Khi nào giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn?

Báo Dân trí đã có cuộc trao đổi với bà Vũ Thị Hòa, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và kinh doanh BĐS (Bộ Xây dựng). Bà Hòa cho biết: Theo luật kinh doanh BĐS, các tổ chức, cá nhân khi hoạt động kinh doanh BĐS phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định đối với ngành nghề kinh doanh này, trong đó có điều kiện quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

Quy định giao dịch BĐS phải qua sàn có hiệu lực từ 1/1/2007.

Vậy thời điểm nào, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS bắt buộc phải giao dịch qua sàn?

Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/1/2007 cũng có nghĩa các quy định trong luật, trong đó có việc bắt buộc phải giao dịch qua sàn cũng có hiệu lực từ thời điểm đó.

Nhưng tại sao vẫn có sự hiểu lầm về thời điểm giao dịch BĐS phải qua sàn là từ 1/1/2009?

Đó là do doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiểu chưa đúng các quy định của luật, vì thế đến cuối năm 2008 mới ồ ạt gửi báo cáo với các Sở Xây dựng về việc hình thành và hoạt động của sàn giao dịch.

Trong Nghị định 153 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS có nhắc đến thời hạn kể từ 1/1/2009, nhưng đó là hạn đến thời điểm đó, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Ở đây có trách nhiệm từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Đáng lẽ khi chúng ta làm luật thì các văn bản hướng dẫn cũng phải ra đồng bộ với luật. Nghĩa là nếu như 1/1/2007, luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, thì các văn bản hướng dẫn cũng phải có hiệu lực từ thời điểm đó hoặc chí ít cũng chỉ chậm trong vài tháng.

Đằng này, sau gần một năm luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thì Nghị định 153 mới ra đời, thông tư 13 cũng phải sang năm 2008 mới ra. Điều đó dễ dẫn đến việc người ta hiểu sai về luật. Nếu luật và văn bản hướng dẫn đồng bộ ra đời, tôi nghĩ sẽ không đến mức hiểu sai như vậy.

Thực tế, mặc dù Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/1/2007, song cho đến thời điểm này, vẫn còn một số lượng lớn các giao dịch BĐS không qua sàn, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng chưa tuân thủ quy định này. Bà nghĩ sao về điều này?

Do hiểu chưa đúng các quy định như đã nêu trên dẫn tới hành động không tuân thủ mà thôi. Mặt khác, thị trường BĐS của Việt Nam mới hình thành, giao dịch BĐS qua sàn còn ở chặng đường đầu đang dần được hoàn thiện nên những lỗi đó cũng khó tránh khỏi.

Nhưng để các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ giao dịch BĐS qua sàn thì cần phải có những chế tài…?

Đúng vậy, hiện Bộ Xây dựng đang hoàn thành dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 126/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó có nội dung về hoạt động kinh doanh BĐS.

Hy vọng vào đầu năm tới Nghị định sửa đổi này sẽ được Chính phủ ban hành. Theo đó, hàng hóa BĐS thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS mà không thực hiện thì tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, thuê mua BĐS đó sẽ bị xử phạt.

Theo bà, cơ chế pháp lý hiện nay đã đủ để yêu cầu các giao dịch BĐS có yếu tố kinh doanh bắt buộc phải qua sàn?

Đến thời điểm này thì các quy định liên quan đến việc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo thực hiện. Tuy nhiên, chúng ta vẫn cần phải tiếp tục nghiên cứu nhằm hoàn thiện và đồng bộ cơ chế pháp lý.

Thí dụ như hiện nay, mọi người vẫn hay nói đến sàn chuẩn, nhưng quy định về sàn chuẩn là như thế nào thì vẫn chưa có. Trong Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn mới chỉ nói đến điều kiện để hình thành sàn giao dịch BĐS thôi.

Đó là những điều kiện tối thiểu để sàn hoạt động. Bộ Xây dựng vừa rồi cũng cho một số đơn vị làm thí điểm, nhưng việc làm thí điểm đó phải có đánh giá, tổng kết, để đưa ra một mức chuẩn.

Mục đích của việc lập sàn giao dịch BĐS là để minh bạch và thuận lợi hơn cho các bên mua bán BĐS. Nhưng tại sao những giao dịch của người dân lại không phải qua sàn?

Kinh doanh BĐS là hoạt động có điều kiện. Các giao dịch khác của người dân đối với BĐS nếu không phải là kinh doanh BĐS thì không phải đáp ứng các điều kiện trên. Các giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật dân sự.

Tuy nhiên, người dân có quyền lựa chọn việc có thực hiện giao dịch qua sàn hay không qua sàn. Nhà nước khuyến khích việc người dân thực hiện các giao dịch BĐS qua sàn.

Người dân khi đưa BĐS của họ lên sàn, thì họ có lợi gì?

Qua sàn, doanh nghiệp sẽ tư vấn được cho người dân rất nhiều, trước hết là về giá và thủ tục pháp lý. Nhiều người dân có nhà bán nhưng cũng không biết giá là bao nhiêu, nếu qua sàn, người ta sẽ tư vấn cho anh là giá bao nhiêu là phù hợp.

Thứ hai người ta sẽ xem hồ sơ pháp lý cho mình, đồng thời tư vấn cho cả người mua, làm thủ tục chuyển nhượng giữa người bán và người mua. Đó là dịch vụ của sàn giao dịch. Sự am hiểu của người dân cũng có giới hạn và người làm chuyên nghiệp về BĐS sẽ giúp được cho cả người bán và người mua.

Nhưng nhiều người lo ngại phải mất phí cao khi giao dịch qua sàn hoặc bị ăn chặn…?

Việc phải chi phí được cung cấp nhưng dịch vụ tốt theo yêu cầu của người mua hoặc người bán BĐS là quy luật tất yếu. Mức phí sẽ do các doanh nghiệp tự quyết định và có sự điều chỉnh linh hoạt với mỗi dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp, người dân tự lựa chọn doanh nghiệp cung cấp dịch vụ.

Do vậy, những sàn hoạt động tốt có uy tín, thì hàng hoá sẽ đưa đến nhiều và kinh doanh thành công. Ngược lại, nếu hoạt động không tốt sẽ mất uy tín và tự đào thải.

Xin cám ơn bà!

Lan Hương