Thị trường trầm lắng, bất động sản Mê Linh vẫn xác lập giá mới do đâu?

Xác lập giá mới  

Sau thời gian "sốt nóng" cục bộ ở nhiều địa phương khiến giá đất tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi đã tăng gấp 2 - 3 lần chỉ sau khoảng 2 năm. Tuy nhiên, gần đây thị trường bất động sản nói chung và vùng ven Thủ đô đang có dấu hiệu chững lại do các yếu tố như siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng bất động sản...

Dù toàn thị trường chững lại thì bất động sản khu vực huyện Mê Linh lại có phần sôi động. Đáng chú ý, giá bất động sản khu vực này liên tục xác lập mặt bằng giá mới.

Đơn cử, chỉ trong một phiên "trả giá cạnh tranh" đầu tháng 6 vừa qua, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã bán thành công 198 trong tổng số 202 sản phẩm bất động sản. Đây là các căn nhà ở thấp tầng xây thô hoàn thiện mặt ngoài hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất ở đã có hạ tầng thuộc dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh.

Trong buổi trả giá cạnh tranh 202 căn nhà thấp tầng trên, có 225 cá nhân, tổ chức tham gia với số tiền cọc từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Kết thúc buổi trả giá cạnh tranh, nhiều nhà đầu tư chia sẻ thông tin, tất cả các căn đã được "chốt" thành công đều cao hơn giá khởi điểm, cá biệt, có căn chênh tới vài tỷ đồng. 

Đáng chú ý, các căn biệt thự đơn lập, nhiều mức giá chênh cao đã được thiết lập. Một căn biệt thự có diện tích 410 m2, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm là 18,9 tỷ đồng, giá mua khoảng 23,17 tỷ đồng, chênh gần 4,3 tỷ đồng, tương đương 56,5 triệu đồng/m2. Hai căn biệt thự khác có cùng diện tích 362 m2 nằm, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm khoảng 18,2 tỷ đồng, giá mua 21,1 tỷ đồng, chênh 2,9 tỷ đồng, tương đương 58,3 triệu đồng/m2. 

Cùng thời điểm trên, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đấu giá thành công 17 lô đất tại điểm X1, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh. Tổng giá trúng 17 lô đất là 98,36 tỷ đồng, chênh 39,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm (58,96 tỷ đồng). Giá trúng cao nhất trong 17 lô đất này là 85 triệu đồng/m2 - xác lập một mặt bằng giá mới. 

Tăng giá không đều

Theo khảo sát của Dân trí, giá bất động sản ở huyện Mê Linh những năm nay gần đây chưa có nhiều khởi sắc. Nhiều dự án ở huyện này nằm "bất động" bởi nhiều lý do như những vướng mắc trong điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính phát sinh từ quá trình sáp nhập.

Hiện tại, giá bất động sản tại một số dự án khu đô thị trong khu vực huyện Mê Linh không có sự cân đối, chênh lệch nhau do yếu tố pháp lý. Đơn cử, khoảng tháng 10 năm ngoái, lô đất 100 m2 trong dự án Cienco 5 tại xã Tiền Phong được bán với giá 23 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 28 triệu đồng/m2; nhiều lô đất liền kề, biệt thự trong Khu đô thị Hà Phong có giá bán 38 - 45 triệu đồng/m2, cao hơn 10 - 15 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2021 do hoàn thiện pháp lý đầy đủ hơn.  

Phân tích về thực trạng thị trường bất động sản huyện Mê Linh, anh Nguyễn Văn Duẩn - một nhà đầu tư chuyên nghiệp - cho rằng, bên cạnh những định hướng phát triển trong tương lai, mức giá hiện tại còn thua xa vùng nội đô, bất động sản Mê Linh vẫn còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.

"Về giá nhà ở liền kề, biệt thự tại các quận ven nội đô như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông... dao động khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2; hay Hoài Đức, Gia Lâm… có vị trí xa trung tâm cũng dao động 100 - 120 triệu đồng/m2", anh Duẩn dẫn chứng và cho rằng, bất động sản có nhiều cơ hội bứt phá khi được đầu tư hạ tầng và tiến tới mục tiêu "thăng hạng" trong tương lai.

Đồng quan điểm trên, anh Bùi Quang Khải - một môi giới bất động sản lâu năm ở huyện Mê Linh - chia sẻ hiện tại, dù huyện Mê Linh đang tập trung nhiều dự án đô thị, nhà ở nhưng hầu hết đang rơi vào tình trạng "đắp chiếu", dẫn tới tình trạng đầu tư thiếu đồng bộ. Còn những dự án nào đã xong pháp lý đang trở thành tâm điểm của thị trường của khu vực này.

"Rõ ràng thị trường đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Điều này thể hiện qua phiên trả giá cạnh tranh do HUD tổ chức thành công, với số lượng chốt giao dịch thành công lên tới 99%", anh Khải nói và khẳng định đây là lợi thế của những dự án đủ pháp lý trong thời điểm hiện tại.

Vị môi giới này cũng thừa nhận, giá chốt của phiên trả giá cạnh tranh tại dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 có phần cao hơn so với khu vực, nhưng với lợi thế là dự án duy nhất hoàn thiện pháp lý đến thời điểm hiện tại ở Mê Linh và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền.  

"Tại Mê Linh, giá đất tại một số dự án có thể chỉ ở mức 20-30 triệu đồng/m2, nhưng lại không đầy đủ pháp lý. Trong khi đó, những dự án có pháp lý đầy đủ và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở đồng bộ thì được nhà đầu tư "săn đón" tốt hơn", anh Khải nói. 

Ở góc độ chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung trên thị trường khan hiếm do dự án bất động sản gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình. Thị trường đang đối mặt với nghịch lý cung ít, cầu nhiều, trên cơ sở đó, giá bất động sản gia tăng.

Dự đoán về nguồn cung - cầu trong tương lai, ông Đính cho rằng, kịch bản thiếu cung vẫn có thể tiếp diễn khi các dự án được cấp phép, đủ điều kiện ngày càng khan hiếm. Với diễn biến như hiện tại, các dự án ở các vùng lân cận Hà Nội sẽ tiếp tục dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng.