Trung Quốc cân nhắc nới lỏng "3 lằn ranh đỏ", bất động sản qua cơn bĩ cực?

Bước ngoặt nới lỏng chính sách

Mới đây, Bloomberg cho biết Trung Quốc đang có kế hoạch nới lỏng những quy định hạn chế với việc vay vốn của các nhà phát triển bất động sản. Điều này diễn ra trong bối cảnh chính sách "3 lằn ranh đỏ" nghiêm ngặt đã làm trầm trọng thêm một trong những cuộc khủng hoảng bất động sản lớn nhất lịch sử nước này.

Bắc Kinh có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng trần cho vay và lùi thời gian ân hạn để đáp ứng các tiêu chuẩn nợ theo quy định. Thời hạn có thể có thể được kéo dài thêm ít nhất 6 tháng kể từ ngày 30 tháng 6 như quy định ban đầu.

Việc nới lỏng có thể đánh dấu sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách quản lý bất động sản của Trung Quốc. Động thái này bổ sung vào một loạt các biện pháp được ban hành kể từ tháng 11 để phục hồi lĩnh vực chiếm khoảng 1/4 quy mô kinh tế nước này. Trong vòng vài tuần qua, quan điểm của Chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng hơn đối với các lĩnh vực từ nhập khẩu chip và than cho đến các doanh nghiệp nền tảng internet, nhấn mạnh quyết tâm trong việc tái tập trung vào tăng trưởng kinh tế.

"Đây là tín hiệu từ các cơ quan quản lý đứng đầu trong nỗ lực giúp khôi phục niềm tin của thị trường vào lĩnh vực bất động sản và tạo ra một vòng phản hồi tích cực giữa người mua nhà, doanh nghiệp, thị trường thực tế", Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cao cấp tại Creditsights Singapore, cho biết.

Sau thông tin này, tỷ giá đồng nhân dân tệ lần đầu tiên vượt qua mức trung bình động 200 ngày kể từ tháng 4. Một chỉ số đo các cổ phiếu bất động sản đã tăng gần 1,5% vào hôm thứ 6 vừa qua. Giá trái phiếu lãi suất cao do doanh nghiệp Trung Quốc phát hành bằng đồng USD (trong đó các công ty bất động sản chiếm chủ yếu) đã chạm đỉnh vào tháng 1.

Chính sách "3 lằn ranh đỏ" được ban hành vào năm 2020, được xem là dấu hiệu về việc chính quyền Bắc Kinh siết chặt ngành bất động sản. Những quy định ra đời nhằm giảm tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp, giảm rủi ro trong lĩnh vực tài chính và đưa giá nhà ở về mức hợp lý nhằm đạt mục tiêu thịnh vượng chung.

Cụ thể, một loạt quy định khắt khe về nợ và dòng tiền đối với các công ty bất động sản ra đời. Chính sách này đã bóp nghẹt thanh khoản đối với doanh nghiệp có đòn bẩy cao, góp phần gây ra tình trạng vỡ nợ và tạm dừng các hoạt động xây dựng, dẫn đến người mua nhà tẩy chay vay thế chấp và sụt giảm doanh số bán hàng trên toàn quốc.

Với việc phần lớn kênh tiếp cận tín dụng bị đóng băng, theo số liệu của Bloomberg có 140 trái phiếu bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ trong năm 2022. Nhìn chung, các doanh nghiệp đã lỡ hẹn thanh toán tổng cộng 50 tỷ USD nợ trong nước và quốc tế.

China Evergrande Group, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc được xem là ví dụ điển hình cho chính sách siết chặt thị trường. Công ty này được xem là rơi vào tình trạng vỡ nợ vào tháng 12 năm 2021 sau khi không thanh toán được một số trái phiếu đến hạn. Những công ty khác cũng rơi vào cảnh tương tự bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd. và Sunac China Holdings Ltd. Những thương vụ vỡ nợ trên đã khiến thị trường trái phiếu có lợi tức cao, sôi động và sinh lợi nhất trên thế giới tan nát.

Trong khi đó, lo ngại về tính lan rộng đã làm suy yếu niềm tin của người tiêu dùng và làm chao đảo các nhà đầu tư toàn cầu, những người từ lâu cho rằng Chính phủ Trung Quốc sẽ cứu trợ các gã khổng lồ bất động sản. Cuộc khủng hoảng khiến người mua hoảng sợ, doanh số bán nhà giảm mạnh nhất trong ít nhất hai thập kỷ, trong khi giá nhà giảm trong 15 tháng liên tiếp.

