Môi giới làm giá nhà đất: đâu là lời giải?

Phí hoa hồng ngất ngưởng và thị trường của "cò"

Trước vô vàn thông tin rao bán nhà đất trên thị trường, người tiêu dùng bị quyến rũ bởi sự chăm sóc của "cò" trong khi chỉ vài phím bấm có thể đến được với thông tin chính thống của chủ đầu tư. Có thể tâm lý tin "cò" hơn chủ đầu tư (CĐT) đã khiến người mua và người bán khó gặp nhau. Người mua không biết mình đang "giao trứng cho ác".

Với thị trường "trăm hoa đua nở" như hiện nay, "cò" sẽ là người làm giá: làm giá cả người mua lẫn CĐT. "Cò" ưu tiên rót lời đường mật cho những dự án trả mức hoa hồng cao khiến hoa hồng môi giới ổn định 2% trong nhiều năm vọt lên 4%-5% cộng thêm thưởng nóng hàng chục triệu đồng. Chủ đầu tư nào không tham gia cuộc chơi "hoa hồng" này thì "cò" nhiệt tình tẩy chay, nói xấu hay chỉ đơn giản không bán, hỏi đến coi như không biết.

Thu nhập trăm triệu nhưng cũng nhiều số phận

Cách đây không lâu, có bài báo viết về những mảnh đời sinh viên, công chức bỏ nghề để thử vận "cò" nhưng phải đau đớn nhận thấy sự khắc nghiệt của nghề này. Thế nhưng nghề "cò" BDS vẫn hấp dẫn khi không khó để tính toán sơ cũng thấy một căn hộ cao cấp bán được có thể mang về cho "cò" 30-40 triệu đồng, bằng mức lương tháng mơ ước của bao người. Nhà giá càng cao, hoa hồng càng nhiều. Biệt thư triệu đô, kiếm ngay vài trăm triệu bỏ túi. Vòng xoáy như cơn mê hoặc khiến "cò" chỉ tập trung tư vấn dòng sản phẩm cao cấp, tư vấn đầu tư mua đi bán lại nhiều vòng với những lời cam kết như đinh đóng cột lợi nhuận trăm triệu trong vòng vài tháng.

Có những "siêu cò" thu nhập 200-300 triệu/ tháng hay như gần đây nổi lên câu chuyện của một Giám đốc công ty môi giới đòi bồi thường gần tỉ đồng vì bị cho nghỉ sớm do điều hành công ty thua lỗ. Công ty bấm bụng để "trả góp" vì không muốn bị nói xấu. Công ty môi giới cũng trở thành nạn nhân của "cò" con và "cò" giám đốc. Quá ngán ngẩm với những hậu quả còn lại, công ty phải đổi chiến lược qua liên kết và không dám tiếp tục mô hình tuyển dụng và trả lương như trước.

Vị giám đốc kia sau khi nghỉ việc lại ung dung mở thêm 1 công ty môi giới khác với đủ lời quảng cáo đường mật về thu nhập chục triệu đến trăm triệu cho những "cò" anh em của mình. Bán xong hàng chủ đầu tư này xong thì quay ra nói xấu để hướng khách hàng đến chủ đầu tư khác. Tình trạng ăn xong rồi đạp khiến người mua hoang mang, chủ đầu tư mất tiền lại còn mang tiếng.

​Mâu thuẫn

Các ông chủ đầu tư làm lụng vất vả 3-4 năm cho một dự án, lo nợ hàng ngày cũng chỉ mong có mức lợi nhuận ròng 5%-8% là cầm tay nhau chúc mừng. Thế mà họ lại phải cắn răng chi 4%-5% cho hệ thống kinh doanh, chưa kể chi phí marketing 2%. Tất cả phải chi hết, chi ngay khi khách ký hợp đồng. Thế là sau khi nhận hoa hồng, "cò" vĩnh biệt khách hàng và giao lại mọi sự ngỡ ngàng cho người mua và người bán chưa lần nào gặp nhau. Thế là mâu thuẫn phát sinh khi những gì được tư vấn không giống lắm với sự thật. Tiền hoa hồng thì cũng đã chi. Và thế là cuộc chiến diễn ra chỉ giữa 2 người xa lạ này (Chủ đầu tư - Khách) còn người gây ra thông tin sai lệch đã cao chạy xa bay.

