Chuyên gia kinh tế: Chưa phải quá lo với "bong bóng" bất động sản

Giá tăng chóng mặt

Trong thời gian qua, tình trạng biến động giá bất động sản, nhất là đất nền đang thu hút sự quan tâm của dư luận. Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này đang trở nên rõ hơn.

Ông Sử Ngọc Khương – Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, so với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá bất động sản thay đổi chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đây.

“Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật”, ông Khương nhận định.

Vị này phân tích, hiện nay TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở và sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất.

Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.

Một điểm đáng lưu ý nữa theo vị chuyên gia này, diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất.

“Nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà khi phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp”, ông Khương lo ngại.

Do vậy theo ông Khương, các cơ quan quản lý nhà nước cần thiết hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn.

Còn đối vác nhà đầu tư, đại diện Savills cho rằng nên cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ.

“Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất”, đại diện Savills đưa ra khuyến nghị.

Chuyên gia nói chưa bong bóng, Bộ Xây dựng kêu "khó xác định"

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng thời điểm hiện nay chưa cần quá lo lắng về “bong bóng” bất động sản.

Theo ông Lực, có các dấu hiệu chính như sau để có thể xác định có “bong bóng” bất động sản hay chưa. Thứ nhất, giá tăng ở mức rất cao trên diện rộng, khoảng 30-50%. Thứ 2 là số lượng người tìm mua tăng đột biến. Thứ ba là nhu cầu ở thực ít mà chủ yếu là đầu cơ.

“Hiện nay tín dụng đổ vào bất động sản vẫn đang được kiểm soát một cách bình thường. Dư nợ bất động sản chiếm chưa đến 8%, so với thời kỳ cao điểm trước kia còn lên tới 15%”, ông Lực nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết thị trường bất động sản không có biến động nhiều trong thời gian qua nhưng tại các khu vực ven đô thị lớn, đặc biệt tại một số đặc khu kinh tế thì việc buôn bán, chuyển nhượng đất nền diễn ra phức tạp.

Đề cập đến khả năng xảy ra "bong bóng" trong thời gian tới, vị này cho rằng rất khó để đưa ra kết luận ở thời điểm này. Theo ông Ninh, cần phải tiến hành rà soát, xem xét ở nhiều khía cạnh.

“Hiện Chính phủ cũng đang giao Bộ xây dựng nghiên cứu vấn đề này và sẽ báo cáo trong quý 2 năm 2018 nhằm đưa ra các giải pháp kịp thời, không để tình trạng bong bóng xảy ra”, ông Ninh cho biết.

Tỏ ra khá lạc quan vào thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại nhận định không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018.

Lãnh đạo HoREA cho biết, cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007, đầu năm 2008 và năm 2010 bắt nguồn từ một số nguyên nhân.

Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; TP.HCM tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Ngoài ra, cũng có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.

“ Có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Bên cạnh đó xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp "cầm trịch" làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lợi rất nhanh, kích thích tâm lý đầu tư "bầy đàn" trên thị trường bất động sản…

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến "bong bóng" bất động sản nêu trên, ông Lê Hoàng Châu liên hệ với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay.

Theo đó, vị này cho rằng tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng.

“Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý”, ông Châu nhận xét.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán.

Tuy nhiên theo vị này, trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn 2 nhân tố cần được kiểm soát, đó là: Tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel) và đang "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu thổi giá trục lợi.

“Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản”, ông Châu nhận định.

Mặc dù vậy theo Chủ tịch HoREA, cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường bị hạ nhiệt.

Nguyễn Mạnh