Thu hồi dự án bỏ hoang: Đại gia "xí phần", Nhà nước thiệt hại vô cùng lớn

Một số địa phương, trong đó có Hà Nội, đẩy mạnh việc thu hồi các dự án chậm triển khai là vấn đề "nóng" trong thời gian vừa qua. Qua rà soát, Hà Nội có tổng số 383 dự án có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.

Theo đó, 29 dự án với tổng diện tích 1.844,3 ha vừa được kiến nghị trình UBND thành phố Hà Nội thu hồi đất; bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư.

TP.HCM cũng có nhiều dự án triển khai hàng chục năm nhưng bỏ hoang, gây lãng phí. Mới đây, Thanh tra Chính phủ có văn bản gửi Thủ tướng về việc xem xét thu hồi 13 dự án bất động sản tại khu đô thị phía Nam TP.HCM.

Theo ghi nhận, trong số các dự án "ôm" đất nhiều năm tại Hà Nội có nhiều dự án được Nhà nước giao đất, nhiều dự án của tư nhân. 

Dân trí ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về tình hình nêu trên.

Thu hồi các dự án ôm đất "xí phần": Đáng nhẽ phải làm từ lâu

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:

Thường trực HĐND TP. Hà Nội mới đây ban hành Quyết định về việc tái giám sát việc thực hiện kết luận giám sát của HĐND Thành phố về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Tôi cho rằng việc đẩy mạnh thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm, thậm chí đến hơn cả thập kỷ là cần thiết, thể hiện sự giữ gìn kỷ cương phép nước.

Theo quy định của pháp luật, sau một thời gian nhất định dự án đưa vào nhưng chậm triển khai thì buộc phải thu hồi. Việc này phải làm thật nghiêm minh để khai thác tốt nguồn lực đất đai. Quỹ đất thì hạn hẹp, không có lý do gì để dự án nằm "chết" hơn chục năm, giá trị đất đai lớn nằm tồn đọng, gây lãng phí.

Chưa nói đến, khi dự án "treo" thì kéo theo hàng loạt những ảnh hưởng khác liên quan đến đời sống phát triển chung của thành phố, đất nước như vấn đề về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Dân gian nôm na hay gọi là "xí phần". Chủ đầu tư cứ xin dự án rồi để đấy không triển khai. Có "ông" đợi đấy, lúc giá được thì "sang tay". Đáng nhẽ các địa phương, đặc biệt là Hà Nội phải làm từ lâu rồi. Quá hạn vẫn chậm phải thu ngay, nếu làm được như thế thì đã không có chuyện dồn đống lên tới hàng trăm dự án như bây giờ.

Để khai thác hiệu quả quỹ đất hiệu quả sau thu hồi, cần thiết phải đấu giá một cách công khai, minh bạch. Có như vậy mới bỏ được "xin-cho", tìm được các nhà đầu tư lớn, đủ năng lực triển khai dự án đồng thời thu được nguồn lực tài chính cho thành phố.

Một vấn đề nữa, việc trả tiền thuê đất được thực hiện hàng năm, điều hòa được nguồn ngân sách địa phương. Trả một lần thì sẽ có một cục ngân sách rất lớn năm đó, nhưng nhiều năm sau không có nguồn lực mà phát triển.

Thu hồi dự án chậm triển khai: Khó mấy cũng phải làm!

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng:

Thu hồi dự án chậm triển khai, khó mấy cũng phải làm, làm đúng, làm quyết liệt. Dự án cả chục năm vẫn bỏ hoang chứng tỏ chủ đầu tư không có nguồn lực hoặc không khả năng thực hiện.

Trong khi nhiều doanh nghiệp "dài cổ" chờ vì thiếu quỹ đất, không còn cách nào khác địa phương phải vào cuộc. Cứ tuân thủ theo các quy định của pháp luật mà làm, công khai danh sách trên báo chí truyền thông.

Đây không phải là vấn đề gì mới cả, toàn dự án từ đời thuở nào. Nó liên quan đến cơ chế và chính sách trước đây. Năm 2013 chúng ta có Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Với cơ chế mới, chúng ta chặn được làn sóng đầu tư theo kiểu phong trào, không xuất phát từ nhu cầu thực tế đô thị, không xuất phát từ nguồn lực thực hiện dự án.

Trước đây nở rộ tình trạng "mạnh ai nấy xin", xin nhưng lại để đó. Giờ để lâu quá, rà soát thấy có cả trăm dự án như thế nên sốt ruột phải đi thu hồi thôi. Nhưng thu hồi thế nào không phải là vấn đề dễ vì liên quan đến những vấn đề giao đất trước đó. Thủ tục một dự án trước đó được phê duyệt không hề "đơn giản".