Giải pháp nào cho tình trạng này?

Các nước phát triển cũng đã trải qua tình trạng bát nháo này khi thị trường còn sơ khai. Dần rồi với công nghệ thông tin, mọi thứ trở nên minh bạch hơn và những nhà môi giới chuyên nghiệp với hoạt động hiệp hội và quy chuẩn trong tư vấn thông qua những đào tạo rõ ràng, giấy phép hành nghề cùng sự quản lý của pháp luật.

Trách nhiệm của nhà môi giới được quy định rất chi tiết và phải theo đuổi hợp đồng cùng luật sư các bên. Người mua được quyền hủy quyết định của mình trong thời gian cân nhắc vài ngày để đảm bảo người mua có đủ thời gian suy nghĩ, tránh yếu tố tâm lý vội vã do môi giới tạo ra và tham khảo ý kiến người thân.

Các công ty môi giới nước nước ngoài cũng tăng cường xây dựng ứng dụng tìm kiếm và đăng tải thông tin trên các ứng dụng công nghệ để người mua dễ dàng so sánh và tham khảo trước khi tìm đến nhà môi giới. Tùy mỗi quốc gia, mức hoa hồng của chủ đầu tư cho nhà môi giới từ 2% (Singapore, Malaysia, Thailand) đến 3%-4% (Úc, New Zealand), hoặc 5%-6% (Mỹ) tùy thuộc vào mức độ trách nhiệm, mô hình hoạt động tự do theo bằng nghề hay nhận lương trong công ty và khối lượng công việc nhà môi giới phải làm.

Mức hoa hồng 6% tại một số bang ở Mỹ đòi hỏi người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ nghề, làm trợ lý với mức thu nhập rất thấp gần 2 năm dưới sự hướng dẫn của một nhà môi giới lâu năm, và phải hoạt động trong một công ty môi giới uy tín. Thời gian để tìm kiếm căn nhà ưng ý cho khách hàng có thể kéo dài nhiều tháng đến cả năm, cùng một lượng giấy tờ pháp lý khổng lồ phải tư vấn cho khách hàng, chứ không đơn giản.

Các quy chuẩn làm việc cũng được thắt chặt theo đó chỉ thu đúng mức phí thỏa thuận với chủ nhà/chủ đầu tư, cam kết không phát sinh bất kỳ chi phí khác và cam kết hỗ trợ hậu giao dịch.

Tại Việt Nam, những chủ đầu tư thức thời cũng đang học hỏi và vận hành mô hình hoạt động như các nước tiên tiến để minh bạch hoá hoạt động của môi giới tại dự án của mình, bảo vệ cư dân. Mới đây nhất, Đơn vị tư vấn hỗ trợ bàn giao dự án The Park Residence (Nhà Bè) - Anpha Holdings cũng đã chọn công nghệ làm giải pháp minh bạch.

Đơn vị này chọn một công ty công nghệ chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản làm đầu mối thực hiện các giao dịch bán và cho thuê chính của dự án. Đồng thời, ứng dụng hệ thống quản lý điện tử cho các giao dịch phát sinh để bất kỳ khâu nào trong vận hành đều dễ dàng quan sát minh bạch từ phía cư dân, chủ đầu tư, ban quản lý và đơn vị chuyển nhượng.

Thị trường địa ốc Việt Nam vốn mang tính truyền thống cao, không ít vấn đề kém minh bạch đang diễn ra mỗi ngày. Để hỗ trợ bảo vệ quyền lợi cư dân cũng như hạn chế môi giới không chân chính “làm thị trường”, ứng dụng công nghệ sẽ là phương thức nhanh nhất, dễ nhân rộng và có thể mang lại làn gió mới cho thị trường bất động sản TP.HCM.