Những diễn biến bất thường của phân khúc chung cư

Thị trường chung cư bất cân đối

Theo báo cáo quý I của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán. Tuy nhiên, căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng".

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn đang trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

"Mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình. Với mặt bằng giá hiện tại, người thu nhập trung bình thấp rất khó để tiếp cận được nhà ở", chuyên gia của VARS đánh giá.

Giá chung cư diễn biến trái chiều

Theo báo cáo của Savills, trong quý vừa qua, thị trường ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp trên thị trường. Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - cho biết, theo khảo sát trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. 

Theo bà, trong quý vừa qua giá chung cư sơ cấp vẫn tiếp tục có xu hướng tăng. Nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị.

Trái lại, bà cho rằng, nguyên nhân khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. 

Quá trình điều chỉnh giá thứ cấp được đánh giá không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua. Do đó, bà Hằng dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới.

Ngược lại, đánh giá về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II, vị chuyên gia nhận định khả năng giảm giá là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Nghịch lý giữa giá bán và thuê chung cư 

Theo VARS, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà. Theo đó, mặc dù giá thuê cũng đã tăng nhẹ 10-20%/năm nhưng việc giá bán các căn chung cư như tại Hà Nội tăng mạnh đến 60-90% thậm chí có nhiều căn tăng gấp đôi trong cùng giai đoạn thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê giảm thấp hơn cả việc gửi tiết kiệm ngân hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản - cho rằng, hiện tượng giá mua - bán tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", không phải giá trị thực. Khi tín dụng siết chặt hoặc nhu cầu thuê không đủ, những thị trường này dễ "xẹp".

Ông Tuấn lấy ví dụ về thị trường cho thuê căn hộ hiện nay tại Hà Nội, giá bán ở một số dự án tăng gần 60% trong một năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%/năm, tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% về 2,6%. Theo lời chuyên gia, nếu căn hộ này phục vụ mục đích đầu tư, nhà đầu tư nên bán.

Ông Tuấn cũng cho hay một số căn hộ có giá thuê cao nhưng khi tính toán tỷ suất lợi nhuận thì lại thấp hơn nhiều kênh đầu tư khác, trường hợp này nhà đầu tư cũng nên bán. Chẳng hạn một căn hộ có giá thuê 30 triệu đồng/tháng, nhưng giá mua là 10 tỷ đồng thì tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 2,6%/năm.

"Tỷ suất này không hiệu quả so với các kênh đầu tư khác như nhà mặt phố, chứng khoán, gửi tiết kiệm hay vàng", ông Tuấn nhận xét và khuyến nghị chuyển đổi phương án đầu tư.