Hóa kiếp cho sàn, cò đất muôn thuở

Mở sàn để hợp thức hóa

Điểm đáng chú ý trong luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi trình Quốc hội thông qua là đề xuất bỏ quy định bắt buộc hoạt động mua bán, cho thuê BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Nếu quy định trên được thông qua sẽ "báo tử" hàng nghìn sàn giao dịch BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định, tất cả các giao dịch BĐS tại Việt Nam đều phải thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Điều này dẫn tới việc nở rộ việc thành lập sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, sau 7 năm thi hành, có vẻ như quy định này không đem lại hiệu quả.

Thực tế, quy định này làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích tạo nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường. Trong số các dịch vụ như giao dịch mua bán, môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản lý BĐS, rất ít các sàn đáp ứng đủ mà phần lớn tập trung vào dịch vụ môi giới mà bản chất vẫn là "cò" khoác trên mình cái áo mới.

Trên thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội và TPHCM, chênh lệch giá căn hộ giao dịch qua sàn đang nhảy múa. Đối với dự án vừa xong móng, các sàn giao dịch thường thu của người mua phí môi giới 4% nhưng đối với dự án ở thời điểm bàn giao nhà, tăng từ 3-7 triệu đồng/m2 so với giá gốc, tùy dự án.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, luật hiện hành quy định quá dễ dàng về điều kiện của người kinh doanh môi giới BĐS dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh, làm ăn "chụp giật", tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những "cơn sốt ảo" để kiếm lợi.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Info - Ocean Group cho biết, vào thời điểm thị trường sốt có hàng trăm sàn BĐS được mở nhưng trong 2 năm nay số sàn có xác nhận giao dịch báo cáo cho Sở Xây dựng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Từ con số 500 sàn giao dịch BĐS tại HN, đến chỉ có khoản 20 sàn có hoạt động thật sự và có báo cáo.

Giám đốc sàn Bất động sản ở Hoàng Mai - Hà Nội cho rằng, khi thị trường BĐS "nóng sốt", việc phải giao dịch qua sàn BĐS cũng không loại bỏ được những tiêu cực, vẫn có những thỏa thuận "ngầm" giữa một số chủ đầu tư với các sàn giao dịch để bưng bít thông tin, thậm chí bắt tay nhau để thu tiền chênh của khách hàng.

Có sự bất hợp lý là các chủ đầu tư có sản phẩm nhưng không có sàn BĐS bắt buộc phải bán sản phẩm qua các sàn BĐS khác khiến cho chi phí bán hàng tăng lên, thực chất là gián tiếp đẩy giá bán BĐS tăng lên.

Quy định về diện tích sàn, nhân lực, trình độ môi giới, quản lý sàn giao dịch đều có, nhưng vẫn tồn tại những sàn giao dịch vỏn vẹn 20m2 (tối thiểu 50m2), nhân viên môi giới lẫn lãnh đạo sàn cơ bản đều "phổ cập" chứng chỉ theo Thông tư 13/2008 của Bộ Xây dựng.

Ai sẽ sống sót?

Thực tế thị trường địa ốc Hà Nội cho thấy, sàn giao dịch BĐS đã trải qua rất nhiều thăng trầm. Hơn 3 năm qua, thị trường nhà đất trầm lắng lượng giao dịch trên giảm sút, các sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, nhiều sàn phải đóng cửa, tạm thời chuyển sang kinh doanh mặt hàng khác hoặc giải thể. Riêng Hà Nội, có trên 50% sàn BĐS ngừng hoạt động.

Dạo một vòng qua khu vực Hà Đông có thể thấy rõ cảnh im lìm, đìu hiu của các sàn giao dịch BĐS. Cách đây vài năm khi thị trường nhà đất nóng sốt thì nơi đây đúng là một cái chợ BĐS, số lượng các sàn giao dịch và trung tâm môi giới BĐS mọc lên từng ngày san sát nhau. Hiện, nhiều sàn BĐS đã biến mất do phải đóng cửa, chuyển đổi mục đích kinh doanh và phá sản. Do vậy, việc bắt buộc giao dịch nhà đất phải qua sàn bất động sản là không còn phù hợp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, phải mất 7 năm để thay đổi một chính sách, rõ ràng còn nhiều bất cập, đôi khi chính sách đưa ra không còn phù hợp với thực tế và thiếu tầm nhìn dài hạn.

Theo các chuyên gia, khách hàng không phải mua sản phẩm qua sàn là một phương thức giao dịch mới giữa chủ đầu tư với khách hàng mà không phải qua trung gian. Điều này đã "thổi luồng gió" mới vào thị trường BĐS trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Theo CBRE, điều này khiến sự cạnh tranh giữa các bên môi giới trở nên khốc liệt hơn nhưng đồng thời sẽ giúp cải thiện tính minh bạch của thị trường.

Một luồng ý kiến lại cho rằng, dù Nhà nước gỡ quy định phải giao dịch BĐS qua sàn, hay chủ đầu tư không bắt buộc bán hàng qua sàn, đội ngũ môi giới vẫn sống. "Trăm hoa đua nở" và quay trở về thời kỳ "người người, nhà nhà làm BĐS".

Tuy nhiên, đại diện sàn BĐS Đất Xanh, ông Vũ Cương Quyết cho rằng, thị trường và khách hàng ngày càng đòi hỏi khắt khe về tính chuyên nghiệp nên sẽ có sự sàng lọc. Ai có lợi thế và cạnh tranh tốt mới khẳng định được trên thị trường.