Kiến nghị bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau 3 năm triển khai thực hiện, vẫn còn một số khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.

Trong văn bản mới nhất gửi lên các Bộ ngành trung ương, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật này, trong đó đáng chú ý là kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho".

Tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn"

Theo HoREA, tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản, là "gánh nặng" mà doanh nghiệp và người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà; là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho".

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, Hiệp hội kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho", với 02 phương án đề xuất sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Trong đó, Hiệp hội đề nghị phương án thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TPHCM trước đó.

“Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, HoREA kiến nghị.

Theo HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án; bên cạnh đó, đề nghị thực hiện thuế nhà đất như các nước, nên về lâu dài, ngoài thuế sử dụng đất, Nhà nước còn có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định, khắc phục gánh nặng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp và người mua nhà hiện nay.

Cần nhanh chóng loại trừ cơ chế "xin - cho"

Hiệp hội cho biết, từ năm 2003 - 2013, và từ 01/07/2014 đến nay, chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường điều chỉnh bảng giá đất, mặc dù giá đất đã có nhiều biến động nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản trải qua thời điểm "bong bóng" năm 2007, năm 2010 và giai đoạn đóng băng 2008 - 2009, 2011 - 2013.

Trên thực tế bảng giá đất của TPHCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ quy định ngay tại thời điểm năm 2015 thì cũng chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường. "Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế "khung giá đất - bảng giá đất" hiện nay cần phải được thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tiễn" - Hiệp hội đánh giá.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai, như sau: "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành".

Để thực hiện được cơ chế này thì Hiệp hội đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là rất khó, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án trên có thể chưa được chấp thuận.

"Vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là cần phải cải cách mạnh mẽ quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực và cơ chế "xin - cho"", HoREA cho biết.

Nghiên cứu quy trình trên đây, Hiệp hội đề xuất đề nghị giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án;

Đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình; Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán);

Đề nghị cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Bởi Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20 - 30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Về tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định của Luật Đất đai, đề nghị bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi); và coi trọng tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Phương Dung