Vì sao nhà ở xã hội giá rẻ “kịch sàn” vẫn ế ẩm người mua?

Hiện nay, ở một số thành phố lớn đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu mua nhà giá rẻ, nhà ở xã hội ngày càng tăng cao, khiến phân khúc này trở nên khan hiếm trên thị trường.

Tuy nhiên, trong khi nhiều dự án nhà ở xã hội ven đô “cháy hàng”, thì các dự án xa trung tâm lại ế ẩm dù giá chào bán khá rẻ. 

Nhà ở xã hội chỗ thừa, chỗ thiếu

Bà Thu Giang, một chuyên viên tư vấn bất động sản tại Hà Nội cho biết, hầu hết các căn hộ nhà ở xã hội tại các khu vực ven đô đều đã hết. Vì vậy, người dân có nhu cầu phải mua qua chủ cũ với giá cao hơn từ 5 - 10%.

Trong khi đó, một số dự án nhà ở xã hội có vị trí xa trung tâm thành phố dù giá rẻ hơn nhưng lại không thu hút được người mua.

Cá biệt, một dự án nhà ở xã hội ở Quốc Oai (Hà Nội), có giá tạm tính chỉ 9,96 triệu đồng/ m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), thế nhưng, sau 19 lần mở bán mà vẫn... ế 24 căn hộ.

Trước đó, một số dự án nhà ở xã hội tại Kiến Hưng, Phú Lãm (Hà Đông), Đông Hội (Đông Anh) cũng phải rao bán nhiều lần, hạ giá thành xuống "kịch sàn", tung ra nhiều chương trình ưu đãi nhưng người mua cũng không mấy mặn mà. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sức mua của một dự án nhà ở xã hội phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Trong đó, các dự án càng gần trung tâm thì người mua càng cao, gây ra hiện tượng “cháy hàng”, trong khi đó các dự án ở xa trung tâm thì ế ẩm.

Ông Đính giải thích: “Ở gần trung tâm, các dịch vụ xã hội như trường học, bệnh viện, công viên đảm bảo hơn”.

Về bản chất, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thường ít khi xây dựng các công trình xã hội, như trường học, bệnh viện đi kèm. Lý do, các dự án nhà ở xã hội không đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nên việc xây dựng các công trình xã hội sẽ gây lỗ dự án.

Vì vậy, khi lựa chọn dự án xa trung tâm, cho dù giá rẻ, song các dịch vụ xã hội đi kèm tương đối thiếu thốn. Đó là lý do khiến cho người mua không mấy mặn mà. 

Bên cạnh đó, khi mua nhà ở xã hội, cư dân phải cam kết quy định sau 5 năm mua nhà mới được bán. Với nhiều người, quy định này không phù hợp và gò bó, nên họ chấp nhận mua nhà ở thương mại với giá cao hơn 30 - 40%, tùy thuộc vào vị trí.

Doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà ở xã hội

Thông thường các doanh nghiệp khi đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thường nhận được ưu đãi rất lớn từ nhà nước, ví dụ như: miễn thuế chuyển đổi quyền sử dụng đất, đổi đất lấy nhà, giảm thuế VAT, giảm các loại thuế doanh nghiệp... 

Tuy nhiên, dù nhận nhiều ưu đãi nhưng hiện nay rất ít dự án nhà ở xã hội được xây dựng. Đặc biệt, trong năm 2019, không có bất kỳ dự án nhà ở xã hội nào được phê duyệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Lý giải điều này, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, các doanh nghiệp hầu như không mặn mà xây dựng nhà ở xã hội là bởi lợi nhuận mang lại của các dự án này không cao như các công trình nhà ở thương mại.

Ngoài ra, hiện nay một số gói tín dụng hỗ trợ vay ưu đãi cho doanh nghiệp cũng đang bị ngừng lại.

"Nếu như trước đây, khi xây dựng nhà ở xã hội, các doanh nghiệp nhận được gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, thì từ năm 2016 đã ngừng gói tín dụng này.

Gói tín dụng này giúp chủ đầu tư tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất thấp, tuy nhiên, khi bỏ gói tín dụng này, doanh nghiệp khi cần vay vốn sẽ phải chịu lãi suất cao, mà giá bán nhà không được tăng cao. Như vậy, chẳng có doanh nghiệp nào thiết tha xây nhà ở xã hội”, ông Đính nói.

Chính vì vậy, ông Đính kiến nghị Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp, ví dụ như tiếp tục gói tín dụng ưu đãi. Từ đó, doanh nghiệp trong nước sẽ quan tâm hơn tới phân khúc này.

Các chuyên gia và một số tổ chức, hiệp hội bất động sản cũng đã có nhiều kiến nghị để doanh nghiệp có động lực phát triển các dự án nhà ở xã hội. Trong đó, kiến nghị quan trọng nhất là các cơ quan quản lý nhà nước và các địa phương nên rút gọn các thủ tục hành chính, tạo điều kiện và có chính sách hấp dẫn để doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

 Bên cạnh đó, cuối năm 2019,  Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có kiến nghị cho miễn thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng thiết kế mẫu nhà ở xã hội chung cư cao tầng đã được giải thưởng trong cuộc thi do Sở Xây dựng tổ chức; kiến nghị Nhà nước có chính sách khuyến khích doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Việt Vũ