​“Lên đời” cho căn hộ cao cấp

“Loạn” chuẩn cao cấp

Những từ ngữ “có cánh” như căn hộ cao cấp, căn hộ siêu cấp, căn hộ hạng sang, đẳng cấp thượng lưu, thiên đường ở hạ giới… có lẽ đã quá quen thuộc trên mặt báo và các tờ rơi quảng cáo dự án bất động sản. Trong lúc trà dư tửu hậu, một giám đốc bán hàng cũng thú thật là cái “mác” cao cấp đơn thuần là do mình tự nghĩ ra rồi tự phong để dễ bán hàng chứ chẳng có chuẩn nào ở đây cả. Đến chính các chủ đầu tư dự án bất động sản cao cấp cũng rất bức xúc trước tình trạng “gắn mác” cao cấp tràn lan như hiện nay.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Trường Lưu, Chủ tịch Hội KTS TP.HCM thì các khái niệm cao cấp, hạng sang, siêu sang… chỉ là do các chủ đầu tư dự án tự đặt ra. Sau nhiều lần tranh cãi về tiêu chuẩn chung cư cao cấp, căn hộ cao cấp, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành thông tư hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư, phân hạng chung cư theo cấp độ 1, 2, 3, 4. Lẽ đương nhiên có nhiều yếu tố để định cấp, nhưng chủ yếu vẫn lấy diện tích nhà, diện tích cho từng không gian chức năng ví dụ căn hộ cao cấp thì diện tích phải từ 70m2, loại 2 từ 60m2, trong đó phòng ngủ chính phải lớn hơn 15m2.

Ngoài các tiêu chuẩn đại khái trên, các đơn vị nghiên cứu thị trường chủ yếu phân hạng dựa vào giá bán với các gọi khác nhau như hạng A/B/C; hoặc hạng sang, cao cấp, trung cấp bình dân… Tuy cách định lượng khác nhau nhưng đại khái căn hộ bình dân là những căn hộ có giá bán từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống, căn hộ hạng B là từ 30 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A là từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

Tuy nhiên, theo các kiến trúc sư thì cách phân loại dựa theo tiêu chuẩn diện tích hay giá bán hay đều chưa đánh giá hết tính chất cao cấp bởi giá bán phụ thuộc rất nhiều yếu tố, đặc biệt là giá đất và suất đầu tư/lợi nhuận của chủ đầu tư. Chẳng hạn, cùng giá bán thì nhà ở quận 1 có chất lượng xây dựng và tiện ích nội khu chắc chắn không bằng nhà ở các khu vực quận 4, quận 7 vì suất đầu tư cho đất quá cao.

Cao cấp - nhà ở phải như khu nghỉ dưỡng

Phân khúc cao cấp khá kén khách, mức độ cạnh tranh khốc liệt hơn nhiều so với các dòng sản phẩm khác, nên hiện trên thị trường bất động sản TPHCM, một vài chủ đầu tư đang định hình các tiêu chuẩn mới cho dự án của mình mở rộng tiêu chí cao cấp cả về dịch vụ, chất lượng dịch vụ tốt nhằm tạo sự khác biệt để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Trong đó, các dự án cao cấp thực sự đều đi theo xu hướng thiết kế 2R (Resort and Residence), được hiểu là sự kết hợp giữa phong cách “nghỉ dưỡng” và “ở”.

Mới đây, chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng đã tung ra dự án mới Riverpark Premier sau 8 năm ấp ủ tìm kiếm những hướng đi mới. Theo kiến trúc sư Đỗ Phương Trình người thiết kế dự án cho biết, công trình này cũng đi theo xu hướng 2R, tích hợp nhiều yếu tố đủ sức tạo ra chuẩn mực mới về dòng sản phẩm như vị trí, mật độ xây dựng, tiện ích, cộng đồng…

“Không cần đi đâu xa, không cần đi du lịch, mà mỗi ngày trở về nhà là trở về với một không gian nghỉ dưỡng thư giãn hoàn toàn. Bên cạnh đó, người dân vẫn được trải nghiệm các tiện ích, dịch vụ đô thị đa dạng. Có thể nói, ở đó, phong cách và chất lượng sống của người dân được nâng lên tầm mức mới”. KTS Trình chia sẻ thêm về khuynh hướng 2R. Ông cũng cho rằng, một công trình nếu là cao cấp khuôn viên đất phải đủ lớn để mật độ xây dựng đảm bảo việc có thể thiết kế một dự án cao cấp. Hệ số sử dụng đất quá cao thì không thể gọi là cao cấp, phải có đất cho cây xanh, cho thiết kế tiện ích để người dân sử dụng thì mới gọi là cao cấp.

Để đạt được điều đó, căn nhà phải là nơi nghỉ ngơi thoải mái với chất lượng xây dựng tốt nhất, bố cục nhà ở gần gũi thiên nhiên, mật độ người sử dụng tiện ích tòa nhà ở mức vừa phải, không gian sống xanh hài hòa công viên và sông nước, dịch vụ giải trí và ẩm thực đầy đủ, an ninh bảo đảm, cơ sở giáo dục, y tế, thương mại cao cấp gần ngay nơi ở để cư dân thuận tiện sử dụng.

Theo ông Trình, Riverpark Premier có hệ số sử dụng đất rất thấp (3,57), mật độ xây dựng chỉ 48%, nằm ngay trên đại lộ lớn Nguyễn Đức Cảnh, mặt giáp sông, công viên, trường học và dịch vụ đa dạng xung quanh. Mỗi căn hộ đều có 1 chỗ đậu ô tô, diện tích đất công cộng của mỗi hộ đạt từ 60 - 100m2… Riverpark Premier được đầu tư tiện ích rất nhiều với mục tiêu tạo nên một không gian sống tựa như khu nghỉ dưỡng. Cụ thể như hồ bơi riêng rộng gần 500m2, câu lạc bộ, sân đi dạo, phòng tập thể dục, phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng chơi cho trẻ …

KTS Trình cho rằng: “Có thể nói, Riverpark Premier là một ví dụ điển hình để các dự án khác có thể học tập về khuynh hướng thiết kế này. Dự án có một khu cảnh quan rất lớn kết nối với công trình. Khi cư dân đi xuống khối đế công trình có thể nhìn thấy cảnh quan rộng mở phía trước. Có rất nhiều dịch vụ ở khu này như là sân chơi cho trẻ, khu BBQ, các lối dạo bờ sông, không gian nghỉ chân để ngắm cảnh…”.

Thăm dò phản ứng của thị trường khi chủ đầu tư vừa giới thiệu nhà mẫu để khách tham quan, ông Bùi Duy Toàn - Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Phú Mỹ Hưng cho biết, lượng khách tham quan khá đông, và thống kê ban đầu lượng khách quan tâm đã gấp đôi số lượng căn hộ cung cấp ra thị trường, do vậy, chủ đầu tư sẽ áp dụng phương pháp rút thăm căn hộ vào đợt bán đầu tiên vào cuối tháng này.

Dung - Phương