Trước 2013, chúng ta có "vết loang" đô thị, có hiện tượng nhà đầu tư cần đâu là "đánh dấu" vào đó. Cuối cùng là hợp thức giao đất nhưng họ có làm đâu. Giờ phải gỡ càng nhanh càng tốt. "Ông" vi phạm luật đất đai, "ông" phải bị thu hồi dự án thôi.

Từ năm 2013, khi có Nghị định 11, không còn đầu tư kiểu dàn hàng ngang nữa. Quy định đưa ra đối với các thành phố, đô thị, quy hoạch chung lớn nhất, sau đó phải quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết…

Điều 29 trong Luật Quy hoạch đô thị quy định quy hoạch phân khu được duyệt là cơ sở để hình thành dự án. Và chỉ có phân khu được duyệt mới ra đời danh mục các dự án để kêu gọi đầu tư. Lúc đó mới xuất hiện dự án. Bắt buộc phải lập chương trình phát triển đô thị, xác định từng lộ trình thực hiện quy hoạch chung. Chính vì thế những năm gần đây làm gì có mấy dự án cấp xong để đấy đâu.

Vậy sau thu hồi thì làm gì để hiệu quả? Phải xem còn phù hợp quy hoạch không. Nếu phù hợp quy hoạch tiếp tục thực hiện, không quy hoạch lại hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Xem xét mảnh đất thu hồi được có khả năng sinh lời thì phải đấu giá, đấu thầu. Còn với dự án khả năng sinh lợi thấp, kiểu phúc lợi cộng đồng, không có nhà đầu tư nào chịu làm thì đầu tư công.

Lúc này, việc công khai thông tin không những tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tư tập trung nguồn lực, mà còn tránh được dự án treo, quy hoạch treo, tiết kiệm đất đai, nguồn lực.

Không thể để kéo dài mãi tình trạng "ôm đất" để dự án treo, Nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Dự án không làm được thì Nhà nước phải xử lý. Cần phải làm, làm thật đúng, thật tốt để sớm đưa vào nhịp độ phát triển đô thị. Sau thu hồi thì có thể đấu thầu, đấu giá để lựa chọn đầu tư. Chúng ta cũng có thể tôn trọng quy hoạch cũ hoặc sang kỳ quy hoạch mới có thể thay đổi nếu thấy không phù hợp.

Không thể để kéo dài mãi tình trạng "ôm đất" để dự án treo, Nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn từ các dự án này rồi. Đáng nói, tình trạng dự án bỏ hoang đất là phổ biến, không phải là hiếm hoi gì cả.

Tại nước ta, lợi dụng sự lỏng lẻo của chính sách đất đai, nhiều "đại gia" thu tiền từ đất rất lớn. Có tình trạng "ôm" dự án, tích trữ đất để đấy rồi chờ giá đất lên, khi mà có quy hoạch, khi phát triển đô thị, hạ tầng, giá đất lên cao, chênh lệch giá đất dẫn đến Nhà nước thiệt hại rất nhiều.

Chúng ta đã có quy định về xử lý các dự án "treo". Tất cả dự án được giao mà không sử dụng gọi là dự án "treo". Quy định xử lý dự án "treo" là hết 24 tháng mà không triển khai đúng tiến độ thì được phép gia hạn 24 tháng nữa, hết 24 tháng nữa mà vẫn bị treo thì Nhà nước thu hồi cả đất lẫn tài sản đã đầu tư trên đất.

Quy định đã rất rõ ràng nhưng thực tế xử lý các dự án "treo" còn rất yếu. Dự án bỏ hoang đất dẫn đến lãng phí cũng cho thấy có dấu hiệu lợi ích nhóm.

Cần phải đưa ra tiêu chí định lượng để phê duyệt dự án, làm rõ các yếu tố khả thi, đánh giá về hiệu quả sử dụng đất thật cụ thể. Tránh tình trạng áp dụng tiêu chí "giời ơi đất hỡi", không quản được các chủ đầu tư.

Luật Đất đai đưa ra là mọi dự án đều phải tham gia đấu giá đất, nhưng hiện nay, các dự án chủ yếu đưa ra cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà đấu thầu dự án có sử dụng đất thì gần như là doanh nghiệp bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì đều trúng thầu hết.

Bởi vì nó có tiêu chí để khẳng định "ông" nào bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì trúng thầu. Thế còn gì là đấu thầu nữa. Sự thực mà nói, nó vẫn là hình bóng của cơ chế giao trực tiếp, thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn hiện nay, việc đấu giá đất cho các dự án đầu tư là gần như chưa có. Chủ yếu là cấp huyện đấu giá đất phân lô bán nền thôi, chứ cơ chế đấu giá đất chưa được áp dụng cho các dự án đầu tư mà các dự án chủ yếu vẫn áp dụng phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.