Bất động sản Trung Quốc đã qua cơn bĩ cực?

Sau gần 2 năm vật lộn để sinh tồn của thị trường bất động sản, chính quyền Bắc Kinh dường như đang thay đổi lập trường. Theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ nới lỏng đối với những hạn chế về tăng trưởng nợ của các doanh nghiệp tùy thuộc vào việc đáp ứng các lằn ranh đỏ.

Một số nguồn tin cho biết những công ty đáp ứng cả 3 ngưỡng quy định sẽ không còn bị giới hạn mức vay và có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để phát triển dự án. Tuy nhiên các kế hoạch vẫn đang được cân nhắc và có thể thay đổi. Ngân hàng trung ương Trung Quốc không trả lời ngay về những bình luận này.

Tính đến tháng 6 năm ngoái, hơn 30 công ty có thể đáp ứng cả ba tiêu chuẩn quy định bao gồm cả China Vanke Co. và Longfor Group Holdings Ltd.

Hồi tháng trước, người đứng đầu một nhóm chuyên gia cố vấn hàng đầu của Trung Quốc đã cảnh báo rằng Bắc Kinh cần phải suy nghĩ lại về chính sách "ba lằn ranh đỏ".

"Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực bất động sản là điều hoàn toàn sai lầm. Chúng tôi có những công ty khá lành mạnh, nhưng vì "ba lằn ranh đỏ", hoạt động kinh doanh của họ trở nên có vấn đề", Yao Yang, hiệu trưởng Trường Phát triển Quốc gia tại Đại học Bắc Kinh cho biết.

Sự đảo ngược chính sách diễn ra sau một loạt các chỉ thị nhằm phục hồi lĩnh vực bất động sản nhà ở. Đây vốn là nơi chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình ở một số vùng của Trung Quốc.

Các biện pháp gần đây được đưa ra gồm:

Lãi suất thế chấp thấp hơn cho người mua nhà lần đầu nếu giá nhà mới xây giảm trong ba tháng liên tiếp.

Quy định trần hoa hồng bất động sản trên toàn quốc để thúc đẩy nhu cầu.

Cho phép các quỹ đầu tư tư nhân huy động tiền để phát triển bất động sản nhà ở.

Cam kết gói tín dụng đặc biệt trị giá 200 tỷ nhân dân tệ (khoảng 29 tỷ USD) để đảm bảo các dự án nhà ở bị đình trệ được bàn giao.

Bản kế hoạch 16 điểm được công bố vào tháng 11, bao gồm từ việc giải quyết khủng hoảng thanh khoản đến nới lỏng các yêu cầu thanh toán trước cho người mua nhà.

Các quan chức cũng đã phát thêm tín hiệu hỗ trợ. Trong một cuộc phỏng vấn với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng Nhà ở Trung Quốc Ni Hong cam kết nỗ lực hơn nữa để thực hiện một "cách tiếp cận hợp lý" để giải quyết nguy cơ "đứt gãy chuỗi cung ứng vốn" giữa các doanh nghiệp và hướng bất động sản theo "con đường phát triển chất lượng cao" trong 2023.

Tuy nhiên ông Ni cũng nhắc lại khẩu hiệu nổi tiếng của Chủ tịch Tập Cận Bình rằng "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Vị Bộ trưởng này cũng nhấn mạnh thêm "việc ngăn ngừa và xoa dịu rủi ro trong lĩnh vực bất động sản là điểm mấu chốt".

Các động thái tích cực này đã dẫn tới sự phục hồi mạnh mẽ đối với cổ phiếu và trái phiếu bất động sản. Đồng thời cũng thúc đẩy niềm tin vào lĩnh vực này khi một số công ty lớn hơn như Country Garden Holdings Co. giành lại quyền tiếp cận thị trường tín dụng và vốn cổ phần để trả nợ và tiếp tục triển khai dự án.

 Tuy nhiên, các biện pháp sâu rộng vẫn chưa thể ngăn được sự sụt giảm trong lĩnh vực bất động sản nhà ở Trung Quốc, vốn cũng đã bị sụt giảm do các đợt phong tỏa do Covid-19 và gần đây là sự gia tăng số ca nhiễm bệnh.

Doanh số bán nhà mới giảm 31% trong tháng 12 so với một năm trước đó. Các nhà phân tích của Citigroup dự đoán doanh số bán hàng sẽ giảm thêm 25% vào năm 2023, do khả năng phục hồi sẽ bị hạn chế do nguồn cung giảm và kỳ vọng của người mua cần thời gian để thay đổi.