Hạn chế cho vay các dự án cao cấp

Phải chuyển nhượng do thiếu vốn

Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Trái ngược với các quốc gia có thị trường BĐS phát triển theo đúng nghĩa, nguồn tín dụng ở Việt Nam chủ yếu là ngắn hạn, còn trung và dài hạn hầu như không có.

Trong khi đó, lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

Về đầu tư nước ngoài, đây cũng là một trong những kênh thu hút tài chính đáng chú ý đối với lĩnh vực BĐS. Trong năm 2010, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 18,58 tỷ đô la Mỹ, giải ngân 11 tỷ đô la tăng 10% so với năm 2009.

Trong đó, vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 6,832 tỷ đô la Mỹ, chiếm 36,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước với 27 dự án mới được cấp giấy phép.

Tuy nhiên, theo báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, một số dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án, các địa phương đã buộc phải thu hồi để kêu gọi các nhà đầu tư khác có đủ năng lực thực hiện như: dự án Khu du lịch sinh thái Bãi biển Rồng ở tỉnh Quảng Nam (có vốn đầu tư đến 4,15 tỷ đô la Mỹ), dự án TAJ Vietstar ở Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án Khu đô thị Bến Gót ở Phú Thọ, dự án Thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa ở Phú Yên...

Điều đó cho thấy, năng lực của các chủ đầu tư dự án FDI là vấn đề cần được quan tâm, nhất là trong bối cảnh các dự án FDI lợi dụng nguồn vốn trong nước (thông qua các hợp đồng góp vốn) không phải là hiếm.

Ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%).

Bộ Xây dựng cho rằng, tuy ngân hàng có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng ...).

Điều này dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường 'bong bóng' thường xuất phát từ phát triển quá nóng các bất động sản cao cấp.

Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ.

Vì vậy, trong báo cáo mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.

Bên cạnh đó, cần hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch BĐS, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Đối với nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà, Bộ đề xuất các cơ quan chức năng sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS.

Đặc biệt, cần có quy định để đảm bảo vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được đầu tư theo số vốn đăng ký, như quy định tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn mới được huy động vốn.

Lan Hương