối đa. Theo lãnh đạo một ngân hàng cổ phần, việc vay tiền mua nhà mới trên cơ sở thế chấp ngôi nhà hiện tại vẫn được chấp nhận, nhưng trong phương án tài chính trả nợ vay hay nói khác đi nguồn trả nợ vay phải từ nguồn thu nhập thường xuyên của người vay có thể từ lương hoặc từ hoạt động kinh doanh của khách hàng, chứ không phải là nhà hoặc đất đem thế chấp.

Nói cách khác, hình thức “nhà đổi nhà” không còn được chấp nhận. Bản thân ngân hàng nhận thế chấp nhà hoặc đất để cho vay cũng không muốn áp dụng biện pháp “đường cùng” là xiết nợ bằng tài sản bảo đảm.

Cũng theo vị lãnh đạo này, hiện tại, số khách hàng vay mua nhà bị từ chối nhiều hơn so với số khách hàng có thể vay được vốn từ ngân hàng. Lý do là rất ít người có thể chứng minh trên giấy tờ rằng các nguồn thu nhập của họ có đủ để trả cả gốc lẫn lãi cho một khoản vay chỉ khoảng 200 triệu đồng, cho dù thời hạn trả có thể dài tới 10 năm, bởi với khoản vay như vậy, riêng tiền lãi đã mất tới gần 2 triệu đồng/tháng.

Thực ra, việc “cấm” cho vay theo hình thức trên chỉ hạn chế tình trạng đầu cơ đất của các cá nhân theo kiểu “người người buôn đất, nhà nhà buôn đất” như trước đây. Nhưng nó cũng có thể khiến những người lỡ đặt mua nhà từ các dự án với tính toán rằng nếu không có đủ tiền thì vay ngân hàng hoặc bán đi ăn chênh lệch sẽ gặp khó khăn.

Mặc dù vậy, xét về tổng thể, việc cho vay cá nhân theo hình thức trả góp đối với các dự án nhà chung cư mới hoặc cho vay chủ đầu tư với dự án khả thi vẫn được các ngân hàng quan tâm. Không phải dự án bất động sản nào cũng bị ngân hàng “lắc đầu”. Những dự án xây văn phòng cho thuê cao cấp hoặc chung cư cao cấp vẫn có khả năng vay vốn không mấy khó khăn từ các ngân hàng.

Theo ông Sơn, việc cho vay đối với các dự án bất động sản phải được chọn lọc kỹ trên cơ sở đánh giá tốt phương án tài chính trả nợ, chứ các ngân hàng không chỉ đơn thuần nhìn vào tài sản thế chấp là nhà hay đất nữa.

Có nghĩa là không phải ngân hàng dừng cho vay bất động sản do thị trường đóng băng, mà lựa chọn dự án tốt để cho vay. Nhưng các nhà kinh doanh bất động sản cũng đừng hy vọng ngân hàng rót vốn ồ ạt vào thị trường này, bởi như vậy có thể phá được “băng”, nhưng thị trường sẽ phát triển theo kiểu “bong bóng” và có ngày cái “bong bóng” đó sẽ vỡ ra.

Thanh Ngọc