Mua nhà chia lợi nhuận 10%/năm: 10 năm sau mới là "câu chuyện"!

Phát biểu tại toạ đàm về thị trường bất động sản diễn ra mới đây, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, trong các kênh đầu tư hiện nay, chưa có kênh nào có sức hút mạnh như bất động sản nói chung, và căn hộ khách sạn (condotel) nói riêng với cam kết chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp từ 9-10%.

Tuy nhiên, theo ông Thành, điều băn khoăn và cái bất cập có thể thành rủi ro là tính pháp lý vẫn còn chông chênh, chưa được hoàn thiện. VNREA đã có nhiều văn bản trình Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ để điều chỉnh một số luật, tạo khung pháp lý cho sản phẩm này.

"Condotel mới phát triển 2 năm nhưng đã bộc lộ những vấn đề quản lý, dịch vụ, sử dụng bộ máy hiện có, công nghệ hiện có chưa chắc đã đảm bảo được nhu cầu. Bên cạnh đó là cam kết của các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư với cam kết trong giới hạn tối đa 10 năm, kịch bản sẽ như thế nào, không biết sẽ là kịch bản hay như “Người phán xử” hay thành “Sống chung với mẹ chồng”, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ví von.

10 năm sau ra sao?

"Ngoài hưởng lợi nhuận trong 10 năm, sau đó nhà đầu tư được chia lợi nhuận theo thoả thuận khoảng 80-20 và hưởng thêm nhiều ưu đãi khác về kỳ nghỉ. Suy cho cùng rất hấp dẫn. Tuy nhiên, vẫn có rủi ro khách quan như chính sách Nhà nước. Ví dụ, chính sách xuất nhập cảnh liên quan đến người nước ngoài đến du lịch, mua sở hữu Condotel và chúng tôi kỳ vọng sẽ thuận lợi", ông Thành nói.

Theo ông Thành: "Tôi được biết, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng và Thủ tướng giao các bộ ngành nghiên cứu, nhưng xác định nhà ở ngoài đơn vị ở là những khái niệm điều tiết lợi nhuận của nhà đầu tư, các quy định hạn chế sẽ thất bại. Các nhà đầu tư vẫn cam kết đảm bảo có, khách hàng tin cậy nhưng khách quan, luật có quy định cam kết không đúng pháp luật vô hiệu. Những cái đó là đẩy rủi ro cho người mua mặc dù ý chí nhà đầu tư không có ý làm hại mà họ tin cậy đề xuất sẽ được tiếp nhận”.

“Bên cạnh đó, người mua phải kiểm soát được chi phí, thì 80 - 85% thậm chí cũng chỉ vô nghĩa, chưa nói đến lỗ. Họ có thể mất tài sản vì chủ đầu tư mất giá trị thương hiệu, tự nhiên giá trị tài sản mất đi. Cho nên các chủ đầu tư rất tốt, đem giá trị cho xã hội, cho khách hàng, phải giữ thương hiệu, khách hàng chứ không phải đến một thời điểm nào đó các bạn rời khỏi cuộc chơi bỏ lại khách hàng", ông nói.

Ngoài ra, ​hiện nay, Bộ Tài chính còn đang tính tới thu thuế tài sản đối với bất động sản. Theo đại diện VNREA, nếu thu thuế tài sản thì nhiều người “chết chắc” bởi có nhiều căn hộ, lãi nhiều khi không đủ bù cho nộp thuế. Đấy cũng là rủi ro cảnh báo khách hàng.

Ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng: "Hiện trên thị trường, nhiều chủ đầu tư cam kết mạnh lên tới 9-10% mỗi năm đối với khách hàng mua condotel. Theo đó, chỉ trong khoảng 10 năm, nhà đầu tư thứ cấp đã có thể hoàn vốn và thu lợi nhuận từ sau thời điểm đó. Tuy nhiên, mua 1 cái biệt thự 10 năm sau có nhà rồi, nghe rất đơn giản nhưng 10 năm sau mới là câu chuyện. Nhiều chủ đầu tư giải thích lúc đó có luật pháp, nhưng cũng phải đặt vấn đề chứ".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM thẳng thắn: "Giá bán Condotel hiện nay tương đương với các căn hộ cao cấp ở TPHCM dù vị trí ven biển, do đó, tôi cho rằng giá bán cần hợp lý hơn. Đặc biệt, về gánh nặng rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp, cần phải có biện pháp bảo đảm thực hiện lời hứa đảm bảo lãi suất 8 -12%/năm. Vấn đề trang bị, hoàn thiện, đồng bộ cảnh quan khu du lịch được đầu tư để nhà đầu tư yên tâm rằng những đóng góp của họ được đầu tư cho tiện ích khu du lịch ven biển".

Doanh nghiệp vẫn lạc quan

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Hương Trần Kiều Dung - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho biết, theo tính toán, với tỷ lệ lấp đầy 40 - 50% thì condotel có thể đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng mỗi năm; nếu lấp đầy 60% trở lên thì sẽ có lãi.

"Mùa cao điểm, tỷ lệ lấp đầy có thể lên tới 90%, mùa thấp điểm thấp hơn. Việc đầu tư của mỗi doanh nghiệp khác nhau nên các quyền lợi khách hàng khác nhau. Với các khu du lịch nổi tiếng, việc lấp đầy 40 - 50% không quá khó", bà Dung cho biết.

Trước nhiều quan ngại về condotel không vận hành được 10 năm, song theo bà Dung, hiện nay nhiều khách sạn trên 10 năm vẫn hiệu quả. Tất nhiên trong quá trình hoạt động, condotel sẽ thường xuyên được bảo trì, nâng cấp. Giả sử, trong quá trình vận hành chủ đầu tư phá sản thì sẽ phải được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác, cam kết các quyền lợi tối đa với nhà đầu tư.

Việc cam kết lợi nhuận trong 10 năm và sau 10 năm nữa như thế nào, bà Vũ Thị Lan Anh, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO chia sẻ, để mang lại lượng khách hàng, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy, doanh nghiệp nên lựa chọn những thương hiệu quản lý hàng đầu thế giới đồng hành bởi bên cạnh việc có kinh nghiệm, họ còn có mạng lưới rộng lớn, hỗ trợ quảng bá hình ảnh của Việt Nam ra nước ngoài.

Với các tập đoàn quản lý thương hiệu quốc tế, vị này cũng cho rằng, việc quản lý Condotel rất minh bạch và rõ ràng, đảm bảo cam kết, lợi nhuận với nhà đầu tư. Sau 10 năm hết hạn quản lý đó, khách hàng đầu tư vào Condotel có thể lựa chọn sở hữu hoặc tiếp tục cho mô hình cho thuê với tỷ lệ 85% nhà đầu tư được hưởng, còn 15% chủ đầu tư được hưởng. Điều này cũng đảm bảo lợi ích tài sản lâu dài, sau 10 năm Condotel vẫn đảm bảo sinh lời.

Ngoài ra, để đảm bảo tài sản sinh lời sau 10 năm, theo bà Lan Anh, nhà đầu tư phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín, lãi suất được hưởng nhưng sau 10 năm còn là giá trị gia tăng hay không thì phải chọn vị trí. Cho nên, việc đầu tư vào vị trí du lịch tiềm năng thì sẽ đảm bảo lợi ích tốt hơn.

Phương Dung