“Lướt sóng” bất động sản sao cho hiệu quả?

Theo TS Lê Thẩm Dương (Đại học Ngân hàng), có 4 nhóm “hàng hoá” mà cầu thường lớn hơn cung: bất động sản, đồ cổ, vàng bạc đá quý và tài sản tài chính (theo khái niệm rộng gồm tiền mặt, nội và ngoại tệ, chứng khoán các loại).

Với bất động sản, hầu như nguồn cung không đổi đáng kể; mà cầu với sự tăng trưởng theo cấp số nhân của dân số, có thể hiểu là vô tận. Do đó giá bất động sản lên xuống chỉ mang tính ngắn hạn, còn về dài hạn nó luôn ở trạng thái tăng.

Khi đầu tư vào vào bốn lĩnh vực nói trên, với nhà đầu tư cá nhân, nếu đúng nghĩa đầu tư (chứ không phải lướt sóng từng đợt) phải thoả mãn ba mục tiêu: lợi nhuận (đạt mức kỳ vọng tối ưu), an toàn (rủi ro trong tầm chịu đựng), lành mạnh (đúng luật).

Ở lĩnh vực bất động sản, mức sinh lời chủ yếu từ sai biệt về giá và được thực hiện dưới 2 hình thức: hoặc đầu tư trực tiếp hoặc thông qua pháp nhân chuyên nghiệp thứ 3 (mua cổ phiếu các công ty địa ốc).

Mức sinh lời ở lĩnh vực này vừa qua là quá cao, đặc biệt ở một số địa phương như Hà Nội, TPHCM. Lợi nhuận trên vốn là vài trăm %, nếu xét trong một chu kỳ đầu tư trung hạn (1 - 5 năm).

Điều này vừa là tất nhiên khi xét ở quan hệ cung cầu về bất động sản vừa là yếu tố nhất thời, yếu tố cơ hội cho nhà đầu tư. Nó xuất phát từ các yếu tố: lợi thế thông tin, sự chưa hoàn chỉnh của pháp luật; cơ chế quản lý; các ảo thuật trong kinh doanh không lành mạnh và yếu tố tâm lý. Tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản không phải lúc nào cũng như thế.

Nhà đầu tư đang chịu áp lực rủi ro rất lớn như rủi ro giá đầu tư (chứ không phải giá cung cầu); thanh khoản rất thấp; lạm phát cao cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh như sự chuyển dịch của lãi suất, của các thị trường khác; sự can thiệp của nhà nước và yếu tố pháp luật.

Nếu so với các lĩnh vực đầu tư khác đã nêu ở trên, dưới góc độ nhà đầu tư cá nhân trong khoảng thời gian ngắn thì bất động sản không phải là quá hấp dẫn, đặc biệt là so với việc đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu và trái phiếu trên sàn giao dịch chính thức).

Vì vậy nhà đầu tư cá nhân nên xây dựng kế hoạch đầu tư theo nguyên tắc phân bổ tài chính cho các nhu cầu thiết yếu trước.

Cuối cùng là phần đầu tư và giới hạn trong nguồn lực đó (với một phần vay chấp nhận được). Xác định mục tiêu: bảo toàn vốn hay tăng giá trị (nếu tăng thì kỳ vọng là bao nhiêu); cân nhắc rủi ro. Lấy lời khuyên từ các chuyên gia vì thị trường hiện nay mất cân xứng trên nhiều mặt. Phân bổ nguồn đầu tư hợp lý (đầu tư vào hàng hoá bất động sản nào). Đánh giá môi trường kinh doanh.

Cũng nên lưu ý, nếu là tiền nhàn rỗi, không đầu tư thì với mức lạm phát hàng năm từ 9 - 10% như hiện nay, rủi ro còn cao hơn là đầu tư vào một lĩnh vực nào đó.

Khu đất có mức tăng trưởng giá cao thường đem lợi nhuận cao, tuy nhiên cũng có mặt trái: giá trị của nó bị đánh giá quá cao nên thiệt hại sẽ rất lớn khi thị trường quay về giá đúng của nó. Nên chọn bất động sản đang bị đám đông đánh giá là thấp và thấp so với giá trị tự cung cầu của nó vì khi thị trường quay đầu, giá trị của nó sẽ tăng, đôi khi tăng rất cao.

Nếu là đầu tư gián tiếp, không nhất thiết phải chọn công ty bất động sản lớn. Có thể chọn công ty nhỏ và vừa vì thông thường các công ty này có tốc độ phát triển nhanh hơn. Cập nhật thông tin thường xuyên. Luôn luôn nghi ngờ thông tin và không bị “ám thị” bởi thông tin đó. Nên đầu tư dàn trải ở nhiều loại bất động sản. Bỏ hy vọng kiếm lợi trong một thời gian ngắn, không quá tham lam khi giá trị bất động sản đầu tư đang tăng.

Cần đặc biệt chú ý khi một số hàng hoá bất động sản đang bị đánh giá quá cao, rất dễ mình là người cuối cùng hứng chịu tất cả rủi ro của những nhà đầu tư trước đó.

Theo Minh Quân
Báo SGTT