Điều chỉnh giá bán nhà theo CPI: Đẩy rủi ro cho khách hàng

Gần đây, trên thị trường bất động sản Việt Nam, có chủ đầu tư đưa ra phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêu dùng của cả nước (CPI) do Tổng cục Thống kê công bố.

Trên cơ sở phân tích những số liệu thống kê trong quá khứ sẽ thấy rằng với cách làm này chủ đầu tư đang đẩy rủi ro về sự biến động giá cả sang phía khách hàng.

Trong giỏ hàng hóa tính chỉ số CPI có đến 11 nhóm hàng hóa như: hàng ăn và dịch vụ ăn uống; đồ uống, thuốc lá; may mặc, mũ nón, giày dép; nhà ở, vật liệu xây dựng (nhóm này bao gồm: tiền thuê nhà ở, điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng); thiết bị và đồ dùng gia đình; văn hóa, giải trí và du lịch… Để tính CPI, người ta tính số bình quân gia quyền của giá cả của kỳ báo cáo so với kỳ cơ sở để xác định mức độ tăng giảm chỉ số này. Rõ ràng, với cách tính và cơ cấu hàng hóa như trên, cách dùng chỉ số CPI để làm cơ sở điều chỉnh giá bất động sản là không hợp lý, vì bất động sản là một trong những hàng hóa có cơ cấu nhỏ trong giỏ hàng hóa trên và bất động sản là tài sản cố định chứ không phải là các hàng hóa tiêu dùng như lương thực thực phẩm. Theo Tổng cục Thống kê, quyền số của nhóm hàng hóa lương thực thực phẩm chiếm đến 47,9%, trong khi văn hóa, giải trí và du lịch chỉ có 3,8%. Mặt khác, khi tính toán tính khả thi phương án đầu tư, xây dựng giá thành đã có quy định phải lập quỹ dự phòng đến 10% trước khi ấn định giá bán đã có lời. Thực tế, trong thời gian từ năm 2008-2011, nhóm hàng tăng giá cao nhất là lương thực thực phẩm. Tuy giá nhà cũng tăng nhưng nó chỉ góp một phần rất nhỏ kéo CPI tăng đều hàng năm như thời gian qua. Đồ thị bên dưới cho thấy chỉ số CPI trong ba năm qua và bốn tháng đầu năm 2011 tăng đều và đạt mức rất cao.

Giả sử chúng ta xét trường hợp một dự án căn hộ với thời gian từ khi tiến hành trao đổi mua bán đến lúc bàn giao nhà là thời điểm khách hàng thanh toán lần cuối cùng và nhận bàn giao từ chủ đầu tư, là 28 tháng (thực tế đây là thời gian trung bình của một dự án căn hộ hoàn thành ở TPHCM). Ví dụ thời gian mua bán căn hộ là tháng 1-2009 và bàn giao nhà là tháng 4-2011, nhìn vào sơ đồ biễu diễn chúng ta thấy từ tháng thứ 1 đến tháng thứ 28 (tức là hai năm bốn tháng) tốc độ CPI tăng đến 24,3%, điều này có nghĩa nếu khách hàng mua nhà có điều chỉnh giá theo chỉ số CPI họ sẽ phải chịu một chi phí tăng lên đến 24,3%. Cụ thể, khách hàng mua căn hộ với giá trị hợp đồng là 2 tỷ đồng và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng và phương thức thành toán công ty đưa ra, và các lần thanh toán được điều chỉnh theo chỉ số CPI, thì khách hàng sẽ phải dự phòng số tiền phát sinh lên tới 486 triệu (2 tỉ x 24,3%). Việc điều chỉnh giá bán bất động sản theo chỉ số CPI rõ ràng là một công cụ để bảo vệ chủ đầu tư về sự trượt giá và đẩy rủi ro cho khách hàng. Giả sử có khách hàng chấp nhận giao dịch bất động sản theo hình thức này, thì để hạn chế rủi ro, nên có điều khoản thỏa thuận sao cho số tiền bị điều chỉnh tăng chỉ tính trên số tiền còn lại trong hợp đồng góp vốn. Mặt khác, cần có điều khoản chặt chẽ đối với chủ đầu tư về mức phạt nếu tiến độ xây dựng dự án và bàn giao nhà chậm so với cam kết. Theo Nguyễn Anh Tuấn TBKTSG