“Con nợ” bất động sản khoẻ hay yếu?

Ông Thanh cho biết: Tôi không đánh giá nặng vấn đề bất động sản, mà phải nhìn nhận cho đúng để phân tích. Thứ nhất, “lùa” tất cả nhà xưởng, nhà ở, đất, văn phòng... vào chung một từ bất động sản và nói bất động sản đang đóng băng là không ổn. Thứ hai, tính chung nhà xưởng sản xuất vào bất động sản kinh doanh là chưa chính xác. Phải hiểu cái gì trong bất động sản đang tồn đọng, khó khăn, khoản vay kinh doanh bất động sản nào đang bị động.

Vậy bất động sản đang trầm lắng gồm...

Thị trường bất động sản cho phát triển công nghiệp và phát triển dịch vụ vẫn phát triển, thị trường bất động sản nhà ở đang trầm lắng, đó là kinh doanh đất, nhà đất, gồm những chung cư mà chủ đầu tư vấp phải quy định cấm phân lô bán nền (Nghị định 181), rồi nguồn vốn vay ngân hàng bị hạn chế, nên đứng lại giữa chừng... Sở dĩ thời gian trước mua bán nhà đất nhiều là do giới đầu cơ khuynh đảo.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ cho vay bất động sản (bất động sản) trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân 33%/năm.   Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên 10% cuối năm 2005. Con số này tương đương 50 ngàn tỉ đồng.

Vậy theo ông, thị trường bất động sản bị đầu cơ ở mức độ nào?

Phần lớn nhà, đất đều bị đầu cơ, đẩy giá đất thoát ly quá xa giá trị sử dụng và khả năng của người có nhu cầu. Theo tôi, người dân thực mua chưa tới 10%. Đến nay bất động sản đứng, nhưng giá không giảm nhiều, nghĩa là giới đầu cơ vẫn còn chịu được.

Tình trạng “bong bóng” này kéo dài một thời gian nữa giá sẽ giảm. Vì vốn tự có của giới đầu cơ bỏ vào nhiều và lâu quá, bắt buộc họ phải có cách xử lý, thứ hai là họ phải trả vốn vay.

90% là đầu cơ, có thể thấy vốn vay ngân hàng, trong đó có VCB TPHCM đang đọng trong đó, ông xử lý nợ ra sao?

Đến nay, tổng dư nợ cho vay của VCB TPHCM khoảng 1.000 tỉ, trong đó cho vay khách sạn, văn phòng khoảng 700 tỉ. Theo tôi, cho vay mua một hay nhiều chung cư, một loạt nền đất, một loạt nhà - đó là đầu cơ. Dạng này thì VCB cho vay rất ít. Vì vậy, việc đầu cơ nếu có không nhiều.

Dạng thứ hai là cho vay chủ đầu tư thực hiện dự án: đền bù, giải toả, cho vay làm chung cư. Phần lớn dạng này bán chậm nên vốn đọng lại. Dạng thứ ba là cho vay đầu tư khách sạn, văn phòng. Họ đang hoạt động hiệu quả nên dạng này được ngân hàng cho vay tương đối lớn.

Dư nợ 1.000 tỉ của VCB TPHCM có tính tất cả các khoản cho đầu tư bất động sản?

Ông Nguyễn Phước Thanh.

Tính tất cả. Tuy nhiên, tôi thấy cách tính này chưa ổn. Thống kê hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng Nhà nước cũng tính cả nhà xưởng trong đó. Một công ty vay làm hạ tầng cho thuê, tôi tính là cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng một doanh nghiệp vay xây dựng nhà xưởng thì đúng là cho vay bất động sản, nhưng cũng không phải là vay kinh doanh bất động sản.

Vì nhà xưởng sản xuất của doanh nghiệp không mang mục đích bán mua mà thu hồi vốn bằng khấu hao. Hơn nữa, thị trường này do nhu cầu sản xuất quyết định.

Khác với đầu tư bất động sản xây khách sạn, văn phòng thu hồi vốn bằng cho thuê, lệ thuộc vào kinh doanh, nhu cầu tiêu dùng. Số liệu thống kê hiện nay chưa phân cụ thể kinh doanh đất đai, nhà cửa, khách sạn, văn phòng cho thuê hay cho vay làm hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng là bao nhiêu. Muốn có đánh giá đúng về thị trường bất động sản phải nhìn từng thị trường bộ phận.

Con số 1.000 tỉ có lớn so với tổng dư nợ của VCB TPHCM không?

1.000 tỉ chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ của VCB TPHCM, trong đó, cho vay đất, nhà đất chưa tới 200 tỉ. Tôi đang xem xét đầu tư cả ngàn tỉ vào văn phòng cho thuê. Tôi sẵn sàng cho vay, khách sạn đang thiếu tại sao tôi bỏ qua?

Chúng tôi vẫn thẩm định cho vay bình thường, nhưng kiểm soát và yêu cầu chứng minh nguồn vốn rõ ràng hơn. Tôi nghĩ nếu chỉ tính cho vay kinh doanh bất động sản thì dư nợ là không lớn, vì vậy người dân và ngân hàng không nên dị ứng với thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đóng băng thì gây sức ép đến ngân hàng như thế nào?

Sức ép đối với ngân hàng nói chung là có. Riêng 1.000 tỉ đối với quy mô chúng tôi thì rủi ro xấu nhất là đóng băng cũng không sao. Tài sản thế chấp của ngân hàng phần lớn là bất động sản, nhưng ngân hàng thường chỉ cho vay 70% giá bất động sản, mà bất động sản không mất mà chỉ chậm luân chuyển.

Xử lý nợ chậm, bán chậm, gây nhiều khó khăn, làm giảm khả năng luân chuyển tiền tệ, dẫn đến việc người dân đánh giá ngân hàng thấp.

Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài là gây tổn hại đối với nền kinh tế. Hiện nay, nhiều dự án lớn đang được doanh nghiệp trong nước nhượng nước ngoài làm như Saigon Pearl... Có nghĩa là người Việt Nam đang nhường chỗ cho người nước ngoài.

Với lợi thế vốn trường, 2-3 năm nữa nếu nước ngoài nắm thị trường bất động sản thì giá bất động sản sẽ có một mức mới. Trong sự phát triển của một đất nước, ai nắm bất động sản thì có thêm sức chi phối. Một hai năm nữa tôi lo thị trường bất động sản sẽ đảo ngược lại, do nước ngoài nắm nên họ tạo ra một thị trường mới.

Theo Hồng Sương
Báo Sài Gòn Tiếp thị